Pentru prima data dupa 1990, blocurile comuniste sunt concurate mai serios de suratele lor capitaliste. Dezvoltatorii imobiliari anunta din ce in ce mai multe complexuri rezidentiale de mari dimensiuni, amplasate mai aproape de periferie, care nu se mai adreseaza exclusiv cumparatorilor cu bani multi. Concurenta ar trebui sa aduca scaderi de preturi. Nu? Nu inca.

Parca in nici un an nu a fost atat de activa piata imobiliara din Romania ca in 2006. Si daca in anii precedenti, se vorbea de investitii masive in cladiri de birouri sau in terenuri, apartamentele sunt acum noua vedeta. Si in Bucuresti, si in orasele mari se anunta aproape saptamanal cate un nou proiect de complex rezidential.

Iar avalansa de noi apartamente care se vor construi, potrivit anunturilor, in urmatorii doi-trei ani ar trebui sa mai potoleasca totusi cererea din ce in ce mai mare de locuinte. Odata cu cererea, si cresterea preturilor din ultimii ani ar urma sa fie calmata, sunt de parere unii dintre observatorii pietei. Analistii Euroest Invest, de exemplu, preconizeaza o scadere a preturilor pentru apartamentele din blocurile comuniste, bazandu-se pe "avalansa de noi proiecte imobiliare si numarul mare de blocuri noi si scaderea cererii pentru vechile apartamente, foarte scumpe".

Alti analisti sunt insa sceptici si spun ca deocamdata numarul locuintelor noi ce vor fi livrate pe piata este inca mult mai mic decat nevoia. Pe de alta parte, apartamentele noi sunt totusi, de multe ori, considerabil mai scumpe decat locuintele comparabile ca suprafete si locatie.

Nu in ultimul rand, durata de executie a complexelor rezidentiale e un dezavantaj pentru cumpara-tori. Ce-i drept, se construieste din ce in ce mai mult, dar mai este pana cand va fi acoperita toata cererea. Potrivit unui studiu al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), proiectele rezidentiale de blocuri pentru clasa medie ce vor fi lansate in urmatorii doi ani vor depasi jumatate de milion de metri patrati. Cele 50 de hectare "vor putea asigura in jur de 7.000 de unitati locative, necesarul pentru Bucuresti fiind de minimum 50.000", arata studiul citat. Alte estimari merg spre 8.500-9.000 de apartamente ce vor fi livrate pe piata pana la sfarsitul lui 2008, dar previziunile cele mai moderate arata ca nevoia de locuinte noi depaseste 20.000.

E deci greu de crezut ca preturile vor scadea, cum s-au grabit sa anunte unii observatori ai pietei. Influenta va fi mai degraba marginala, dat fiind ca, uneori, preturile apartamentelor noi se apropie de cele ale celor vechi. Ca urmare, in cativa ani, "ne asteptam la o stagnare a preturilor pentru apartamentele vechi", apreciaza Razvan Iorgu din cadrul departamentului rezidential al Eurisko.

Pe de alta parte, chiar daca preturile anuntate par apropiate, nu intotdeauna pot fi comparate. In cazul apartamentelor in blocuri noi, se comunica pretul pe metrul patrat construit. Suprafata construita include si spatiile comune (in cota parte), garajul (daca exista), terasele. In general, apartamentele din blocurile vechi se vand cam la acelasi pret pe metrul patrat, dar pe metrul patrat util - adica spatiul efectiv locuibil.

In medie, preturile din blocurile vechi au ajuns in prezent cam la 1.000 de euro pe metrul patrat util. 1.000 euro/mp - de aceasta data construit - este de altfel nivelul la care s-au anuntat mai multe proiecte noi, ce se adreseaza romanilor cu venituri medii. In unele cazuri chiar, preturile anuntate initial sunt chiar mai jos decat acest nivel, vehiculandu-se tarife de 700-800 euro/mp. Dar, in functie de caracteristicile proiectului, suprafata construita poate fi mai mare cu 20-25% sau mai mult decat cea utila.

Astfel ca pentru un apartament anuntat la 1.000 de euro pe metrul patrat, pretul pentru suprafata utila devine 1.200-1.300 euro/mp. La aceasta suma, in cazul constructiilor noi, se adauga taxa pe valoarea adaugata, adica un plus de 19%. Ceea ce face ca un apartament nou sa devina aproape cu 50% mai scump decat unul cu suprafete similare, in aceeasi zona, spun analistii imobiliari. Si asta chiar in conditiile in care developerii - care mult timp s-au adresat numai populatiei cu venituri mari si foarte mari - incearca acum sa profite de dorinta tot mai mare a clasei medii de a-si cumpara apartamente situate in oras, nu in afara lui, la preturi cat de cat comparabile cu cele din blocurile vechi.

De exemplu, in cazul proiectului West Park, dezvoltat de Rom Canada Group in cartierul Militari din Bucuresti, preturile pentru apartamente variaza intre 70.000 de euro si 103.000 de euro, fara TVA, potrivit presedintelui Mike Yuval. In Militari, potrivit anunturilor postate pe www.imobiliare.ro, preturile pentru apartamentele de 2 si 3 camere (cum sunt cele din West Park), variaza intre 20.000 si 80.000 de euro.

Avantajele unui apartament in constructii noi justifica un pret ceva mai ridicat. Insa este o diferenta mare intre cele mai ieftine locuinte dintr-un proiect nou si apartamente comparabile ca suprafata, din acelasi cartier. Practic, cu un buget de 60.000 de euro nu poate fi cumparat nici un apartament intr-o cladire noua in Bucuresti. Iar persoanele care dispun de o suma apropiata de cei 60.000 de euro nu pot decat sa-si cumpere o locuinta intr-un bloc vechi.

Mai mult decat atat, multe dintre proiectele anuntate exista deocamdata doar pe hartie. In acest an, vor fi finalizate putine apartamente. Iar cei care doresc sa se mute curand raman tot cu varianta blocurilor construite inainte de ‘90. De aceea, este greu de crezut ca preturile apartamentelor vechi va scadea chiar si cand lucrarile la aceste proiecte vor incepe. Este de notorietate pe piata imobiliara ca nu toate investitiile anuntate se realizeaza in termenele stabilite, iar unele nu se realizeaza deloc.

Totusi, unii analisti cred ca noile proiecte care urmeaza sa fie finalizate pana la sfarsitul lui 2007 vor reusi sa echilibreze macar partial raportul dintre cerere si oferta dupa o perioada de cel putin trei ani de cresteri spectaculoase ale preturilor pe piata rezidentiala. Incepand din 2003, preturile apartamentelor din blocurile vechi au crescut exponential, ajungandu-se ca pentru o locuinta care la finele lui 2002 putea fi cumparata cu 10-12.000 de dolari sa se ceara acum 40-50.000 de euro. Aceasta echilibrare nu va insemna insa o stagnare a preturilor, ci mai degraba o crestere mai moderata. Majorarile sunt provocate de scumpirea materialelor de constructii, dar si a fortei de munca, pe de-o parte, si de dificultatea gasirii unor parcele de teren potrivite pentru dezvoltari rezidentiale si cresterea preturilor la terenuri, pe de alta.

De altfel, tendinta de crestere se observa inclusiv in cazul proiectelor noi. Lansate la preturi "promotionale", apartamentele din noile complexe sunt deja mai scumpe, desi cladirile nu sunt inca terminate. In cazul Central Park, complex dezvoltat in zona Stefan cel Mare de grupul Niro, preturile au plecat de la circa 1.000 euro/mp in mai anul trecut, cand a fost lansat pe piata. In primele luni ale acestui an, apartamentele se vindeau deja la aproape 1.400 euro/mp, potrivit Irinei Albu, din cadrul Colliers International, promotoarea exclusiva a proiectului.

Nici comparatia cu vecinii din Europa Centrala si de Est nu este favorabila ieftinirii locuintelor. In Budapesta, Varsovia sau Praga, preturile apartamentelor variaza intre 1.200 si 5.000 de euro pe metrul patrat, in functie de locatie, dotari si finisaje. In Romania sunt intre 700 si 2.500 de euro pe metrul patrat. Deci, cel putin se vor dubla in urmatorii trei-cinci ani, spunea pentru BUSINESS Magazin Bogdan Georgescu, directorul general al Colliers. Limitand comparatia la apartamentele in cladiri noi destinate clasei medii, un ungur plateste intre 1.200 si 1.700 euro/mp, iar catre aceste niveluri tind si preturile din Romania.

Pentru moment, in pofida unor previziuni si mai ales a asteptarilor cumparatorilor, preturile apartamentelor nu au scazut si nici nu se intrevad modificari majore in timp scurt. Aparitia proiectelor noi poate provoca totusi o relativa stagnare pe piata apartamentelor din blocurile comuniste.

Pe un termen mai lung, analistii cred ca preturile apartamentelor noi vor continua sa creasca, in timp ce locuintele din blocurile vechi se vor ieftini, dar scaderile de pret nu vor fi dramatice si nu se va reveni la nivelul de acum trei ani.