După o lungă perioadă de muncă la domiciliu, angajaţii din România vor avea parte de mai multă muncă remote, din orice alt loc în afara biroului, nu neapărat de acasă, cred reprezentanţii unei mese rotunde organizate recent pe tema segmentului office al imobiliarelor, cum altfel decât în mediul virtual. Care sunt câştigătorii acestei flexibilităţi şi cum va evolua piaţa de birouri în continuare?

„Am avut multe apeluri video şi nu a existat o delimitare clară între viaţa de la birou şi cea personală – sentimentul general este că toată lumea aşteaptă să se întoarcă la birou într-un fel sau altul. Munca de acasă este grozavă, dar trebuie să fie limitată la 1-2 zile pe săptămână, ai copii, ai alte aspecte ale vieţii personale care vin peste tine, este totul în ceaţă când vine vorba despre trasarea limitelor între viaţa de la birou şi spaţiul personal”, descrie Aurelia Luca, executive vice president operations România la Skanska Commercial Development Europe, cele câteva săptămâni de telemuncă.

Toţi angajaţii din birourile Skanska au lucrat de acasă zilele acestea, excepţie de la această regulă fac cei care trebuie să fie prezenţi pe siturile de construcţie, pe şantierele care nu şi-au oprit activitatea în această perioadă. De altfel, potrivit Aureliei Luca şi celorlalţi participanţi la o masă rotundă organizată în mediul virtual pe tema segmentului de birouri al pieţei imobiliare, toate proiectele începute continuă încă; întârzierile ar putea veni pentru noile proiecte de pe segmentul office.

Şi o mare parte dintre angajaţii Globalworth au lucrat în regim de telemuncă, iar Mihai Zaharia, director de investiţii şi pieţe de capital al dezvoltatorului, se aşteaptă ca revenirea să se facă de acum gradual, ca mai multe companii să implementeze programe de muncă flexibile şi să permită angajaţilor să îşi înceapă programul la intervale de timp diferite: „Nu avem o statistică exactă, dar estimez că mai mult de jumătate din companiile care sunt chiriaşe în portofoliul nostru au implementat aceste programe flexibile prin care permit echipelor să îşi desfăşoare activitatea la intervale de timp diferite”.

Mike Hapoianu, general manager al Mindspace, spune că discută constant cu reprezentanţii firmelor care sunt membri ai spaţiului de coworking pe care îl conduce şi observă că starea generală a tuturor este de aşteptare pentru a se întoarce la birou. Perry Zizzi, managing partner la Dentons, chiar dacă se numără printre cei care merg în continuare la birou, observă că criza accelerează trenduri pe care le aşteptau: „La finalul anului trecut vorbeam despre muncă flexibilă, acum suntem forţaţi să facem asta. Cred că 20% dintre companii erau pregătite pentru acest regim de muncă, iar restul au fost forţaţi să facă acest lucru”.

„Ne aşteptăm la termene de închiriere mai scurte. Deja în vest acestea au scăzut. Ne îndreptăm către o perioadă cu mai multe clauze de întrerupere a contractului, cu mai multă flexibilitate şi termene mai scurte”, crede Tim Wilkinson, partener capital markets în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

În ceea ce priveşte portofoliul de clienţi, Aurelia Luca spune că cei care şi-au suspendat contractele de închiriere sunt restaurantele aflate la baza clădirilor Skanska: „Cu siguranţă pentru o perioadă vor fi nişte schimbări legate de mixul de servicii de la parter – restaurantele de la parter vor funcţiona în online”.

„Serviciile oferite de unităţile de la parterul clădirilor de birouri au venit ca un beneficiu pentru angajaţii chiriaşilor acestei clădiri – pe măsură ce se vor adapta vieţii după pandemie, spaţiile de la parter se vor adapta şi ele pentru a răspunde acestor nevoi. Cât despre restaurante, se va pune mai mult accent pe norme de igienă şi siguranţă alimentară – măsurile de distanţare socială vor duce la mai puţine mese, la o fragmentare a spaţiului de servire, chiar modul de servire va fi diferit, poate vesela va fi altfel, vor fi puse la dispoziţia clienţilor mai multe moduri de igienizare. Mă aştept ca din ce în ce mai multe restaurante să ofere soluţii de livrare a produselor”, crede Mihai Zaharia. Fără să ofere prea multe detalii, atât reprezentantul Globalworth, cât şi Skanska spun că au primit solicitări de amânare a plăţilor, de reduceri pentru o anumită perioadă, solicitările variind în funcţie de specificul activităţii.

Mai mult coworking, dar fără happy hours

„Nu cred că WFH va fi continuată, ci mai degrabă acest remote work care se poate întâmpla în spaţiile de birouri flexibile; cred că majoritatea companiilor vor funcţiona cu un sediu permanent, dar vor avea o parte din angajaţi în aceste spaţii flexibile”, spune Aurelia Luca.

De altfel, spaţiile de birouri de tip coworking s-ar putea număra printre câştigătorii din noua normalitate a segmentului office al pieţei imobiliarelor. Mike Hapoianu spune că în ultimul an şi jumătate de când Mindspace există în piaţă, şi-au petrecut majoritatea timpului în educarea pieţei, or acum crede că odată cu această perioadă oamenii au înţeles mai bine conceptul de coworking şi pe termen lung aceste spaţii vor fi văzute mult mai favorabil. 

„Ultimele şase săptămâni au reprezentat o perioadă în care companiile au înţeles mult mai bine ce înseamnă flexibilitatea, să creşti sau să scazi numărul de oameni din echipă, de ce e bine să ai un plan de contingenţă, să nu pui toţi oamenii într-un singur loc. Eu cred că reducerea riscului şi mărirea flexibilităţii vor fi ceva la care foarte multe companii se vor gândi – şi mari şi mici”, spune general managerul de la Mindspace.

El observă că oamenii voiau să lucreze de acasă şi înainte, dar nu neapărat fiindcă voiau să fie acasă, ci fiindcă nu voiau să fie la birou. Flexibilitatea pe care o ai în spaţiile de coworking ar putea face ca mai multe companii să îşi îndrepte atenţia asupra acestor spaţii. Totuşi, şi acestea va trebui să se adapteze la noua piaţă: „Acum încercăm să vedem ce se cere, ce ar vrea să aibă clienţii în spaţiu şi ce nu – cred că mulţi vor fi learning by doing, având în vedere că mindpsace este în 7 ţări, există şi diferenţe culturale, ne uităm la alte pieţe care sunt acolo.

Clar este nevoie de ajustare, dar se va pune accent pe curăţenie, igienă, vizavi de spaţiul în sine, noi avem birouri private pentru reprezentanţii companiilor, spaţiul este oricum delimitat, zona de lounge este folosită pt meetinguri”. Vor renunţa însă la activităţi precum „happy hour”, când între 10 şi 150 de persoane se adunau pentru networking în spaţiul comun: „Probabil că vom începe cu happy hours puţin diferite – lumea nu va fi confortabilă să socializeze cu alte zeci de persoane după prima săptămână – întrebarea este cât timp va rămâne situaţia aşa?”. 

Dincolo de comportamentul clienţilor-companii şi orientarea mai mare înspre munca în regim remote, spaţiile de birouri vor cunoaşte transformări majore, atât în ceea ce priveşte construcţia spaţiului în sine, cât şi în ceea ce priveşte planificarea biroului, dar şi a oamenilor şi a echipelor. „Când vine vorba despre layout, acesta depinde de fiecare companie în parte”, crede Aurelia Luca.

Chiar dacă crede că este încă prea devreme să stabilim cum vor arăta noile spaţii de birouri, Mihai Zaharia este de părere că măsurile de distanţare socială vor influenţa modul în care vor arăta viitoarele spaţii de birouri. „Mă aştept la un spaţiu mai fragmentat, dar este devreme să spunem că au companiile acum noua reţetă pentru cum vor opera birourile. Încă se fac analize, vom vedea cum va impacta această pandemie”.

Când îşi va reveni piaţa?

„Aşteptările noastre pentru o revenire a pieţei sunt la începutul anului viitor sau spre finalul acestuia, dar chiar dacă se va reveni la birou, cu siguranţă multe companii îşi vor regândi planurile pentru următoarele luni. Vor fi cu siguranţă ca activitate mult mai multe extinderi, apetitul pentru relocări va fi mai scăzut, în ceea ce priveşte stocul în general, şi aici vom asista la modificări, probabil unele proiecte care nu au început se vor regândi puţin şi în funcţie de cererile care vor exista, chiriaşii dacă vor dori o relocare se vor uita la clădiri în stadiul avansat, preînchirierile nu vor fi populare,  cel puţin  anul acesta, este greu de făcut predicţii fiindcă încă suntem pe o pantă ascendentă, nu am ajuns la vârful epidemic”, descrie Aurelia Luca perspectivele de dezvoltare a pieţei în perioada următoare. Aurelia Luca observă că proiectele de birouri aflate în dezvoltare pe piaţă nu s-au oprit, iar dezvoltatorii fac eforturi să livreze. Situaţia este diferită însă în ceea ce priveşte proiectele viitoare. „Va exista o diferenţă între cei care au equity şi restul, cred că se vor face scenarii referitoare la viitor, iar aşteptările mele sunt că vor apărea efecte în proiecte care vor apărea anul viitor, cred că vor fi împinse cel puţin un trimestru, sunt limitări pe materiale, pe disponibilitatea forţei de muncă, o dezvoltare implică mult mai multe lucruri decât ce vedem la final, o clădire frumoasă.” „Pe termen mediu mă aştept să văd relocări din clădiri clasa B sau C în clădiri clasa A – asta am văzut în trecut şi cred că acest trend va fi accentuat în viitor”, crede Mihai Zaharia. El este de părere că încetinirea va fi una pe termen scurt: „Pe termen mediu cred că va fi o relocare în spaţii moderne, multe servicii care deserveau piaţa globală se vor întoarce pe continent, iar România ar putea beneficia de asta, cât timp vom dispune de infrstructură şi de oameni”. Iar când vine vorba despre lecţiile acestei experienţe, Zaharia conchide: „Trebuie să fim mereu pregătiţi de schimbări, în detrimentul unor reţete de business care au dat rezultate în trecut. Managerii ar trebui să se concentreze pe termen scurt asupra factorilor pe care îi pot controla, fără pariuri uriaşe despre cum va arăta viitorul – acum sunt multe de învăţat şi învăţăm în continuare”.