Ingolf Rossberg e primarul Dresdei, dar daca-l urmaresti cum se plimba prin biroul de marimea unei sali de bal - invaluit in fum de tigareta -, l-ai putea confunda cu un magnat european din domeniul imobiliar. Si chiar asta si este, pe undeva. Rossberg a incheiat in martie un contract de 1,2 mld. $ prin care a vandut tot stocul de 48.000 de apartamente detinute de municipalitatea din Dresda catre Fortress Investment Group, o firma care administreaza un fond de investitii american. Dintr-o singura miscare, Dresda a scapat de impovaratoarea datorie publica.

"A trebuit sa ne miscam repede", spune el, "pentru ca daca ar fi fost zece orase germane care sa-si vanda proprietatile, cumparatorul ar fi avut mai multe oferte la indemana". Si, in curand, chiar s-ar putea sa se intample asta. Orasele germane intra intr-un gigantic val de investitii straine in proprietati. Atrase de o piata imobiliara care e poate cea mai incremenita din toate marile tari europene si de o vasta rezerva de locuinte publice, companiile straine au pus mana pe zeci de proiecte in Berlin, Bremen, Essen si alte orase germane. 

Locuintele cu chirie accesibila sunt un pilon al bunastarii sociale din Germania, iar perspectiva ca mare parte dintre ele sa ajunga pe mainile unor finantisti din New York sau Londra a nelinistit pe multi. In Dresda, 45.000 de cetateni au semnat o petitie impotriva vanzarii.

Achizitiile nu se limiteaza la piata imobiliara rezidentiala: un fond detinut de Goldman Sachs a platit in martie 4,7 miliarde de dolari pentru a prelua pachetul de control in proprietatile imobiliare ale KarstadtQuelle, cel mai mare lant de supermarketuri din Germania. "Capitalurile masive din Londra sau New York vad o multime de oportunitati de castig in piata imobiliara germana", spune Allan Saunderson, managing editor la Property Finance Europe din Frankfurt. "Suntem la inceputul unui lung proces in care vom vedea cum se vand mari parti din sectorul rezidential public al Germaniei."

Apetitul strainilor se suprapune foarte bine pe nevoile Germaniei: aproape fiecare oras mare din tara este inecat in datorii. Si cu sanatatea pe muchie a unei economii germane in convalescenta, orasele au avut la dispozitie putine alte cai de a face rost de bani. Rossberg, care a ales oferta celor de la Fortress dintr-o lista de trei finalisti extrasi dintr-un total de 83 de oferte, spune ca "am descoperit ca intentiile Fortress erau similare cu intentiile municipalitatii din Dresda". Nu toata lumea e de acord. Chiriasii care s-au opus vanzarii se tem ca Fortress va creste chiriile sau chiar va arunca lumea in strada. "Acesti investitori nu au nici un fel de constiinta sociala", spune Thilo Kluge, in varsta de 45 de ani, chirias intr-un apartament detinut de municipalitate, care a demonstrat impotriva vanzarii. "Ei au un singur tel: sa-si ingrase tot mai mult contul bancar." Unii politicieni germani au incercat sa castige capital politic pe seama unor astfel de spaime.

In timpul campaniei electorale de anul trecut, presedintele Partidului Social Democrat, Franz Müntefering - care este acum ministrul muncii -, a spus ca firmele de administrare a fondurilor de investitii sunt ca niste lacuste, devorand proprietatile germane si exploatand localnicii.

Fortress, cu sediul in New York si condusa de bancheri care au lucrat anterior la Goldman Sachs si la BlackRock, pare constienta de existenta unor astfel de resentimente. "Vrem sa cooperam in urmatoarele decenii", a spus Robert I. Kauffman, seful de operatiuni europene de la Fortress, la o conferinta de presa din 10 martie, cand s-a anuntat tranzactia. Seful diviziei din Germania, Matthias Moser, a exclus orice "strategie agresiva de crestere a chiriilor".

Rezidentii vor fi protejati de o intelegere, "charta sociala", pe care Fortress a trebuit sa o semneze pentru a definitiva tranzactia. Contractul ii limiteaza posibilitatea de a creste chiriile si ii protejeaza pe chiriasi de la evacuare; o obliga sa pastreze 34.000 de apartamente pentru urmatorii zece ani ani, inainte de a putea vinde; daca va vinde, va trebui sa le ofere chiriasilor existenti o reducere de 15% fata de pretul pietei.

In fine, nu poate nici renova apartamentele pentru a le transforma in complexuri rezidentiale de lux. Dar cum isi va recupera Fortress miliardele investite? Compania sustine ca vrea sa reduca rata de vacantare a apartamentelor, in prezent de 17%. Pentru a face asta, spun expertii, Fortress va trebui sa practice chirii scazute pentru a atrage noi chiriasi. "Asta ar fi benefic", spune Bartels de la asociatia chiriasilor, "dar va crea probleme orasului". Dresda, observa el, are zeci de mii de apartamente detinute de asociatii cooperatiste. Daca cei de la Fortress vor scadea chiriile, si altii vor fi nevoiti sa o faca.

Primarul Rossberg ar fi bucuros sa aiba o asemenea problema. Si, oricum, spune el, cu 40.000 de apartamente goale in oras - o mostenire a migratiei spre Vest a est-germanilor - oamenii au deja disponibilitatea sa se mute dintr-un apartament in altul. Daca Fortress poate creste gradul de ocupare, spun analistii, va fi probabil multumita sa astepte zece ani pana sa vanda apartamente.

In general, Germania pare mai putin riscanta decat era in urma cu trei ani, cand au aparut primii speculatori. In vreme ce atmosfera se va lumina, spun analistii, consumatorul german va incepe sa cheltuiasca din nou. "Germania este o tara foarte bogata, dar problema germanilor este ca ei nu stiu asta", spune Philippe Tannenbaum, seful departamentului de cercetare de la EuroHypo, o banca germana care finanteaza investitiile imobiliare. Intrebarea e daca germanii vor incepe sa investeasca in piata imobiliara. Detinerea unei case nu e o idee prea populara in Germania, care are unul dintre cele mai mari procentaje de chiriasi dintre toate economiile avansate.

Dintr-un anume punct de vedere, precipitarea spre piata imobiliara germana reflecta lipsa de alternative. Preturile in domeniul imobiliar in SUA, Marea Britanie, Franta si Spania au crescut in ultimii ani, facand ca investitiile imobiliare in Germania sa para un chilipir. Berlinul, spre exemplu, a fost orasul in care a avut loc o mare licitatie pentru apartamentele detinute de stat si municipalitate. In 2004, Goldman Sachs and Cerberus, un hedge-fund cu sediul la New York, a cumparat 66.000 de unitati locative pentru 2,5 miliarde de dolari. Gafgah, o companie detinuta de stat, a vandut 80.000 de apartamente tot catre Fortress pentru 4,4 miliarde de dolari.

In cea mai mare tranzactie de pana acum, Terra Firma, o firma de administrare de fond de investitii cu sediul in Londra, a platit anul trecut 8,8 miliarde de dolari pentru 138.000 de apartamente detinute de o subsidiara a E.ON, compania germana de utilitati. Nu toate orasele germane profita de aceasta goana dupa aur. Dupa ce Fortress a cumparat un procent din apartamentele din München prin contractul cu Gafgah, municipalitatea a cumparat compania. Primarul orasului, Christian Ude, spune ca nu vrea sa vanda locuintele publice investitorilor straini. In Dresda, Rossberg spune ca opozitia fata de afacerea Fortress a fost mai mult zgomot decat furie. In timp ce 45.000 de oameni au semnat petitia - dintr-un total de 500.000 de locuitori - numai in apartamentele publice sunt 70.000 de locatari. Asta sugereaza, spune el, o opozitie relativ subtire.

Prin stergerea datoriilor sale, spune primarul, Dresda va economisi cam 100 de milioane de dolari pe care-i dadea pentru dobanzi, eliberand fonduri pentru scoli, programe culturale si dezvoltarea urbana.

Traducere si adaptare de Mihai Mitrica