Într-o perioadă în care preţurile locuinţelor continuă să crească, iar puterea de cumpărare a românilor este pusă la încercare de inflaţie şi costuri ridicate ale vieţii, se pune tot mai des întrebarea: sunt locuinţele din România atât de accesibile pe cât spun statisticile? Georgian Marcu, broker şi fondator al agenţiei imobiliare Green Angels, consideră că răspunsul depinde de modul în care analizăm datele şi de transparenţa pieţei imobiliare.

În 2024, piaţa imobiliară din România a continuat să crească, însă într-un ritm inegal, cu majorări semnificative de preţ în zonele centrale şi ultracentrale ale marilor oraşe şi o expansiune a dezvoltărilor rezidenţiale spre periferii. Potrivit lui Georgian Marcu, broker şi fondator al agenţiei imobiliare Green Angels, acest fenomen a dus la o polarizare a pieţei, cu locuinţe tot mai inaccesibile în zonele premium şi o creştere accelerată a construcţiilor în zonele limitrofe. Înainte de a analiza tendinţele pentru 2025, Georgian Marcu subliniază că este esenţial să privim retrospectiv la ceea ce s-a întâmplat în 2024. „Din punctul de vedere al numărului de tranzacţii, conform datelor publicate de către ANCPI, la nivel naţional avem 169.000 de tranzacţii efectuate, undeva cu 7% peste 2023, dar sub anii 2021-2022.

Aceşti doi ani au fost cei mai buni din punctul de vedere al numărului de tranzacţii, pe fondul interesului crescut generat de pandemie pentru achiziţia de proprietăţi”, explică Marcu. La nivelul Capitalei şi al zonei Ilfov, datele arată o creştere sub nivelul mediei naţionale. „În Bucureşti am avut 50.844 de tranzacţii, ceea ce reprezintă o creştere de 5% faţă de anul precedent, în timp ce Ilfovul a înregistrat o creştere mult mai accelerată, de 27%, cu aproximativ 9.500 de tranzacţii. Este clar că dezvoltarea se mută spre periferie”, adaugă brokerul. Unul dintre cele mai importante fenomene observate în 2024 a fost creşterea bruscă a preţurilor apartamentelor noi în zonele centrale şi ultracentrale. „Zilele trecute a apărut un raport care ne arată că, în aceste zone, preţurile au crescut cu 20 până la 40%, în funcţie de cartier. Aceasta este o creştere extrem de mare, mai ales dacă o comparăm cu ritmul obişnuit al pieţei din ultimii ani, care varia între 3% şi 7-8%, rareori ajungând la 10%”, explică Georgian Marcu. Această dinamică a dus la un sentiment tot mai puternic de inaccesibilitate în rândul cumpărătorilor. „Clienţii simt că preţurile sunt foarte ridicate, mai ales în oraşe precum Bucureşti şi Cluj, unde locuinţele au devenit prohibitive pentru o mare parte a populaţiei”, adaugă Marcu. O altă tendinţă observată este faptul că noile dezvoltări se concentrează tot mai mult pe zonele periferice, în timp ce în centrul oraşelor se construieşte din ce în ce mai puţin. „Dacă ne uităm la ceea ce se construieşte acum, vedem că se dezvoltă foarte mult pe partea de periferie, cel puţin în Bucureşti şi Ilfov, şi mai puţin în zonele centrale şi semicentrale. Este o strategie contrară principiilor de urbanism sănătos, care spun că ar trebui să dezvoltăm centrul, unde avem deja infrastructură – şcoli, spitale, parcuri, mijloace de transport – şi să păstrăm o densitate mai redusă la periferie”, afirmă Marcu. Această orientare a pieţei are multiple efecte: pe de o parte, oferă soluţii mai accesibile pentru cumpărători, dar pe de altă parte pune presiune pe infrastructura insuficient dezvoltată a zonelor periferice. „Expansiunea rapidă a construcţiilor în afara oraşului poate genera probleme de trafic, acces limitat la servicii publice şi o calitate a vieţii mai redusă pentru locuitorii din aceste cartiere noi”, avertizează expertul imobiliar.

Unul dintre indicatorii utilizaţi la nivel internaţional pentru a măsura accesibilitatea locuinţelor este raportul dintre veniturile medii şi preţul pe metru pătrat al unei locuinţe. „Dacă ne raportăm la acest calcul, poţi să îţi cumperi un apartament în Bucureşti în aproximativ şapte ani. Din această perspectivă, piaţa noastră pare una dintre cele mai accesibile”, explică Georgian Marcu. Însă această metodologie ridică mai multe probleme. „Problema mea cu acest tip de calcul este că, la nivel de Bucureşti, piaţa nu este transparentă. Noi nu avem suficiente date referitoare la preţurile reale de tranzacţionare, iar acest lucru afectează orice concluzie despre accesibilitate”, subliniază brokerul imobiliar. O provocare majoră în analiza pieţei imobiliare din Bucureşti, de pildă, este modul în care sunt raportate şi promovate proprietăţile. „Se construieşte foarte mult în zonele de periferie şi în oraşele din jurul Capitalei. Însă dacă intri pe un portal imobiliar şi cauţi proprietăţi în zona Aviaţiei, vei vedea că 30-40% dintre anunţurile promovate ca fiind în Aviaţiei sunt, de fapt, în Pipera. Dacă faci aceeaşi căutare în Militari, procentul creşte şi mai mult, pentru că majoritatea ofertelor sunt în Chiajna, Roşu sau alte zone limitrofe”, explică Marcu. Această confuzie nu este întâmplătoare. Proprietăţile din periferie sunt promovate sub denumiri mai atractive pentru a atrage clienţi, ceea ce duce la o raportare artificială a preţurilor. „Din acest motiv, media preţurilor raportate în diverse studii de piaţă este puternic influenţată de aceste practici. Preţurile cerute în anunţuri nu sunt aceleaşi cu preţurile de tranzacţionare, iar această diferenţă creează o imagine distorsionată asupra pieţei”, explică brokerul imobiliar. Una dintre soluţiile care ar putea creşte transparenţa pieţei imobiliare din România ar fi implementarea unui sistem similar celor din Franţa, Belgia, Marea Britanie, Statele Unite sau Canada. „În aceste ţări, prin platforme oficiale precum e-proprietatea, preţurile reale de tranzacţionare sunt publice. Asta înseamnă că oricine poate vedea exact cu cât s-a vândut o proprietate, nu doar preţul solicitat de vânzător. În România, vorbim de studii de piaţă care se bazează pe date incomplete sau eronate, iar concluziile devin, inevitabil, greşite”, spune Georgian Marcu. Această lipsă de transparenţă explică şi de ce unele oraşe par mai scumpe decât Bucureştiul. „Deseori auzim că Braşovul este mai scump decât Bucureştiul sau că Clujul are preţuri mai ridicate. Motivul este simplu: în Cluj, proprietăţile sunt promovate ca fiind în Cluj, iar cele din Floreşti sunt listate separat. În Bucureşti, în schimb, multe proprietăţi din zonele limitrofe sunt prezentate ca fiind parte din Capitală, ceea ce afectează media preţurilor”, explică brokerul. Dacă analizăm corect datele, Bucureştiul rămâne mai scump decât alte oraşe mari din România. „Dacă am lua în considerare doar inelul central al Bucureştiului şi l-am compara cu Clujul sau Braşovul, am vedea că preţurile sunt considerabil mai mari. Însă, din cauza modului în care sunt raportate datele, Bucureştiul pare mai accesibil decât este în realitate”, concluzionează Georgian Marcu. Pentru ca piaţa imobiliară să devină mai clară şi mai predictibilă, ar fi necesară o mai mare transparenţă a datelor. „O megaoportunitate în 2025 ar fi să implementăm un sistem care să facă publice preţurile reale de tranzacţionare. Acest lucru ar oferi o imagine reală a pieţei şi ar permite cumpărătorilor să ia decizii mai informate”, consideră brokerul. 

În concluzie, accesibilitatea locuinţelor în România este o problemă complexă, influenţată nu doar de nivelul veniturilor şi de preţurile locuinţelor, ci şi de lipsa de transparenţă a pieţei imobiliare. Implementarea unor soluţii precum publicarea preţurilor reale de tranzacţionare ar putea oferi o imagine mai clară asupra pieţei şi ar permite atât cumpărătorilor, cât şi investitorilor să ia decizii bazate pe date reale.

Ce urmează în 2025? Pentru a avea o imagine mai clară asupra pieţei din 2025, Georgian Marcu recomandă urmărirea datelor oficiale privind livrările de locuinţe. „În martie, între 12 şi 15, INS va raporta numărul de unităţi livrate, iar acest indicator va fi esenţial pentru a înţelege cum s-a dezvoltat fiecare oraş şi fiecare zonă”, explică acesta. În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor, brokerul consideră că ritmul de creştere din 2024 nu poate fi susţinut pe termen lung. „Creşterile de 20-40% în zonele centrale nu sunt sustenabile. Este posibil să vedem o temperare a acestora, dar va depinde şi de contextul economic general, de politica băncilor privind creditarea şi de nivelul cererii”, precizează Marcu.   

Cum ar schimba transparenţa piaţa imobiliară?

Ar ajuta cumpărătorii să ia decizii informate. Acum, preţurile raportate în studii sunt afectate de faptul că anunţurile de vânzare includ şi proprietăţi din zone limitrofe Bucureştiului, promovate ca fiind parte din Capitală. Dacă am avea acces la datele reale de tranzacţionare, am putea vedea cu adevărat cât costă locuinţele în diferite zone. De exemplu, oamenii se întreabă de ce Braşovul sau Clujul par mai scumpe decât Bucureştiul. Răspunsul este simplu: în Cluj, anunţurile sunt despre Cluj, iar Floreştiul este listat separat. În Bucureşti, multe locuinţe din Chiajna sau Roşu sunt promovate ca fiind în Militari, iar acest lucru distorsionează preţurile medii. Dacă transparenţa ar creşte, cumpărătorii ar şti exact cât valorează o proprietate, iar piaţa ar fi mult mai corectă şi echilibrată. Sper ca în 2025 să facem paşi importanţi în această direcţie.

Carte de vizită:

1. Georgian Marcu este consultant şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® şi Certified Residential Specialist®;

2. A dobândit peste 17 ani de experienţă în real estate, axându-se pe piaţa rezidenţială;

3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte de la închirieri de câteva sute de euro, până la investiţii de milioane de euro.

Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

Cinci întrebări şi răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu, broker şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels

Cine mai poate cumpăra locuinţe în Bucureşti şi în marile oraşe ale ţării?

În Bucureşti, probabil doar cei cu venituri foarte mari. Este din ce în ce mai complicat pentru un om cu venituri medii să îşi achiziţioneze o locuinţă, ceea ce este foarte grav. Eu, ca consultant imobiliar, nu îmi doresc preţuri mari. O să vezi peste tot că agenţii imobiliari sunt acuzaţi că au mărit preţurile, dar realitatea este alta. Eu nu vreau să fac două tranzacţii la 200.000 de euro, eu vreau să fac 100 de tranzacţii la 100.000 de euro. Îmi doresc ca piaţa să fie cât mai accesibilă, astfel încât să existe un volum mai mare de tranzacţii. În momentul de faţă, numărul de tranzacţii este în scădere, iar comisioanele rezultate din diferenţele de preţ nu acoperă ce se făcea înainte din volum.

Dar în comparaţie cu alte capitale europene, Bucureştiul nu este mai accesibil?

Bineînţeles că preţurile sunt mai mici decât în Paris sau Londra, dar şi veniturile sunt mai mici. Parisul este un caz special, fiind un oraş turistic, unde cumpărătorii vin din toată lumea, aşa că dinamica pieţei este diferită. Dar dacă comparăm Bucureştiul cu alte capitale din Europa Centrală şi de Est, pare că suntem mai accesibili. Doar că acest lucru este o iluzie. Motivul pentru care Bucureştiul pare accesibil este că în medie preţurile sunt trase în jos de proiectele dezvoltate în periferie, care sunt mult mai ieftine. Dacă ne uităm la segmentul premium sau la locuinţele din centrul Capitalei, situaţia arată cu totul altfel.

De ce nu există transparenţă în preţurile locuinţelor din România?

Nu este deloc complicat să avem transparenţă. În Franţa, Belgia, Marea Britanie, Statele Unite şi Canada, toate preţurile de tranzacţionare sunt publice. În Marea Britanie, de exemplu, intri pe portalul echivalent al ANCPI-ului nostru şi poţi verifica orice adresă, văzând toate tranzacţiile efectuate cu acea proprietate din 1994 până în prezent. Practic, poţi vedea exact la ce preţ s-a cumpărat şi vândut o locuinţă de-a lungul timpului. În prezent, şi Franţa a făcut paşi mari în direcţia transparenţei, iar ceea ce este cu adevărat frustrant este că inclusiv ţările din Orientul Mijlociu investesc masiv în acest aspect. În Emiratele Arabe Unite sau Arabia Saudită, de exemplu, poţi introduce numărul cadastral al unei proprietăţi şi vezi toate detaliile referitoare la tranzacţii. În România, nu se vrea acest lucru. Poate că acum clasa politică începe să se maturizeze puţin şi poate că şi rezultatele recente ale alegerilor sunt un semnal de alarmă că trebuie să existe mai multă transparenţă. De exemplu, prin proiectul e-Proprietatea, care este dezvoltat împreună cu Banca Mondială, ar trebui să avem acces la preţurile reale de tranzacţionare. Scopul proiectului e-Proprietatea este de a impozita locuinţele la valoarea reală de piaţă. Dar nu ar fi corect să primeşti un impozit fără să ştii clar care este această valoare reală. Statul spune că valoarea de piaţă va fi determinată prin analiza proprietăţilor comparabile – câte apartamente s-au vândut pe o anumită stradă, la ce preţ şi ce suprafeţe au avut. Dacă aceste date sunt disponibile pentru autorităţi, ar trebui să fie disponibile şi pentru noi, nu?

Ce impact vor avea noile construcţii din Ilfov asupra traficului din Bucureşti?

Traficul din Bucureşti se va înrăutăţi de la an la an, este inevitabil. Pentru a rezolva această problemă, ar fi necesare măsuri nepopulare, precum taxarea accesului auto în centru şi scumpirea parcărilor, dar şi investiţii masive în transportul public, astfel încât oamenii să fie încurajaţi să-l folosească. Anul trecut, în Pipera s-au construit 3.000 de locuinţe noi, fără dezvoltarea corespunzătoare a şcolilor publice şi a mijloacelor de transport. Aceasta înseamnă aproximativ 5.000 de maşini în plus pe străzile oraşului. Dacă multiplicăm acest scenariu cu cele 10-15 localităţi din jurul Bucureştiului, vedem cât de gravă este situaţia. Pe lângă problemele de trafic, mă aştept ca anul acesta să crească şi preţurile terenurilor, deoarece se epuizează suprafeţele cu PUZ-uri aprobate înainte de 2020. Din 2020 până în prezent, nu a fost dezbătut niciun nou PUZ în Consiliul General al Municipiului Bucureşti. De ce? Nu pot răspunde la această întrebare, dar cred că Primăria Bucureştiului ar trebui să ofere explicaţii.