V-ar placea sa locuiti intr-un apartament cu room-service, in care sa nu fie nevoie sa faceti curat si care sa isi amortizeze singur investitia in 2 ani? de Stephen Meisel (62 de ani), un radiolog din Los Angeles, era complet strain de conceptul de \"condo-hotel\" atunci cand, din cauza unei incurcaturi cu rezervarile, s-a trezit cazat intr-un asemenea apartament la Ritz-Carlon in Key Biscayne, Florida. Asemenea unitati hoteliere sunt apartamente achizitionate de clienti individuali in cladiri sub emblema unor hoteluri renumite, care pot fi inchiriate in lipsa proprietarului ca o camera obisnuita de hotel. Experienta a fost deopotriva una ciudata si revelatoare pentru Meisel. \"Primul meu gand a fost \'Ce-o fi si asta?\' N-aveam nici o idee\", isi aminteste el. Pana la urma, Meisel a fost atat de impresionat de apartament, care dispunea de o chicineta stilata, o masina de spalat si un uscator de rufe si o impresionanta priveliste la ocean, incat si-a cumparat fara sa stea mult pe ganduri un apartament cu 3 camere in aceeasi cladire pentru 1,8 milioane de dolari. Si nu s-a oprit aici. A mai achizitionat apoi studio-ul invecinat cu 500.000 de dolari si inca un apartament de 2 camere cu alti 650.000 de dolari. Opt luni mai tarziu, nu a ratat sansa de a cumpara 2 alte asemenea unitati inca din faza de proiect in nou anuntatul condo-hotel W din South Beach, orientandu-se catre un studio de 900.000 de dolari si un apartament cu 2 camere in valoare de 1,2 milioane de dolari. Pe masura ce piata imobiliara din Miami cunoaste un declin la vanzarile la case si apartamente, majoritatea cumparatorilor pariaza pe noul concept de condo-hotel, alegerea lor fiind sustinuta de stilul si designul elaborat al acestor hoteluri si de amplasamentul exclusivist al acestora. Desi conceptul exista deja de cateva decenii, acesta a obtinut o expunere mai mare de foarte putin timp, odata cu intrarea pe aceasta piata a hotelurilor recunoscute ca trendsetteri: pe langa W, alte branduri-boutique care au intuit potentialul includ Gansevoort, Canyon Ranch, exclusivistul SoHo House, precum si lantul Regent.O sursa suplimentara de venitMiami este o locatie cat se poate de atractiva pentru condo-hoteluri, crede Michael Achenbaum, presedinte al Gansevoort Hotel Group, si asta deoarece orasul atrage turisti tineri si instariti - genul care ar prefera in aceeasi masura hotelul Gansevoort din New York, spre exemplu. \"Eu nu as investi intr-un condo-hotel in Tulsa, de exemplu\", spune Achenbaum. \"Nu ca as avea ceva impotriva orasului Tulsa, insa este clar ca nu va avea niciodata acelasi nivel de ocupare si de unitati premium ca in Miami.\" Cea mai mare parte din noile condo-hoteluri sunt amplasate in nordul extravagantului cartier Art Deco din Miami Beach, cunoscut pentru cladirile sale nu foarte inalte, traficul dens si animatia de pe strazi. Nou-venitii in industria hoteliera din Miami si-au dat intalnire in apropierea plajei, mai sus de Collins Avenue si 21st Street, o zona care a devenit casa hotelurilor si a blocurilor inalte inca din 1950. Iar terenurile intinse disponibile in zona le-au suras developerilor care aveau nevoie de spatiu pentru spa-uri, terenuri de sport si celelalte surprize pe care le pregatesc turistilor.Torte si piscine de sticlaFacilitatile de care vor dispune noile condo-hoteluri sunt flamboaiante, chiar si dupa standardele din Miami. La Gansevoort South, un makeover al fostului Roney Plaza Hotel, camerele vor fi imbracate in antilopa gri, iar zona piscinei va impresiona, fiind luminata cu torte si focuri noaptea. Hotelul W, o investitie de 435 de milioane de dolari, va avea 19 etaje si isi va imbraca pardoselile in placi ceramice negre si va deschide portile spa-ului Bliss pentru oaspetii sai.Iar Canyon Ranch Living, adica fostul hotel Carillon din anii 1950 renovat si imbunatatit, va avea in lobby o sculptura inalta de trei etaje din crengi de mangrove, realizata de arhitectul David Rockwell, si un iglu in zona denumita \"spatiul de divertisment si lifestyle\" care se va intinde pe 6.500 mp. Hotelul Regent anunta in schimb ca le va pune la dispozitie oaspetilor o piscina cu fundul de sticla.Nu este inca foarte clar daca aceste condo-hoteluri vor scoate banii din inchirieri sau din eventualele revanzari. Nu exista studii de pe piata secundara pentru acest tip de proprietati, iar ratele chiriilor si nivelurile de ocupare sunt fluctuante in functie de ciclurile industriei. Chiar si orasele-aspirator de turisti ca Miami au sezoane cu o activitate scazuta, iar furibundele furtuni tropicale din Florida pot alunga turistii. \"Daca luam in considerare doar veniturile din inchiriere in raport cu cheltuielile este greu sa justifici cumpararea unor asemenea proprietati la aceste preturi\", crede Joel Greene, presedinte al Condo Hotel Center, o agentie imobiliara din Miami. Greene crede ca, in loc sa se astepte la un venit stabil din inchiriere, potentialii cumparatori ar trebui sa priveasca apartamentele in asemenea hoteluri ca pe un tip de \"proprietate imobiliara lipsita de batai de cap\" si o a doua resedinta a carei valoare poate creste. Meisel sustine ca a reusit sa isi acopere o parte din investitie in primele sale apartamente de la Ritz-Carlton in decursul unui an si jumatate. El se asteapta sa-i mearga cel putin la fel de bine cu apartamentele de la W, deoarece acest hotel are o imagine mai puternica si o expunere mai mare la ocean, situat fiind Collins Avenue, acolo unde un imbatranit Holiday Inn va fi demolat pentru a-i face loc.\"Mai in varsta si mai bogati\"Nely Galan, o producatoare de televiziune de 42 de ani din Los Angeles, care a cumparat un astfel de apartament la Canyon Ranch, se bazeaza pe banii veniti din inchiriere. Cu doi ani in urma ea a platit in jur de 500.000 de dolari pentru acesta dupa ce a vazut planurile pentru comunitatea wellnes pe care hotelul avea de gand sa o dezvolte. Un an mai tarziu a mai cumparat un apartament mai mare, cu o terasa spatioasa, pentru 1,9 mil. dolari in acelasi complex.Fiind o fidela clienta a spa-urilor hotelului, Galan crede ca va folosi respectivul apartament si cel mai probabil va locui in acesta o mare parte din an, in timp ce va inchiria apartamentul mai mic. \"Oamenii care vin la Canyon Ranch isi doresc un stil de viata sanatos, si sunt de regula mai in varsta si mai bogati\", explica Galan. Developerii se indreapta catre acest tip de hoteluri, deoarece vanzarea apartamentelor din faza de proiect ii ajuta sa-si finanteze lucrarile. Canyon Ranch, un proiect in valoare de 500 de milioane de dolari, include trei cladiri si 600 de unitati, printre care un hotel traditional, un bloc de apartamente si 151 de apartamente tip condo-hotel. Pentru proprietari insa, toate taxele si tarifele cumulate se ridica la sume impresionante. Printre acestea se numara taxele pe proprietate, tarifele de intretinere, asigurarea si, cel mai probabil, ipoteca. In plus, onorariul pentru serviciile hoteliere se ridica la 125 de dolari pe zi (pentru un apartament cu 3 camere la Gansevoort South), iar acesta se scade din suma platita de turist pentru sedere si este folosit de hotel pentru costurile administrative.Din vina uraganelorIn Florida, primele de asigurare impotriva uraganelor care s-au dublat in decursul unui singur an constituie un alt factor care trebuie luat in considerare. Aceste costuri sunt absorbite de developer, insa pot fi transferate asupra proprietarilor prin reflectarea lor in taxe de intretinere mai mari.In plus, daca proprietarii de apartamente in asemenea condo-hoteluri se hotarasc sa-si petreaca o perioada in acestea trebuie sa anunte din timp: un preaviz de 45 de zile este necesar la Gansevoort. Ratele chiriilor sunt hotarate de catre hotel, iar apartamentele aflate in proprietatea developerilor au prioritate la inchirierea catre turisti. Desi mobilierul camerelor este de aceeasi calitate indiferent de apartament, decorarea personalizata nu este permisa. Un bungalow de 2 milioane de dolariPana acum vanzarile au fost cat se poate de animate, conform developerilor. Cu doi ani in urma Canyon Ranch si-a vandut toate unitatile disponibile in doar sase luni, preturile incepand de la 500.000 de dolari pana la 1,5 milioane de dolari. \"Aceia care au inteles spiritul Canyon Ranch au fost irezistibil atrasi de acesta\", spunea Philip Wolman, presedintele WSG Development, partenerul companiei Canyon Ranch la acest proiect. Brandul W este si el unul care atrage turisti prin stil si rafinament. Gary Brecka, director executiv al Life Asset Group, o companie de asigurari de viata din Miami, a platit circa 2 milioane de dolari pentru un bungalow de 180 de metri patrati, distribuiti pe doua etaje la hotelul W din South Beach. Pe langa piscina privata si privelistea la ocean, Brecka, a carui resedinta principala se afla la doar cativa kilometri distanta, spune ca a ales acest loc deoarece l-a cucerit \"atmosfera si energia europeana\" din hotelurile W.Campania de marketing a inceput din luna decembrie a anului trecut cu un eveniment sponsorizat de W in timpul festivalului anual de arta Art Basel Miami, care atrage in fiecare an o multime afluenta. David Edelstein, presedinte al Tristar Capital, un developer partener la W South Beach, sustine ca locatia de la ocean si reputatia lantului hotelier W vor infrange orice trend de scadere de pe piata imobiliara. Pe fondul unei piete slabite, Edelstein isi afirma increderea in zonele invecinate cu oceanul: \"intotdeauna am crezut ca acestea sunt imune la fluctuatiile pietei sau macar un ultim bastion al rezistentei la criza\".De fapt, cererea a fost atat de mare pentru unitatile mai mari si mai scumpe ale hotelului W, incat multe apartamente de 2 camere au fost unite pentru a realiza configuratii mai spatioase, numarul apartamentelor scazand astfel de la 511 la 419. Cu toate acestea, David Freitag de la Smith Travel Research avertizeaza ca acest gen de condo-hotel are in general o rata ridicata de uzura intre faza de proiectare si cea de finalizare. Desi este putin probabil ca un lant hotelier bine finantat sa abandoneze un proiect, Freitag crede ca raman suficient de multe intrebari fara raspuns in legatura cu acest gen de proprietati imobiliare.\"Ce s-ar intampla daca hotelurile de acest gen ajung la concluzia ca afacerile nu merg bine si incep sa fluture steagul alb?\", ridica intrebarea Freitag.In legatura cu aceasta problema, Meisel, radiologul din Los Angeles, spune ca el si-a indreptat atentia atat spre perspectivele de investitie pe termen lung ale acestor unitati hoteliere, cat si spre cele imediate, ca de exemplu sansa de a-ti petrece vacanta in locatii diferite. \"Cu cinci proprietati la activ te poti muta dintr-o parte in alta, in timp ce restul continua sa produca bani\", spune el. \"Nu sunt preocupat de o posibila scadere a preturilor. Sunt sigur ca proprietatile mele vor ramane investitii profitabile.\"\"Nu te poti opri din a face bani\"Un condo-hotel in Miami costa cam la fel de mult ca un bloc de apartamente obisnuit. Insa pentru ca apartamentul poate fi inchiriat in regim hotelier atunci cand proprietarul este plecat, castigul fiind impartit in parti egale cu hotelul, dupa ce au fost deduse serviciile hoteliere, cumparatorii isi pun sperantele intr-o sursa suplimentara de venit. Din acelasi motiv Patrick Simeon, un broker imobiliar din Queens, New York, si-a cumparat un asemenea apartament de 2 camere in cadrul hotelului Gansevoort, cu 900.000 de dolari. \"Atat amplasamentul, cat si brandul hotelului sunt recunoscute pentru lux, restaurante rafinate si petreceri stilate\", spune Simeon. \"Cu o asemenea proprietate nu te poti opri din a face bani.\"