La o capitala europeana cu o suprafata totala de 228 de kilometri patrati, cu reale valente de dezvoltare pe termen lung, precum si un randament al inchirierilor de 8,5%, tot ce mai lipsea era un interes pronuntat al investitorilor europeni. Unde s-a ajuns? Nu va mai bateti capul... rezultatul este de 5.300 de euro pe metrul patrat, pretul record al unei tranzactii imobiliare made in Romania, adjudecat anul trecut de un teren amplasat in cartierul Primaverii, intermediat de compania imobiliara DTZ Echinox.

Si asta nu este inca nimic, avand in vedere previziunile: soarele ramane pe strada celor care detin proprietati in centru. Pretul terenului din zona centrala a Bucurestiului va continua sa creasca in urmatorii ani, intr-un ritm mai temperat decat pana acum, dar cat se poate de sigur si constant. Consultantii Colliers, al caror cel mai scump teren din portofoliu se ridica la un pret de 4.500 euro/mp, se asteapta in prima jumatate a lui 2008 ca pretul terenurilor sa stagneze, urmand ca in a doua jumatate a lui 2008 sa inregistreze o crestere de 10-20%. Si lucrurile nici nu ar putea sta altfel intr-o capitala europeana cu o densitate a cladirilor atat de mare si o suprafata la fel de mica raportata la numarul de locuitori.

500 de metri garduri

Nu braconajul a facut ca terenurile bucurestene sa devina o specie pe cale de disparitie, ci numarul foarte mare al investitiilor din Bucuresti, un numar care depaseste net capitalele tarilor invecinate. Asa se face ca pretul terenurilor la noi este mai mare cu pana la 20-30% decat la bulgari, Sofia avand inca mult mai multe terenuri disponibile decat Bucurestiul. Tot asa se explica cum orasul dambovitean a ajuns una dintre cele mai scumpe capitale din estul Europei, daca scoatem din calcul Moscova. "In 2005 si 2006 ritmul de crestere al preturilor terenurilor exclusive a fost foarte ridicat, de aproape 60-70% pe an, in 2007 acesta scazand pana la 25-30%", explica Ionut Petcu, consultant in cadrul Colliers International. "Astazi cea mai scumpa zona din Bucuresti (si astfel si din tara) ramane cea delimitata de cartierul Primaverii - Dorobanti - Mircea Eliade. In aceasta zona apar foarte rar oferte de terenuri de vanzare, cel mult 1-2 pe an, si de obicei vorbim despre suprafete destul de mici de teren care devin disponibile dupa demolarea unor cladiri existente sau prin restituiri in compensatie", spune el. Cat despre investitorii care au pus ochii pe o asemenea bucata de teren, acestia stiu bine ca succesul sau esecul pe aceasta piata reprezinta o chestiune de cateva sutimi de secunda. "Datorita faptului ca ofertele in zonele exclusiviste sunt foarte rare, iar suprafetele sunt mici si deci accesibile unei palete mai largi de investitori, in momentul in care apare un teren disponibil intr-o astfel de zona, acesta este achizitionat intr-un timp foarte scurt", recunoaste si Petcu. Dar chiar daca sportul imobiliar devine din ce in ce mai dificil in Bucuresti, dezvoltatorii nu dau inapoi, deoarece, in comparatie cu alte capitale europene, randamentele investitiei raman inca la un nivel ridicat, greu de atins in orase precum Londra, Roma sau Viena. "Daca vorbim despre randamentul investitiei la un asemenea teren pe an, in conditiile in care pe acesta se dezvolta un proiect imobiliar, cred ca putem spune ca dezvoltatorul poate conta pe un profit de 30-50%/an din totalul sumei investite", spune Petcu. In plus, conform studiilor realizate de Global Property Guide, randamentul chiriilor in Bucuresti se inscrie intre 8,4 si 10%, un nivel invidiat de capitalele Europei de Vest, unde acesta este in medie de 4-5%.

Momentan, terenurile disponibile in zona centrala a Bucurestiului au suprafete cuprinse intre 500 si 1.500 de metri patrati, una dintre cele mai la indemana solutii pentru investitorii interesati de zona centrala fiind cladirile vechi din zona istorica. Acestea au insa suprafete mici si preturi invers proportionale, venind la pachet si cu o serie intreaga de restrictii, incepand de la regimul de inaltime permis pana la modalitatile admise de reconditionare ale acestora, facand pragul de rentabilitate dorit de investitor un obiectiv foarte greu de atins. Ceea ce face ca tot terenurile sa ramana in bataia pustii dezvoltatorilor, insa specialistii din piata sunt optimisti in ceea ce priveste numarul acestor exemplare rare. "Chiar daca terenurile disponibile in centrul Capitalei sunt destul de rare, ele vor continua sa apara pe piata si in viitor, mai ales prin demolarea unor imobile vechi", spune Petcu. Iar evolutia preturilor, chiar daca galopanta, nu face decat sa se inscrie intr-un trend firesc la nivel european. Ba chiar, conform datelor Global Property Guide, Bucurestiul nu este nici macar o capitala atat de scumpa, pretul mediu estimat de acestia pe metrul patrat de teren central fiind de 2.350 de euro pe metrul patrat, adica a zecea parte din pretul unui metru patrat locuibil in cea mai scumpa capitala europeana, Monaco. "Putem considera Bucurestiul o capitala scumpa daca luam in considerare nu numai pretul pe metru patrat al terenurilor, dar si instabilitatea pietei si riscurile pe care trebuie sa si le asume un dezvoltator cand investeste aici, in comparatie cu pietele vest-europene", spune Petcu.

Districtul de trei miliarde de euro

Desi, spre deosebire de America, valoarea proprietatilor imobiliare de pe cuprinsul intregii Europe cunoaste o crestere sanatoasa pe care tarile din Europa de Est o conduc detasat, titlul de tara cu cele mai scumpe proprietati imobiliare e detinut de micutul principat al Monaco. In Monaco pretul mediu al unui metru patrat locuibil este de 25.000 de euro, fata de o medie de pret de 14.522 de euro pe metru patrat in cartierele exclusiviste din centrul Londrei care se claseaza pe locul doi in top, insa randamentele nu cresc peste pragul de 2,4% in principat. Monaco, cea mai dens populata tara din lume si a doua in topul celor mai mici natiuni independente, cu o populatie de 32.400 de locuitori la o suprafata totala de 1,96 kilometri patrati, conduce insa si in topul tarilor cu cel mai mare numar de milionari pe cap de locuitori. Toate acestea fac ca fiecare metru patrat al micutei tari sa fie la mare cautare in randul celor care isi pot permite un asemenea lux. Preturile proprietatilor imobiliare din Monaco au crescut in mod constant cu peste 10% pe an in ultimul deceniu, determinand astfel oficialitatile principatului sa dezvaluie planurile de a extinde granitele acestuia prin anexarea a peste 100.000 de metri patrati de teren prin construirea unei platforme suspendate deasupra oceanului prin aceeasi tehnologie utilizata de platformele petroliere. Noul district astfel obtinut va avea o componenta comerciala si un cartier de resedinte de lux a carei valoare estimata se va ridica la 3,7 miliarde de euro.

Pana cand acest proiect va prinde contur, cele mai cautate proprietati din Monaco raman cele din centrul principatului, cunoscut sub numele de Carre D'Or, amplasat in apropierea faimosului Place Du Casino. Din acest punct preturile incep sa scada cu sume intre 10 si 15 procente, pe masura ce proprietatile se indeparteaza spre est sau vest. Fontveille, districtul economic si industrial al principatului, beneficiaza de un discount suplimentar prin prisma originii sale mai putin nobile, desi continua imbunatatire a peisajului din aceasta zona face ca diferenta de pret dintre proprietatile de aici si cele din restul teritoriului sa se micsoreze pe an ce trece. Cele mai multe proprietati disponibile in Monaco sunt apartamentele scumpe si penthouse-urile cu priveliste la port si la circuitul de Formula 1. O alta categorie de proprietati promitatoare sunt putinele vile spatioase amplasate pe dealurile din apropierea centrului, al caror randament al investitiei este printre cele mai bune din principat.

Descoperirea unor noi modalitati de a castiga teren a fost o preocupare continua pentru conducatorii principatului incepand din anul 1861, atunci cand Monaco a cedat jumatate din teritoriul sau Frantei in schimbul independentei si a unei frumoase sume de bani. Patrice Cellario, directorul de dezvoltare al principatului, spune ca proiectul de extindere care va incepe din 2010 va reprezenta un pas vital pentru viitorul economic si social al acestuia. "Noi suntem pacifisti convinsi, asa ca in mod evident nu ne puteam invada vecinii pentru a putea castiga mai mult spatiu vital, asa ca a trebuit sa fim ceva mai creativi in ceea ce priveste solutiile de extindere decat stramosii nostri", declara el in gluma la anuntarea proiectului. Constrans pe de o parte de granita sa cu Franta pe doua laturi si de cea cu Italia pe o a treia, paradisul fiscal se va intinde in singura directie in care ii este permis, inspre Mediterana. Noul district astfel format va spori teritoriul Monaco cu aproximativ 5 la suta, echivalentul a 13 terenuri de fotbal, si se asteapta sa gazduiasca circa 4.000 de persoane. Avand in vedere importanta si dimensiunile proiectului, cinci consortii internationale, printre care si vedete ale arhitecturii mondiale precum Norman Foster si Frank Gehry, s-au inscris in competitia pentru adjudecarea proiectului sustinut de printul Albert II, care se estimeaza ca se va intinde pe o durata de 10 ani si va costa cateva miliarde de euro. Realizarea acestuia va fi insa si mai dificila decat pare la prima vedere, deoarece dezvoltatorul proiectului va trebui nu numai sa construiasca deasupra oceanului care atinge o adancime de 40 de metri in unele locuri, dar si sa se conformeze directivelor stricte impuse de printul Albert, un ecologist convins, care insista ca proiectul sa nu interfereze in niciun fel cu ecosistemul marin.

Bellu, in top

In cursa pentru titlul de cel mai scump metru patrat de teren din Capitala, printre favoritii anului trecut s-a numarat o parcela de teren aflata nu in cartierul Primaverii, ci in cimitirul Bellu. Un metru patrat pe Aleea Scriitorilor a fost evaluat de vanzatori la 4.000 de euro, in timp ce in cartierul Primaverii se mai gasesc inca terenuri pe care proprietarii cer doar 3.800 de euro pe metrul patrat. Analistul imobiliar Artur Silvestri explica aceste preturi piperate spunand ca si pe segmentul imobiliarului funerar exista zone-vedeta, iar din acest punct de vedere cimitirul Bellu este un echivalent al cartierului Primaverii, o locatie de top, o zona in care numarul de metri patrati disponibili este foarte mic.

Cel mai scump teren din lume

Se pare ca este vorba despre Central Park din New York, care a fost evaluat de reporterii revistei New York Magazine la o suma de 528.783.552.000 USD. Adica 529 de miliarde de dolari, ceea ce inseamna un pret de 155.000 de dolari pe metrul patrat. Autoritatile orasului au platit intre anii 1853-1856 pentru terenul viran suma de 5 milioane de dolari. Terenul nu se va vinde vreodata tocmai pentru ca valorile proprietatilor din Manhattan sunt atat de ridicate datorita proximitatii parcului, acestea putand sa scada dramatic daca parcul ar fi inlocuit de zgarie-nori. Expertii numesc asta "cea mai buna utilizare a terenului".