Românii sunt tot mai dispuşi să petreacă timp în malluri, transformând aceste destinaţii în puncte centrale ale vieţii urbane. NEPI Rockcastle, cel mai mare dezvoltator de centre comerciale din Europa Centrală şi de Est, se adaptează acestui trend, investind constant în proiecte inovatoare şi experienţe atractive pentru consumatori.

Dacă înainte mallurile erau văzute mai mult ca destinaţii de necesitate, acum oamenii vin aici pentru experienţe. Merg la mall să vadă un film, să facă shopping, să participe la evenimente sau pur şi simplu pentru a petrece timp într-un loc plăcut. Partea de nevoie dispare treptat din motivele pentru care oamenii aleg să ne viziteze. Noi jucăm în zona aceasta de destinaţie şi investim constant în evenimente şi activităţi care atrag vizitatori” a spus Robert Ioniţă, Group Legal Counsel la NEPI Rockcastle, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

NEPI Rockcastle este cel mai mare dezvoltator şi proprietar de centre comerciale din România, cu un portofoliu de peste 2 miliarde de euro, iar la nivel regional, deţine un portofoliu total de peste 7 miliarde de euro, cu o prezenţă im-portantă în opt ţări:  „Am devenit cel mai mare dezvoltator de centre comerciale din Europa Centrală şi de Est după fuziunea cu Rockcastle, un moment definitoriu pentru noi”. În ceea ce priveşte intrarea pe piaţa din România, aceasta s-a întâmplat în anul 2009, într-o perioadă turbulentă pentru economia globală, odată cu achiziţia primului centru comercial de către companie: „Primul centru comercial a fost achiziţionat în Brăila în 2009, chiar în timpul crizei economice.

Fondatorii şi managementul au reuşit să obţină lichiditate, ceea ce a permis companiei să cum-pere pe o piaţă în cădere, la preţuri foarte bune. Eram singurii care investeau la acea vreme,” spune el. Au mai urmat apoi alte achiziţii, într-o succesiune destul de rapidă, de două-trei centre comerciale pe an. Apoi, la  începutul lui 2010, a urmat ieşirea  în afara României. În Capitală, primul proiect, dezvoltat de ei de la zero de această dată a fost Mega Mall, în 2015, urmat de alte proiecte, inclusive unul rezidenţial.

Fuziunea cu Rockcastle, finalizată în 2017, a consolidat poziţia NEPI Rockcastle în Europa. „Este o performanţă deosebită să fim atât de aproape de giganţii in-dustriei la nivel european. Fuziunea ne-a oferit o acoperire strategică şi o complementaritate pe pieţele în care operăm,” explică Ioniţă. În ceea ce priveşte strategia pe termen lung, NEPI Rockcastle a evoluat împreună cu schimbările din comportamentul consumatorilor. În centrele NEPI, clienţii pot participa la evenimente edu-caţionale şi expoziţii, cum a fost „Corpul uman”, de pildă, organizată după pandemie: „Este foarte important să oferim o experienţă completă,” adaugă el.

Un exemplu relevant al strategiei NEPI este extinderea Promenada Mall din Bucureşti, cunoscut ca „mallul corporatiştilor”, datorită amplasării sale în zona de business. „Proiectul de extin-dere este ambiţios şi include cea mai adâncă parcare subterană din România, cu şase niveluri. Valoarea investiţiei este de 282 de milioane de euro, şi vom avea un design futurist, cu o zonă extinsă de food court şi un teatru, o prem-ieră pentru centrele comerciale din România,” detaliază Ioniţă. „Este o combinaţie între un mall şi o clădire de birouri, ceea ce se potriveşte foarte bine cu profilul corporatist al zonei.”

În prezent, NEPI Rockcastle deţine 20 de centre comerciale în toată România, dar impactul său depăşeşte graniţele ţării. „Am fost martorii unei diferenţe semnificative între pieţele din Europa Centrală şi de Est şi cele din Europa de Vest. Ritmul de creştere economică în regiunea noastră este mult mai dinamic. Dacă ne uităm la PIB-ul per capita, povestea este evidentă,” spune Ioniţă. „Cumpărătorii din Europa Centrală şi de Est sunt mai rezilienţi şi reacţionează diferit la situaţii de pseudocriză, preferând să facă shopping şi să se bucure de viaţă.”

Carte de vizită

Robert Ioniţă, Group Legal Counsel & Corporate Affairs al NEPI Rockcastle:

1. Robert coordonează o echipă de consilieri juridici interni şi externi, prezentă în peste 10 jurisdicţii. În plus faţă de responsabilităţile sale juridice, este responsabil şi de zona de Corporate Affairs, precum şi de comunicarea corpora-tivă a grupului NEPI Rockcastle;

2. Înainte de a se alătura grupului, în 2017, Robert Ioniţă a condus echipa de real estate a Deloitte Legal – Reff & Asociaţii, unde şi-a petrecut aproape 10 ani din carieră. În această perioadă, societatea de avocatură a devenit recunoscută în industrie pentru know-how-ul său de prim rang în domeniul imobiliar;

3. În ultimul deceniu, Robert a fost implicat în numeroase tranzacţii şi proiecte de dezvoltare de referinţă în regi-unea ECE şi, odată cu fuziunea dintre NEPI şi Rockcastle în 2017, a reorganizat şi consolidat departamentele juridi-ce, de risc şi conformitate ale grupului.

De asemenea, Ioniţă subliniază importanţa pe care NEPI Rockcastle o acordă comunităţii. „Centrele noastre comerciale joacă un rol esenţial în oraşele secundare şi terţiare din România. De multe ori, mallurile sunt locuri unde oamenii îşi pot re-zolva nevoile – pot merge la bancă, pot lua masa, pot vedea un film sau îşi pot face cumpărăturile într-un singur loc.”

El adaugă că un element cheie al succesului NEPI ţine de relaţia solidă cu chiriaşii săi. „Parteneriatul cu chiriaşii nu se opreşte la predarea spaţiului comercial. Performanţa acestora este esenţială pentru noi, iar noi ne asigurăm că îi sprijinim în permanenţă,” explică Ioniţă. „În timpul pandemiei, deşi contractual riscul era la ei, am avut discuţii in-tense pentru a-i sprijini. România a fost una dintre ţările unde centrele comerciale au fost închise cel mai mult timp, dar cu toate acestea, am avut foarte puţine litigii, ceea ce arată puterea relaţiei noastre.” Legat de perfor-manţa financiară a companiei, Robert Ioniţă spune că anul 2024 a fost unul în care au înregistrat o evoluţie pozitivă. „Anul 2024 a fost unul de creştere pentru noi, cu double digit growth la venituri şi dividende. Am reuşit să menţinem costurile sub control, chiar şi în contextul inflaţiei. De la pandemie încoace, avem mai mulţi vizitatori decât înainte, ceea ce este un semn bun pentru industria noastră,” precizează Ioniţă.

NEPI Rockcastle se bucură de o creştere a vânzărilor chiriaşilor săi, depăşind ratele inflaţiei, un aspect esenţial pentru sănătatea financiară a companiei. „Es-timăm o creştere a dividendelor distribuibile cu aproximativ 6% pentru acest an, ceea ce este îmbucurător pentru investitori,” adaugă el. NEPI Rockcastle are planuri ambiţioase şi pentru următorii ani, cu un buget de dezvoltare de peste 817 milioane de euro. „Pe lângă extinderea Promenada, vom deschide un nou centru comercial la Craiova şi vom dezvolta un proiect similar în Plovdiv, al doilea cel mai mare oraş din Bulgaria. De asemenea, avem un retail park în Galaţi şi proiecte rezidenţiale adiţionale,” explică Ioniţă.

O altă direcţie strategică este investiţia în energie verde. „Am pus panouri fotovoltaice pe fiecare metru pătrat disponibil din centrele noastre comerciale din România. Ba mai mult, parcarea din Craiova este acoperită cu panouri solare. Plănuim să investim peste 100 de milioane de euro în construirea de parcuri fotovoltaice,” spune Ioniţă. „Ne dorim ca tot consumul nostru de energie să provină din surse regenerabile, iar aceasta este o prioritate majoră pentru noi.” Cu o strategie pe termen lung, NEPI Rockcastle vizează o creştere continuă în Europa Centrală şi de Est. „Businessul nostru este unul de investiţii pe termen lung, iar în medie, ne recuperăm investiţiile în 12-15 ani,” subliniază Ioniţă. „Cred că NEPI va urca mai sus de locul trei în Europa şi ne vom extinde în alte domenii conexe, cum ar fi energia regenerabilă. Suntem pregătiţi să investim şi să ne adaptăm pentru a rămâne relevanţi pe termen lung. Suntem convinşi că viitorul este promiţător şi că vom con-tinua să creştem şi să ne consolidăm poziţia,” concluzionează Robert Ioniţă.   

NEPI Rockcastle este cel mai mare proprietar, dezvoltator şi administrator de centre comerciale din Europa Centrală şi de Est. Portofoliul companiei, în valoare de peste 7 miliarde de euro cuprinde 56 de centre comerciale în opt ţări. Este lider de piaţă în România şi Polonia (cele mai mari două pieţe ale NEPI Rockcastle), şi deţine centre comerciale şi în Bulgaria, Ungaria, Slovacia, Croaţia, Republica Cehă şi Lituania.

Câteva dintre proiectele NEPI Rockcastle:

1. Extinderea Ploieşti Shopping City: O extindere de 7.400 mp care urmează să fie terminată în T4 2024, cu con-diţiile de închiriere deja agreate pentru 96% din suprafaţa suplimentară.

2. Promenada Craiova: NEPI Rockcastle a livrat pe 5 octombrie 2023 Promenada Mall Craiova, centru comercial cu aproape 64.000 de metri pătraţi.

3. Promenada Bucureşti: Extinderea Promenada Bucureşti este planificată pentru inaugurare în al patrulea tri-mestru (T4) din 2026, pentru care termenii de închiriere au fost agreaţi deja pentru 66% din suprafaţă.

4. Vulcan Residence: Ca urmare a succesului Vulcan Residence din Bucureşti, NEPI Rockcastle va dezvolta două noi proiecte rezidenţiale, aflate în proces de autorizare, programate pentru finalizare în T4 2026. Terenurile sunt ad-iacente proprietăţilor de retail deţinute de companie în cele două oraşe.

5. Brăila: Centrul comercial din Brăila a fost prima achiziţie a NEPI Rockcastle în segmentul centrelor comerciale; acesta este operat de companie şi în prezent.

6. Bonarka: O renovare care include extinderea cu 4.700 m² de suprafaţă închiriabilă brută (GLA) a mallului Bonarka din Cracovia (Polonia). Data estimată de finalizare este în al doilea trimestru al anului 2025.

7. Forum Gdańsk Poland: În 2022, Grupul a achiziţionat două centre comerciale în Polonia - Forum Gdansk Shopping Center (63.500 m² - cel din imagine) şi Copernicus Shopping Centre (48.000 m²).

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Robert Ioniţă:

1 . Care sunt motivele pentru care locuitorii Europei Centrale şi de Est merg mai des la malluri decât vesticii?

Locuitorii Europei Centrale şi de Est vizitează mallurile din motive deopotrivă economice, cât şi psihologice, re-flectând specificul regiunii. Spre deosebire de Europa de Vest, această zonă se bucură de un ritm de creştere eco-nomică mai accelerat, iar diferenţele în ceea ce priveşte PIB-ul per capita explică în parte comportamentele con-sumatorilor. Un alt factor important este atitudinea consumatorilor faţă de cumpărături şi crize economice. Locui-torii din Europa Centrală şi de Est par să fie mai rezilienţi şi mai entuziaşti în a face shopping, chiar şi în contextul unor veşti negative. Acest comportament poate fi explicat printr-o dorinţă de a recupera experienţele pierdute în perioada comunistă, când multe branduri şi produse occidentale erau inaccesibile. Acum, oamenii din regiune sunt mai dispuşi să cheltuie pe bunuri şi experienţe pe care le consideră ca o formă de compensare. Dezvoltatorii de centre comerciale au intuit această nevoie nesatisfăcută şi au investit în construirea de malluri pentru a umple un gol evident pe piaţă. Un indicator des folosit este suprafaţa de metri pătraţi de retail per capita, care, deşi a cres-cut semnificativ, încă rămâne sub nivelurile din Vestul Europei şi Statele Unite. Această diferenţă este strâns legată de nivelul de trai şi puterea de cumpărare. În prezent, în marile oraşe, piaţa de retail a ajuns într-o fază de matur-izare. Creşterea continuă, însă, într-un mod mai organic, iar provocările economice, cum ar fi inflaţia, necesită o gestionare atentă şi prudentă. Totuşi, potenţialul de dezvoltare rămâne ridicat, pe măsură ce economia regiunii continuă să se dezvolte şi să se modernizeze.

2. De ce merg românii la mall în 2024 – pentru cumpărături sau pentru food court şi shopping?

În 2024, românii merg la mall dintr-o combinaţie de motive, atât pentru cumpărături, cât şi pentru experienţele oferite de food court şi alte activităţi. În trecut, mallurile reprezentau o destinaţie inedită şi spectaculoasă, un loc deosebit de atracţie, dar în timp această entuziasmare iniţială s-a mai diminuat, devenind parte din rutina urbană. Acum, lucrurile s-au schimbat, iar mall-urile joacă un rol important în viaţa comunităţilor, adaptându-se nevoilor şi preferinţelor oamenilor. Se vorbeşte despre două mari categorii de centre comerciale: cele de destinaţie, unde oa-menii vin pentru experienţe memorabile, şi cele de convenienţă, unde vizitatorii doresc să-şi rezolve rapid treburile, precum cumpărarea de alimente sau vizite la bănci şi farmacii. Totuşi, majoritatea mallurilor încearcă să combine aceste aspecte pentru a atrage cât mai mulţi clienţi. Oamenii vin la mall nu doar pentru a-şi satisface nevoile de bază, ci mai ales pentru a se bucura de o experienţă plăcută. Vizitează mallurile pentru a vedea filme, a face shop-ping, a lua masa într-un cadru atractiv sau pur şi simplu pentru a petrece timp într-un loc frumos şi animat. De ase-menea, aceste centre comerciale organizează frecvent evenimente şi expoziţii care atrag comunitatea, făcând din malluri adevărate huburi sociale. În oraşele mari precum Bucureşti, unde traficul este o problemă majoră, facili-tăţile multiple adunate într-un singur loc sunt esenţiale. Oamenii apreciază faptul că pot rezolva mai multe lucruri într-o singură ieşire: pot face cumpărături, pot merge la bancă, pot lua masa, pot duce maşina la spălătorie sau pot merge la sală. aÎn oraşele mai mici şi în comunităţile regionale, mallurile joacă un rol şi mai important, devenind centre de activitate socială. Ele satisfac o varietate de nevoi şi contribuie la viaţa comunităţii prin programe şi even-imente care îi implică pe locuitorii din zonă.

3. De ce aleg chiriaşii centrele comerciale dezvoltate de NEPI şi care sunt criteriile prin care voi îi alegeţi pe ei?

Unul dintre principalele avantaje competitive ale NEPI este prezenţa pe pieţele importante din Europa Centrală şi de Est. NEPI este, aşadar, o poartă de intrare în această regiune, un aspect important pentru retailerii internaţionali, inclusiv cei din Asia, care ar putea alege să pătrundă mai întâi aici decât în Europa de Vest. Avem o reţea vastă de 56 de centre comerciale, oferind retailerilor oportunitatea de a-şi selecta locaţiile în funcţie de strategia şi profilul cli-entului lor, un avantaj major în industrie. Când vine vorba despre cum ne alegem chiriaşii, performanţa acestora este esenţială pentru noi. „Parteneriatul nostru nu înseamnă doar atragerea unui chiriaş şi predarea unui spaţiu, ci implică o relaţie profundă şi activă. Suntem foarte atenţi la compatibilitatea dintre strategia chiriaşului şi portofoliul nostru, iar succesul lor este un ingredient esenţial al succesului NEPI. De asemenea, ne străduim să menţinem această relaţie, găsind modalităţi de a pune în valoare brandurile şi de a le face cât mai atrăgătoare pentru vizitatori. În perioada pandemiei, relaţia cu chiriaşii noştri a fost testată la maximum. După ce centrele comerciale au stat închise pentru mai bine de 100 de zile, în România, ne-am confruntat cu provocări majore. Deşi contractual, chi-riaşii trebuiau să plătească chiria chiar şi în acele circumstanţe excepţionale, am avut negocieri intense şi discuţii cu autorităţile pentru a găsi soluţii. În unele ţări din Europa Centrală şi de Est, s-au oferit ajutoare, dar în România nu a existat nicio susţinere similară. Cu toate acestea, parteneriatul nostru cu chiriaşii a demonstrat o rezilienţă re-marcabilă. Spre surprinderea şi încântarea noastră, numărul litigiilor a fost extrem de redus. Din aproape 6.000 de contracte de închiriere active, cazurile de dispută au fost nesemnificative, ceea ce subliniază puterea relaţiilor no-astre.