Nu numai piata americana fierbe. A doua cea mai mare economie a lumii dupa puterea de cumparare, China, se afla si ea in valtoarea unui boom imobiliar. De cinci ani incoace, guvernul chinez se straduie sa potoleasca avantul preturilor si al profiturilor de pe piata de real estate. Dupa ani de zile in care preturile au urcat la inaltimi naucitoare (rata de crestere inregistrata in 2007 a fost de 11,4%), tragand dupa ele si avantul investitorilor, ritmul de crestere pare sa se mai fi domolit. Dar cum oportunitatile de crestere sunt inca destule (anul trecut, populatia Beijingului a crescut cu 520.000 de locuitori, in timp ce numarul de case vandute a fost de 144.000), de la an la an linia cerului asiatic se schimba si noi cladiri apar la orizont. Printre castigatorii perioadei, un succes notabil l-a avut SOHO China, cel mai mare dezvoltator comercial si a treia companie privata din China. La carma ei se afla Zhang Xin, una din figurile celebre de miliardari din topul Forbes, dar care nu si-ar fi imaginat sa atinga o asemenea pozitie cu 30 de ani in urma.

Zhang Xin a vazut cat de haotice si inghesuite pot fi orasele unei tari cu 1,3 miliarde de locuitori, din care aproape 17,5 milioane locuiesc numai in capitala Beijing, si a decis sa profite de pe urma acestui fapt. "Oriunde exista dezordine si uratenie, noi putem face o diferenta", afirma femeia care astazi este CEO-ul celui mai mare dezvoltator comercial de pe piata de real estate din Beijing.

Compania a fost infiintata, in 1995, de Zhang Xin, CEO, si sotul sau, Pan Shiyi, presedintele boardului. Recent, Pan i-a facut sotiei sale un cadou generos ? toate actiunile sale ? care a propulsat-o in topul celor mai bogate femei-miliardar din lume. Astfel, in prezent, Zhang Xin detine 66,48% din actiunile SOHO China, prin intermediul unui off-shore administrat de HSBC.

SOHO China este in prezent cel mai puternic nume din real estate si cel mai mare dezvoltator imobiliar cu destinatie comerciala din Beijing. Proiectele pe retail pe care compania le-a dezvoltat in districtul central de afaceri (CBD) din capitala Chinei totalizeaza 2.000 de magazine si alcatuiesc cel mai mare spatiu comercial din zona.

Dupa patru ani de la lansare, proiectele SOHO China au tinut permanent pozitia intai in topul celor mai mari vanzari din Beijing. Cele peste 1,5 milioane de metri patrati construiti de Zhang in capitala Chinei reprezinta 20% din constructiile ridicate in CBD si 39% din totalul vanzarilor, in timp ce suprafata totala a constructiilor realizate de companie pana in prezent in toata tara este de aproape 2,45 milioane de metri patrati. In 2007, compania condusa de Zhang Xin a raportat un profit de 1,97 miliarde de yuani (277 de milioane de dolari), de circa cinci ori mai mare decat in anul anterior, iar asta in conditiile unei piete aflate in pragul scaderii.

Cum a ajuns SOHO China sa se numere printre cele mai admirate companii din China (Fortune 2006), iar Zhang Xin una dintre cele mai de succes femei de afaceri din lumea intreaga? Dezvoltatorul a intuit oportunitatea data de era real estate-ului in China, astfel ca, in timp ce piata locala se confrunta cu boom-ul imobiliar, SOHO China culege roadele unei strategii bine puse la punct din timp. Pentru 2008, in rand cu majoritatea dezvoltatorilor imobiliari chinezi, Zhang Xin se asteapta la noi cresteri, pe fondul apropierii Jocurilor Olimpice din luna august, care au urcat pretul proprietatilor din apropierea stadionului olimpic la peste 7.000 de dolari pe metrul patrat.

NU GRI, CULOARE!

Din 1995, cand au lansat businessul, Zhang Xin si sotul sau, fost angajat al Ministerului de Petrol din China, au devenit unul dintre cuplurile celebre ale republicii, fiind renumiti pentru designul modern si inovativ pe care l-au propus pe piata de real estate. Unul dintre avantajele lor a fost angajarea de arhitecti high-profile din exteriorul tarii pentru proiectarea cladirilor rezidentiale de lux cu care s-au lansat. Cand cuplul de antreprenori si-au articulat pentru prima data viziunea asupra businessului pe care intentionau sa il dezvolte, piedicile nu au intarziat sa apara. Zhang si Pan voiau sa vopseasca fatadele noilor complexuri rezidentiale in culori vesele, primare. Criticii insa au ripostat, iar motivul a fost ca statul chinez nu este unul colorabil. Guvernul tocmai emisese noi reglementari prin care toate proprietatile publice trebuia sa aiba culoarea gri. Dar cei doi antreprenori, ambii crescuti in decorul gri din Beijing, respectiv Gansu, s-au tinut strans de convingerea ca istoria Chinei nu trebuie sa condamne poporul la o viata monocroma. La urma urmei, statuetele din Armata de Terracotta, realizate in timpul dinastiei Qin si descoperite secole mai tarziu in orasul Xi?an, au devenit celebre tocmai pentru ca unii dintre artistii care le-au realizat ar fi fost omorati ca nu cumva sa divulge secretul culorii lor vibrante. Statuetele sunt si ele cenusii acum dupa trecerea anilor, dar peisajul monoton s-a schimbat brusc in septembrie 1998, cand cei doi fondatori ai SOHO China au dat drumul unui proiect indraznet, Soho New Town, un complex multicolor de apartamente si birouri in estul Beijingului. Ca stil arhitectural, cladirile ce poarta emblema SOHO China au fost inca de la inceput greu de incadrat in vreun sablon, fie acesta minimalismul oriental sau modernismul occidental. "Daca clientii nu stiu ce anume vor, stim noi cu siguranta", afirma presedintele companiei. "Nu e un stil copiat din Vest, ci unul care reprezinta o cu totul alta China." Aparent, chinezii au apreciat noul stil propus de Zhang si sotul sau, iar in 2000 apartamentele colorate in valoare de 240.000 de dolari fiecare s-au vandut rapid, ducand compania direct in topul pietei de real estate din Beijing. De atunci, situatia de pe piata de real estate s-a schimbat dramatic, odata cu interventia guvernului chinez, care s-a inversunat sa restrictioneze accesul dezvoltatorilor de proprietati la capital. Ce a urmat, limitarea investitiilor straine, incetinirea proceselor de listare pe bursa si ingustarea imprumuturilor bancare, i-a fortat pe multi jucatori din real estate sa recurga la vanzarea proiectelor inainte de finalizare pentru a-si putea finanta urmatoarele proiecte. Metoda nu a functionat insa mult timp, pentru ca cererea s-a diminuat si, treptat, populatia a devenit tot mai rezervata in achizitii. SOHO China a fost unul dintre putinii dezvoltatori care s-au mentinut si chiar au crescut in ciuda vicisitudinilor vremii, iar asta, fara a face rabat la calitate, cantitate ori pret.

Strategia pe care au aplicat-o cei doi fondatori inca de la inceput a fost cea care i-a permis companiei SOHO China sa inregistreze marje de profit de 55% in 2007, cu doua puncte procentuale mai mult fata de anul precedent. Compania se axeaza pe proprietatile comerciale de lux, pe care le construieste, si apoi le vinde la un pret chiar si cu 30% peste nivelul pietei. In plus, orientarea catre acest segment de piata o protejeaza de concurenta concentrata mai mult pe partea de rezidential, ceea ce ii permite sa fie tot timpul cu un pas inaintea trendului. Daca rata medie de indatorare in randul dezvoltatorilor imobiliari trece pragul considerat inca acceptabil de 50-70%, SOHO China a avut in 2007 o rata de indatorare de 8,3%. Cu alte cuvinte, compania condusa de Zhang are inca suficient spatiu de extindere si asa se face ca dezvoltatorul a anuntat ca va incepe sa cumpere terenuri sau proiecte de la ceilalti jucatori din piata.

Lovitura decisiva pe care Zhang Xin si sotul sau au dat-o bulei imobiliare a fost insa marketingul. In 2006, de exemplu, SOHO China a cumparat o cladire de la un dezvoltator care se afla in pragul falimentului dupa ce mizase pe aceeasi moneda a finantarii proiectelor viitoare prin pre-vanzarea constructiilor actuale. Daca la momentul contractarii niciun apartament nu fusese cumparat, dupa doar patru luni de la preluarea de catre SOHO China, aceleasi locuinte, modificate un pic de catre Zhang si Pan, erau vandute la al doilea cel mai mare pret de pe piata imobiliara din Beijing. Explicatia a constat nu doar in puterea brandului SOHO China, ci si in intampinarea nevoilor clientului prin punerea la dispozitia acestuia a unui spatiu mai mare de locuit. De la an la an, preturile practicate de companie cresc cu circa 20%, cu mult peste rata medie anuala de crestere de pe piata (11,4%).

TANARUL LIDER AL LUMII

In topul celor mai bogati oameni din lume, realizat de Forbes anul acesta, 99 dintre miliardari sunt femei. Numarul este mai mare cu 16 fata de cel inclus in topul din 2007, dar reprezinta inca un procent destul de mic in totalul miliardarilor lumii: 9% din 1.125 de milardari. Printre figurile recent intrate in acest top se numara Zhang Xin, co-fondatoare si CEO al companiei imobiliare SOHO China din Beijing, cu o avere estimata la 3,8 miliarde de dolari. Poate ca nu este cea mai bogata femeie din China (pe primul loc se afla Yang Huiyan, cu 7,4 miliarde de dolari, mostenitoarea unui pachet de 58% din compania imobiliara concurenta, Country Garden), dar Zhang Xin este una dintre cele 10 femei-miliardar ale lumii care si-au construit singure averile. Prima decizie corecta pe care Zhang Xin a luat-o in business a fost chiar infiintarea companiei pe care o detine in prezent. CEO-ul a intuit corect efectul pe care internetul avea sa il aiba asupra stilului de lucru al chinezilor si a denumit compania imobiliara SOHO China, de la acronimul "Small Office, Home Office" (birouri mici, birourile de acasa). Compania s-a mulat astfel pe trendul de pe piata de munca: tot mai multi angajati sau proprietari de companii mici prefera sa lucreze de acasa.

Portofoliul companiei cuprinde sapte proiecte care totalizeaza 40 de zgarie-nori si peste 160 de vile de lux: SOHO New Town, Jianwai SOHO, SOHO Shangdu, Chaowai SOHO, Guanghualu SOHO, Commune by the Great Wall, Boao Kempinski. Recent, dezvoltatorii au anuntat un alt proiect, Sanlitun SOHO, un complex cu destinatie mixta de 470.000 de metri patrati din cartierul omonim, cea mai aglomerata zona mondena a Beijingului, care va fi finalizat in 2009. Dintre toate proiectele dezvoltate de cuplul de antreprenori, cel mai laudat a fost Comuna de langa Marele Zid Chinezesc, un complex de agrement cu peste 40 de vile de lux, conceput de o suita de 12 arhitecti asiatici. Proiectul a fost premiat in 2002 la Biennale di Venezia, cel mai important forum de arta vizuala contemporana, iar Zhang Xin a fost astfel prima personalitate non-arhitect care s-a bucurat de o asemenea distinctie. Trei ani mai tarziu, pe 11 ianuarie 2005, Zhang a fost aleasa de presedintele executiv al Forumului Economic Mondial, Klaus Schwab, printre primii tineri lideri ai The Forum of Young Global Leaders. Alaturi de ea, a fost numit si Sergey Brin, co-fondatorul Google. Cu toate acestea, in urma cu 30 de ani, Zhang nici nu ar fi sperat la o cariera cu recunoastere internationala. Zhang s-a nascut in 1965 in Beijing, iar la 14 ani situatia materiala a fortat-o sa se mute in Hong Kong pentru a lucra in diverse fabrici la croit incaltaminte si haine ori la asamblat de jucarii. Pe atunci, singurul sau vis era sa invete limba engleza si sa lucreze intr-un birou. Drumul i-a adus insa o bursa la Universitatea Sussex din Marea Britanie, urmata de un master la Universitatea din Cambridge. Specializarea aleasa, Economia Dezvoltarii, i-a adus un job ca analist la ING Barings, iar apoi la Goldman Sachs in New York, unde a lucrat pana la intoarcerea sa in China, in 1995. Intoarsa in tara de origine, Zhang a ales un cu totul alt drum decat cel de pe continente straine: real estate-ul, iar pariul facut i-a adus chiar mai mult succes decat finantele.

Anul trecut, SOHO China a destramat trendul descendent al pietei din China, in urma listarii sale pe bursa din Hong Kong. IPO-ul SOHO China a fost cel mai mare din sectorul economic privat al Chinei, respectiv cea mai de succes listare a unei companii de real estate comercial din Asia. Cele 1,55 miliarde de actiuni, reprezentand 31% din companie, au fost vandute la un pret de 1,06 dolari pe actiune, ceea ce a dus valoarea fondurilor atrase la 1,65 miliarde de dolari. Printre investitorii de top ai SOHO China s-a numarat si printul saudit Alwaleed bin Talal, miliardarul al carui portofoliu de investitii cuprinde, printre altele, si un pachet semnificativ de actiuni la Citigroup. In plus, dupa prima zi de tranzactionare pe bursa de la Hong Kong (8 octombrie 2007) titlurile SOHO China aratau un plus de 15% fata de pretul de IPO. Cumpararile entuziaste din partea investitorilor au dus la un maxim al zilei de 23% si o valoare a actiunilor de 1,22 dolari, ceea ce a ridicat valoarea companiei la peste 6 miliarde de dolari.

Criticii si analistii pesimisti ai pietei chineze de real estate afirma ca succesul SOHO China nu va mai fi o certitudine dupa Jocurile Olimpice de anul acesta, in contextul in care criza imobiliara e iminenta. Zhang Xin este insa increzatoare: majoritatea proiectelor pe care le dezvolta compania sa se adreseaza unui segment stabil al pietei, mediu spre sus, iar acesti cumparatori sunt constienti de alegerile pe care le fac. Iar daca vor veni intr-adevar vremuri grele, Zhang Xin pare pregatita sa le infrunte: "Nu m-am nascut intr-un turn de fildes. Iar asta m-a facut mult mai determinata sa-mi pun planurile in aplicare".