Toate preţurile din zona imobiliară rezidenţială din Bucureşti, Cluj, Timişoara, Iaşi, Braşov sunt mari, cel puţin preţurile cerute, din perspectiva cumpărătorilor, poate tranzacţiile au scăzut, poate în blocurile noi la multe apartamente nu există lumină, semn că nimeni nu locuieşte acolo, deci apartamentele nu ar fi vândute (cu toate că sunt vândute), poate numărul celor care pot să ia un credit a scăzut pentru că nu se mai încadrează în criterii (dobânzile sunt mari, avansul este mare, nu mai poţi să iei un credit de consum pentru a avea bani de avans etc.), poate va veni peste noapte o criză ca în 2008 şi va scădea preţul apartamentelor. Sunt mulţi de poate.

Ce se întâmplă este că preţurile nu prea scad, deşi am trecut în ultimii patru ani prin criza COVID, criza inflaţiei, criza creşterii dobânzilor, mai degrabă preţurile au crescut decât au scăzut. Chiriile cresc şi încă au rate de creştere substanţiale. Numărul de proiecte disponibile scade. Preţul terenurilor a crescut şi creşte în continuare.  Preţurile materialelor de construcţii au crescut şi asta înseamnă că metrul pătrat construit este mai scump. Salariile au crescut. Finanţarea din spatele dezvoltărilor este mai scumpă pentru că au crescut dobânzile atât de la euro cât şi la lei. Aşa că ceea ce se livrează nou pe piaţă are un preţ mai mare, că doar dezvoltatorii nu vor vinde în pierdere. Vând mai greu, ce-i drept, dar tot nu scad preţurile.

În acest moment sunt mai multe motive pentru care este puţin probabil să ne confruntăm cu o criză imobiliară care să ducă la o scădere dramatică a preţurilor, cel puţin cum a fost în 2008: o bună parte din tranzacţii se fac cu bani proprii şi mai puţin cu credit bancar; în piaţă sunt foarte mulţi bani – la medici, la notari, la avocaţi, la cei care au făcut bani pe Bursă, la cei care au făcut bani din crypto, la cei care au făcut bani din videochat, la cei care au făcut bani din tâlhării din afară, la cei care au făcut bani lucrând în afară etc., aşa că sunt bani pentru achiziţii; băncile de-abia aşteaptă să dea credite ipotecare/imobiliare în lei, chiar cu dobânzi în scădere. Salariile şi veniturile românilor au crescut; cursul leu/euro a rămas stabil; în ciuda creşterii exponenţiale a dobânzilor de acum doi ani (ratele au crescut cu 60%), românii au avut bani să acopere aceste creşteri şi să-şi plătească ratele, iar în aceste condiţii băncile nu se confruntă cu credite neperformante, ci dimpotrivă, valoarea portofoliului de credite imobiliare creşte.

La polul opus, în orice moment ne-am putea trezi cu o criză care să vină din afară, în orice moment ne-am putea trezi cu o recesiune din motive externe, dar şi din motive interne care să ducă la disponibilizări şi multe semne de întrebare cu privire la plata ratelor la credite; o criză bugetară de proporţii se poate transforma într-o criză politică şi economică, ceea ce ne poate aduce o creştere a cursului leu/euro care să facă apartamentele mai scumpe în lei pentru că la noi preţul de referinţă este în euro. În aceste condiţii, s-ar putea ca preţurile în euro să scadă, chiar dacă în lei cresc. Totuşi, orice date am lua în acest moment, România este o ţară încă ieftină din perspectiva preţurilor pe zona imobiliară rezidenţială, adică apartamentele au încă preţuri mici. Suntem la cel mai bun raport între preţul apartamentelor şi salarii, adică putem cumpăra un apartament de 50 de metri pătraţi la preţurile actuale şi la salariul mediu actual, de peste 1.000 de euro, în 5,9 ani. În 2008, înainte de criză, acest indicator era de 30 de ani.

Comparativ cu oraşele cu care ne comparăm, Budapesta sau Varşovia, preţurile la noi sunt cu 50% mai mici. Din acest motiv, investitorii străini, dar nu numai, cumpără pachete de apartamente fie direct de pe planşă, fie aproape de finalizarea proiectului, asta dacă nu s-au vândut între timp. O parte dintre aceşti investitori le dau în chirie, alţii aşteaptă să crească preţurile. Chiriile vor creşte, pentru că noua generaţie nu vrea să fie legată de achiziţia unui apartament cu un credit (dacă părinţii le cumpără apartamentul, nimeni nu se supără). Chiriile din Bucureşti, Cluj, Iaşi, Timişoara sunt încă mici faţă de chiriile din Ungaria, Polonia, ca să nu mai vorbim de ţările vestice. Fenomenul Airbnb şi Booking duce la creşterea chiriilor pentru că există cerere. Chiar dacă în ultimii ani preţurile au crescut, nu au crescut suficient de mult încât să acopere randamentele/câştigurile obţinute din achiziţia de titluri de stat, din dobânzile la depozitele bancare, din investiţiile pe Bursă, din dividendele obţinute de la companiile listate pe Bursă. Dar când vor începe să scadă dobânzile şi implicit randamentele din aceste investiţii, preţurile imobiliare vor mai creşte, pentru a mai acoperi din aceste „pierderi”. Bineînţeles că toată lumea preferă apartamente noi, atât cei care fac aceste achiziţii pentru investiţie, cât şi cei care le cumpără pentru a sta în ele. Dar întrebarea este cât de mare e puterea preţurilor apartamentelor noi, ca să tragă în sus şi preţurile apartamentelor vechi. Cei care au de vânzare apartamente vechi se raportează la preţurile apartamentelor noi, dar se miră că nu primesc acelaşi preţ. 

(cristian.hostiuc@zf.ro)