Sectorul tranzacţiilor imobiliare a contribuit cu 7,2% la formarea Produsului Intern Brut (PIB) al României în 2023, însă la Bursa de Valori Bucureşti are o pondere în capitalizarea totală de sub 1%, doar prin câteva companii

Prin intermediul unui fond imobiliar închis de investiţii (real estate investment trust REIT – n.red), prin care se pot deţine o parte din proprietăţile imobiliare, active legate de ipoteci sau ambele variante, un investitor ia expunere pe unele dintre cele mai mari proiecte imobiliare din România, într-o economie la care sectorul tranzacţiilor imobiliare reprezintă 7,2% din PIB.

Cu alte cuvinte o democratizare a investiţiilor şi noi instrumente la Bursa de Valori Bucureşti în perioada următoare prin care investitorii pot deţine indirect participaţii în mall-uri, depozite, cât şi apartamente şi penthouse-uri, prin intermediul unor societăţi imobiliare listate care investesc în aceste active. Iar asta înseamnă mai multă transparenţă în imobiliare, mai multe oportunităţi şi mai puţină dependenţă de sectorul bancar pentru finanţare.

Aceasta a fost una dintre concluziile primei dezbateri a mediului de business despre REIT-uri, organizată pe 22 octombrie de Bursa de Valori Bucureşti şi de holdingul imobiliar Meta Estate Trust (MET), companie listată cu o capitalizare de 63 mil. lei.

Legea a trecut de Senat şi are şanse să fie dezbătută în Camera Deputaţilor chiar în această sesiune. “Dar există şi această particularitate cu alegerile”, spune senatorul Cristian-Augustin Niculescu-Ţâgârlaş, preşedintele Comisiei juridice din Senat (PNL).

Adrian Tănase, director general al Bursei de Valori Bucureşti, spune că românii preferă într-un mod incorect depozitul bancar. “Al doilea cel mai folosit instrument este real estate şi aici intervin REIT-urile. Vor fi un instrument mult mai uşor de înţeles decât o acţiune pură pentru că setup-ul este mult mai simplu”, spune el.

Randamentul proiectelor imobiliare se va reflecta aşadar în mod direct în randamentul investiţiei prin REIT la care se adaugă şi faptul că legislaţia impune distribuirea a cel puţin 90% din veniturile anuale sub formă de dividende. Desigur o staganare a pieţei imobiliare şi o scădere a dobânzilor ar trebui de asemenea să se reflecte în randamentul acţiunilor. Meta Estate are caracateristicile unui REIT dar nu în adevăratul sens al cuvântului. Încă.

“Această legislaţie ne va permite să fim un adevărat REIT. Meta este o companie tânără, mică, dar am reuşit să strângem capital, să realizăm investiţii şi avem astăzi aproape 1.000 de acţionari”, spune Alexandru Bonea, CEO al Meta Estate Trust.

Companiile listate deţin şi operează portofoliie imobiliare cu singurul scop de a distribui randamentele generate cu acţionarii acestora. REIT-urile au un model investiţional particulare – business-ul de a deţine proprietăţi şi de a îl exploata în mod recurent, legislaţai şi anvergura considerabilă.

“Este un mit că investiţia în imobiliare este pasivă; trebuie să administrezi proprietatea, să răspunzi chiriaşilor. Lucrurile se complică atunci când ai multe proprietăţi imobiliare. Pentru un investitor care se dedică acestui domeniu, există avantaje şi riscuri calculate. Trebuie să avem opţiunea de a putea investi în societăţi de investiţii imobiliare. Eu, din contul meu, cumpăr o acţiune, aceasta ajunge în perioada de decontare şi pot fructifica, an după an, o parte din portofoliul imobiliar. Aici se află potenţialul cel mai mare”.

Potrivit unei analize realizată de Meta, în Europa aproximativ 38% din acţionarii REIT-urilor sunt investitori de retail. În Statele Unite, investitorii de retail deţin peste 45% din totalul acţiunilor REIT-urilor.

În altă ordine de idei, în Regatul Unit, după adoptarea legislaţiei REIT în 2007, valoarea companiilor imobiliare listate a crescut de la 20 de miliarde de lire la peste 70 de miliarde în 2023. În Franţa, s-a observat un efect similar: capitalizarea companiilor imobiliare a ajuns de la 15 miliarde euro la 50 de miliarde euro în acelaşi interval. Pe pieţele emergente, precum Mexic, REIT-urile locale au crescut numărul companiilor imobiliare listate de la 9 în 2013 la 26 în 2023, potrivit analizei.

În Ungaria, piaţa REIT-urilor este mai dezvoltată comparativ cu Polonia. REIT-urile din Ungaria au atras investiţii semnificative şi au contribuit la diversificarea portofoliilor imobiliare. 

De exemplu, în 2023, capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% faţă de anul precedent. În Ungaria, piaţa REIT-urilor a înregistrat o creştere a IPO-urilor în 2023, când capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% faţă de anul precedent.

În Bulgaria, REIT-urile sunt obligate să distribuie 90% din profitul anual ajustat, iar în Ungaria, cerinţele prevăd distribuirea a 90% din veniturile nete. Polonia implementează o legislaţie emergentă, stabilind distribuirea a 80% din veniturile impozabile, iar în România, deşi nu există o legislaţie specifică pentru REIT-uri, vehiculele similare sunt obligate să ofere un randament atractiv prin distribuirea majorităţii veniturilor, garantând astfel stabilitate pentru investitori, potrivit analizei care citează date PwC.

Mihai Precup, secretar de stat în Cancelaria Primului-Ministru, prezent marţi la dezbatere, spune că sunt bani pe piaţa de capital, dar nu sunt multe oportunităţi.

“Avem nevoie de noi oportunităţi, iar prezenţa unui REIT la Bursa de Valori va încuraja mai mulţi acţionari din real estate să fie acolo. Aduce guvernanţă şi transparenţă. Iar pentru o companie nelistată este mai greu de monitorizat. Ai un gardian – Bursa de Valori, ai investitorii care analizează şi generează valoare adăugată. Chiar dacă aceste REIT-uri au anumite avantaje fiscale, ele vin cu un pachet legislativ consolidat care protejează investitorii, cât şi proprietarul. Dezvoltând acest sector, generezi bogăţie pe care guvernul o poate distribui mai departe către oameni. Avem nevoie de o sofisticare a instrumentelor financiare. Avem nevoie de mai mulţi emitenţi. Pentru a dezvolta piaţa de capital din România, avem nevoie de emitenţi din sectorul privat. Acest nou instrument financiar ajută la stimularea unor noi emitenţi”, spune el. Structurile REIT beneficiază de avantaje, cum ar fi scutirea de impozit pe profit la nivelul entităţii.

Spre deosebire de o proprietate imobiliară, unde procesul de vânzare este îndelungat, lichiditatea REIT-urilor permite conversia activelor în cah prin tranzacţionarea la Bursa de Valori. Potrivit preznetării META, în 2023, volumul mediu zilnic de tranzacţionare al REIT-urilor europene a crescut cu 15% faţă de anul precedent.

Tranzacţionarea REIT-urilor pe burse presupune costuri de brokeraj între 0,1% şi 0,3%, comparativ cu taxele mari pentru vânzarea şi cumpărarea unui imobil (3%-5% din valoare). În plus, nu există comisioane notariale, taxe de înregistrare sau alte costuri administrative asociate.

Răzvan Popp, şef Serviciul Transparenţă şi Raportări Emitenţi, direcţia generală Autoritatea de Supraveghere Financiară, spune că piaţa a ajuns la un nivel de consolidare, astfel încât să ceară un astfel de nivel de reglementare, iar autorităţile statului trebuie să răspundă.

“Reglementarea – când vine – trebuie să fie ancorată în realităţile statului în care se reglementează. ASF susţine acest proiect pentru că: 1) va contribui la creşterea pieţei sau creează premisele pentru creşterea pieţei şi 2) Piaţa imobiliară are suficiente resurse pentru a aduce resurse noi. O condiţie pentru aceste companii este ca ele să fie listate pe piaţa reglementată”, spune el.

În timpul crizei din 2008 -2009, corelaţia dintre REIT-uri şi indicii bursieri majori, precum S&P 500, a fost de doar 0,30, ceea ce înseamnă că scăderile de pe bursă nu au afectat la fel de mult REIT-urile. Marile companii tehnologice care închiriază o mare parte din spaţiile disponibile pentru dezvoltarea şi implementarea AI au ajutat la creşterea capitalizării de piaţă a acestui sector, ajungând la 23,87% din S&P 500 la finalul lunii martie 2024.

Mugur Popescu, director de investiţii al BCR Pensii, spune că în SUA, randamentul ajustat la risc este pozitiv pentru REIT-uri. “Avem alocare în real estate. Sunt un instrument natural pentru noi. Nu sunt cool ca healthcare sau IT, dar produc randamente constante. Au rolul lor şi trebuie înţelese cu plusurile şi minusurile”.

Pentru dezvoltatorii imobiliari listaţi, regimul REIT va putea genera surse de finanţare prin vehiculele de acest tip care ar putea să cumpere planificat, la scară mare, stoc imobiliar, spune META. Dezvoltatorii imobiliari ar beneficia, indirect, de oportunităţile oferite de aceste vehicule. Acest proces le oferă posibilitatea de a obţine capital prin vânzarea de acţiuni, pe care îl pot folosi pentru dezvoltarea de noi proiecte sau achiziţionarea de proprietăţi existente, extinzându-şi astfel capacitatea investiţională.

Alexandru Bonea a prezentat marţi şi câteva statistici despre evoluţia REIT-urilor pe Wall Street. “TSR (total shareholder return) a fost de 11,6% în SUA între 2000 şi 2020, cu un randament mediu anual. Spre comparaţie, S&P 500 a avut un TSR mediu anual de 8,6%. REIT-urile cresc interesul investitorilor pentru acţiunile listate ale companiilor cu profil imobiliar. De asemenea, REIT-urile reduc riscul sistemic bancar prin finanţarea cu obligaţiuni. În Ungaria, legislaţia privind REIT-urile a fost introdusă în 2011. Potenţialele beneficii pentru România includ: creşterea gradului de colectare fiscală, creşterea veniturilor din impozitul pe dividende, atragerea de investiţii şi generarea de noi venituri, creşterea lichidităţii şi îmbunătăţirea transparenţei pieţei, stimularea pieţei imobiliare şi generarea de taxe din tranzacţii”.

Propunerea legislativă de reglementare în România a societăţilor pentru investiţii imobiliare, cunoscute la nivel internaţional şi local drept REIT, a trecut anul acesta de votul senatorilor. Pentru a intra în vigoare, iniţiativa legislativă are nevoie şi de votul Camerei Deputaţilor. Propunerea a fost iniţiată de deputaţii PNL Diana Morar, Gabriel Andronache şi Sebastian Burduja.​