De la Piaţa Unirii până la Universitate, de la Piaţa Victoriei până la Gara de Nord, de la Piaţa Romană până la Calea Moşilor şi pe străzile adiacente – tot Bucureştiul este brăzdat de clădiri care par să se dărâme dintr-o clipă în alta. Sunt ruine, clădiri-schelet, dezafectate, multe dintre ele începute cu mult timp în urmă şi abandonate, altele – lăsate să putrezească sub amprenta nepăsării.

În tot acest timp în care pietonii trec cu inima cât un purice pe lângă clădirile care oricând pot deveni un pericol, dezvoltatorii imobiliari continuă să formeze comunităţi de mii de oameni, să dea naştere cartierelor cu mii de apartamente la marginea Bucureştiului, în localităţile-satelit. Aşa ajung staţii de metrou care deservesc zone ca Popeşti-Leordeni sau Theodor Pallady să fie sufocate de şuvoaiele de locatari care coboară şi ies din subteran în fiecare zi.

Întrebarea e simplă: De ce clădirilor goale şi degradate din zonele bune ale oraşului nu le pot lua locul blocuri de apartamente? Răspunsul e complicat. „Imobilele abandonate sau dezafectate din Bucureşti sunt proprietate privată şi, în consecinţă, transformarea acestora depinde strict de alegerea proprietarilor – dacă doresc să vândă, să construiască, să demoleze.

Având în vedere că municipalitatea nu este proprietar al acestor clădiri dezafectate la care vă referiţi, dezvoltatorii nu puteau face solicitări (de a valorifica imobilele degradate în locuinţe – n. red.) către PMB decât în cazul în care doresc să obţină diverse avize sau autorizaţii”, au răspuns, la solicitarea ZF, reprezentanţii serviciului de comunicare al Primăriei Municipiului Bucureşti.

Dezvoltatorii invocă, adesea, limitarea disponibilităţii terenurilor pentru noi proiecte de locuinţe în Bucureşti. Mai mult, după ce Primăria Capitalei a blocat elaborarea planurilor urbanistice zonale (PUZ), nu a mai fost demarat aproape niciun proiect nou, astfel că oferta redusă de locuinţe noi în oraş duce preţurile din ce în ce mai sus. Cei care vor să-şi cumpere o locuinţă se văd astfel nevoiţi să se orienteze către localităţile limitrofe, care, de altfel, după cum arată şi statisticile, bifează record după record în numărul de livrări rezidenţiale.

„Majoritatea clădirilor abandonate de genul acesta au probleme juridice în spate, sunt tot felul de situaţii. Un investitor nou care să preia un asemenea proiect ar însemna să-şi asume că ar putea pierde bani”, spune Cristian Erbaşu, un antreprenor cu experienţă în industria construcţiilor, dar şi pe piaţa imobiliară. La fel cum, pentru capitala României, nu există un registru verde care să arate câte spaţii verzi, parcuri şi câţi arbori sunt în oraş şi care este starea fiecăruia, nu există nici o statistică a clădirilor abandonate, în paragină, şi a zonelor în care se află ele. „Primăria Municipiului Bucureşti nu deţine o listă a imobilelor abandonate din Bucureşti pentru că, acestea fiind proprietăţi private, nu se poate stabili cu certitudine care este statutul real al acestora în lipsa unor reclamaţii, sesizări care determină controale amănunţite ale autorităţilor competente”, mai spun reprezentanţii Primăriei Bucureşti.

Centrul Capitalei are multe spaţii abandonate, care stau goale, deşi potenţialul zonei este uriaş din punct de vedere imobiliar şi comercial, este şi constarea pe care o făcea, în urmă cu câteva luni, în cadrul emisiunii online de business ZF Live, Alberto Groşescu, directorul executiv al ARCEN (Asociaţia Română pentru Cultură, Educaţie şi Normalitate). „Bucureştiul are un procent extrem de mare de spaţii, de clădiri care nu sunt utilizate. Vorbim de centrul oraşului, unde există un potenţial infinit. Dincolo de spaţiile comerciale, sunt şi foarte multe zone rezidenţiale care nu sunt valorificate şi care pot fi repuse în funcţiune în centrul Capitalei”, spunea el.

Ana Rubeli este fondatoarea muzeului virtual al patrimoniului cultural ce poartă numele „Aici a stat” şi face, prin acest proiect, cercetare istorică, cercetare de teren şi cercetare de arhivă în ceea ce priveşte clădirile de patrimoniu din Bucureşti. Ea îşi apleacă atenţia totodată asupra restaurărilor de succes care pot deveni lecţii de bune practici pentru alte proiecte şi asupra eforturilor făcute pentru a salva oraşul. Nevoia este uriaşă, iar eforturi sunt necesare în continuare. „Trebuie făcută o distincţie foarte clară între clădirile cu valoare istorică şi aceste «schelete» care nu au mai fost duse până la capăt. Clădirile istorice dezafectate, în contextul Bucureştiului, cel mai probabil sunt parte dintr-o zonă protejată sau chiar ele însele sunt încadrate ca monument istoric, ceea ce înseamnă că valoarea lor istorică şi culturală ar trebui să primeze în faţa valorii lor ca activ financiar cu randament semnificativ, cum este cazul unui bloc cu apartamente”, spune Ana Rubeli. Imobilele istorice din Bucureşti păstrează o coerenţă arhitecturală a zonei în care se află şi nu sunt eligibile pentru a fi transformate în blocuri cu apartamente.

„«Scheletele» care nu au mai fost terminate pot fi discutate separat şi individual în funcţie de zona în care se află. Pe de o parte, un imobil neterminat dintr-o zonă istorică, chiar dacă iniţial a avut destinaţia de bloc de locuinţe, trebuie reanalizat şi gândit în funcţie de planul urbanistic din zonă şi de felul în care impactează peisajul arhitectural din jur. Un imobil neterminat dintr-o zonă nouă a oraşului poate fi mai uşor transformat în bloc cu apartamente şi valorificat financiar de către dezvoltatorii imobiliari şi chiar ar fi recomandat să se întâmple astfel decât să rămână o ruină neterminată”, adaugă Ana Rubeli.

De ce nu fac dezvoltatorii asta şi preferă să cumpere la marginea oraşului terenuri, pe care să construiască de la zero? „Dezvoltatorii sunt oameni de afaceri sau fonduri de investiţii care urmăresc maximizarea randamentului pe o anumită investiţie într-un anumit orizont de timp. Prin urmare, procesul anevoios de autorizare, studiul istoric şi toate aprobările necesare cu limitele aferente pentru a valorifica un imobil cu valoare istorică cred că ţin departe dezvoltatorii şi îi motivează să se orienteze spre un teren liber de orice sarcini, pe care pot construi rapid şi fără bătăi de cap un bloc de apartamente.” Există şi exemple de dezvoltatori care şi-au făcut curaj să transforme clădiri istorice în locuinţe, iar israelienii de la Hagag Development Europe se numără printre acestea.

Ei sunt, de altfel, primul dezvoltator care s-a specializat în achiziţia de imobile istorice pe care le modernizează şi le consolidează pentru a le readuce în circuitul economic. H Tudor Arghezi şi H109 sunt doar două exemple. Este însă vorba despre clădiri istorice, şi nu despre imobile abandonate înainte de a fi finalizate. „De cele mai multe ori, o astfel de investiţie nu are şanse să fie recuperată într-un orizont de timp mai scurt de câteva zeci de ani”, spune Ana Rubeli, fondatoarea proiectului „Aici a stat”.

În Bucureşti încă nu există un cadru administrativ care să faciliteze renovarea clădirilor, în anumite cazuri fiind nevoie de un plan urbanistic zonal doar pentru reautorizarea unei clădiri existente şi de schimbări de funcţiuni, spun consultanţii imobiliari. „Pe segmentul rezidenţial, conversia sau renovarea şi reautorizarea sunt dificile din cauza cerinţei de locuri de parcare, clădiri istorice neavând subsoluri sau spaţiul necesar cerinţei actuale de parcare”, spune Codrin Matei, principal partner la compania de consultanţă imobiliară Crosspoint. Când vine vorba de vilele istorice, renovarea lor este, de multe ori, mai costisitoare decât construcţia de la zero a unei clădiri noi cu aceeaşi suprafaţă, în zone mai puţin centrale. „Pur şi simplu nu este profitabil, fără să mai discutăm de dificultatea mai mare a procesului de autorizare şi de costurile şi timpul mai mare de aşteptare”, mai spune Codrin Matei.