Creşterea dobânzilor şi incertitudinea din piaţă i-au determinat pe mulţi dintre români să renunţe sau să amâne decizia de a-şi achiziţiona o locuinţă, iar asta se vede şi în evoluţia din ultimul an în materie de tranzacţii de pe piaţa rezidenţială. Nevoia însă există şi, în pofida acestei încetiniri, nu vom vedea o prăbuşire a preţurilor sau o criză similară celei din 2008, crede Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România. 

Accesibilitatea achiziţionării unei locuinţe este în continuare bună în România, iar preţurile nu au crescut doar pentru că există cerere, ci organic: avem venituri mari,  creşteri ale preţurilor materialor de construcţii, cu forţa de muncă, electricitatea, transportul ş.a.m.d. Nu o să vedem o criză, dar vom vedea o ofertă mai mică pe piaţă, va fi puţin mai dificil pentru oameni să îşi cumpere o casă, mai ales în marile oraşe şi în zonele mai bune. O ofertă mică va veni cu o creştere a cererii pe segmentul de chirii, unde vedem că preţurile au crescut cu 10-15%. Oamenii nu şi-au mai permis să cumpere locuinţe, dar nevoia de locuire există”, a spus Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România, într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

Ea observă că românii vor căuta să îşi cumpere în continuare locuinţe, piaţa fiind mai cu seamă una de proprietari  (aproximativ 96% dintre români deţin casa unde locuiesc), în pofida încetinirilor când vine vorba de tranzacţii, iar nivelul de accesibilitate este în continuare mai bun decât în restul Europei. De asemenea, achiziţia unei locuinţe reprezintă şi o modalitate de economisire: „Avem o pensie medie de undeva la 1.800 de lei, astfel că, prin achiziţia unei locuinţe ne asigurăm cumva un acoperiş deasupra capului pe perioada în care suntem în forţă şi putem să muncim să producem nişte bani, iar în momentul în care guvernul propune să mărim TVA-ul de la 5%, la 9%, transferă această diferenţă de TVA în preţul apartamentului, în contextul în care avem deja o piaţă în scădere ca urmare a inflaţiei – astfel că tot pe oamenii cu venituri medii şi joase, care îşi permit din ce în ce mai greu o locuinţă, este presiunea”, a spus ea referindu-se la măsurile fiscale recente discutate de guvern. În pofida comentariilor referitoare la faptul că nevoia de locuire nu există în contextul plecării tinerilor peste hotare, Antoanela Comşa observă că de fapt se depopulează oraşele mici, satele unde nu există activitate economică efervescentă, însă în oraşele mari, cum ar fi Bucureştiul, Clujul, Iaşiul, Timişoara, va exista o nevoie din ce în ce mai mare de locuinţe.

De asemenea, ea mai aduce în discuţie şi faptul că peste 50% din fondul locativ din România este mai vechi de treizeci de ani, motiv pentru care apar şi probleme legate de lipsa apei calde sau a încălzirii, generând, de asemenea, nevoia mutării într-un imobil nou: „Părerea mea este că în următorii cinci ani nu vom reuşi să reparăm în Bucureşti tot ce înseamnă termoficare şi apă caldă – toată lumea îşi doreşte un imobil unde să poată să dispună de acestea; suntem totuşi în secolul XXI; aşadar nu vom vedea o criză, nu vor scădea preţurile aşa cum s-a întâmplat în 2008, va fi mult mai dificil să achiziţionăm o locuinţă, cum de altfel se întâmplă şi în ţările din vest.” Pe de altă parte – o încetinire va exista în continuare. „Nu vine criza, dar va exista o încetinire cu siguranţă, cel puţin pe segmentul rezidenţial, şi sfătuiesc clientul final să se documenteze.”

Creşterea dobânzilor, lipsa autorizărilor proiectelor rezidenţiale mari din oraşele mari ale ţării, creşterea preţurilor materialelor de construcţii, cât şi noile măsuri fiscale ce ar putea fi implementate de guvern (cum ar fi, de pildă, eliminarea cotei de TVA de 5%) au adus presiuni suplimentare asupra pieţei rezidenţiale, însă preţurile nu vor scădea semnificativ. „Avem o piaţă rezidenţială cu fluctuaţii, avem o piaţă rezidenţială care, din punctul meu de vedere va suferi undeva în anul 2024, spre sfârşit, 2025, 2026, pentru că nu vom mai avea suficientă ofertă pe piaţă, neîncepând proiecte, nefiind autorizate, oferta va scădea, dar lumea are nevoie de locuinţe. Gândiţi-vă că în proiectul Gran Via Park, unde avem 1200 de apartamente, 65% dintre clienţii noştri nu aveau buletin de Bucureşti. (...) Oamenii trebuie să înţeleagă că preţurile nu vor scădea, probabil vom vedea scăderi punctuale pe acele proiecte ce nu au reuşit să vândă”, a spus Antoanela Comşa în cadrul emisiunii. Din punctul ei de vedere, scăderea de anul acesta a numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială apare datorită unui cumul de factori, cum ar fi, de pildă creşterea dobânzilor: „Vedem că în anii trecuţi, circa 60% dintre tranzacţii se efectuau cu fonduri proprii şi 40% cu credit, iar referitor la această a doua categorie, majoritatea celor care apelau la ea erau cei care aveau venituri medii sau sub medie, astfel,  creşterea de dobândă a avut un efect foarte mare asupra ratei pe care trebuie să o plătească o familie atunci când aplică pentru un credit ipotecar”. Un alt aspect menţionat de ea, valabil pentru Bucureşti, dar şi pentru alte oraşe, ţine de problema autorizărilor: pentru orice teren cu o suprafaţă mai mare de 3.000 de metri pătraţi  se întocmeşte o documentaţie care se numeşte plan urbanistic zonal, iar din luna august 2020 nu s-a mai aprobat niciun astfel de plan în Capitală, motiv pentru care nu au mai apărut multe proiecte noi de asemenea dimensiuni. „De altfel, dacă ne uităm astăzi în Bucureşti vedem că majoritatea proiectelor mari sunt dezvoltate în sectorul 1, zona Fabrica de Glucoză, precum şi în sectorul 6, singurul sector care are un plan urbanistic zonal neatacat în instanţă, neanulat sau care nu este suspendat şi atunci acest lucru face mai uşoară autorizarea proiectelor.” Apoi, un alt aspect care influenţează piaţa ţine de creşterile semnificative ale preţurilor materialelor de construcţie: „Dacă în anul 2020 cumpăram fier cu 2,4 lei/kg,  în februarie anul trecut, preţul era de 5,9-6 lei/kg, iar în prezent preţul este de aproximativ 3,4-3,5 lei/kg, vedem o temperare, dar totuşi nu atât de mare ca înainte de război şi atunci unii dezvoltatori au considerat că este mai bine să aştepte scăderi de preţuri pentru materiale, doar că această creştere de dobândă creştere apare doar pentru clientul final, ci apare şi pentru dezvoltator, în cazul creditului de investiţii, prin urmare cresc costurile şi din acest punct de vedere, iar aceste costuri sunt transpuse în costul imobilelor”.

De asemenea, din punctul ei de vedere, astfel de măsuri nu încurajează nici natalitatea.

Guvernul propune eliminarea unor facilităţi pentru muncitorii în construcţii, în contextul în care deficitul din piaţă este de undeva la 200.000 de muncitori, în condiţiile în care bugete semnificative din PNRR vor merge şi înspre lucrări de infrastructură. „Ne întrebăm cu cine vom construi, pentru că dacă ne uităm la ce se întâmplă în Europa, o să vedem că ţări precum Germania sau Anglia vor să introducă măsuri de acceptare a muncitorilor din comunitatea europeană mult mai uşor pentru anumite domenii, cum ar fi cel al construcţiilor.”

Antoanela Comşa a menţionat şi că una dintre marile probleme ale domeniului ţine de evaziunea fiscală: „Avem taxe mici, dar cu toate acestea, evaziunea este în floare - vedem din păcate că anumiţi dezvoltatori care declară valori mai mici în realitate decât ar trebui, în sensul în care pentru un TVA de 5%, declară valoarea apartamentului 600.000 de lei, vedem vânzarea unor imobile la stadiul alb sau gri adică nefinalizat complet pentru splitarea preţului (am văzut în propunerea de ordonanţă de urgenţă că guvernul a precizat foarte clar că pentru a putea avea o cotă redusă de TVA, apartamentul trebuie să fie finalizat ceea ce este foarte bine),  dar ar trebui nişte măsuri mai clare, de genul taxării inverse pe partea de construcţii, măsuri pe care statul le poate lua pentru a scădea evaziunea fiscală.”  

Carte de vizită:

1.Antoanela Comşa a preluat în 2021 funcţia de preşedinte al grupului spaniol Gran Via România, după ce anterior a condus compania de imobiliare din poziţia de director general;

2. Printre proiectele derulate de Gran Via în România se numără Timişoara 58, Gran ViaPark, iar în prezent, Gran Via are în plan să finalizeze în România proiectul Gran Via Marina în Constanţa, cu un total de 1.200 de apartamente şi Gran Via Lake View în proximitatea lacului Plumbuita din Capitală, după care se va retrage de pe piaţa locală din cauza mediului imprevizibil de dezvoltare în Bucureşti, potrivit ZF;

3. Proiectul Gran Via Lake View este programat să fie livrat în martie 2024 şi este situat în zona lacului Plumbuita, în Colentina;

4. Gran Via Lake View va avea 12 niveluri - parter duplex plus 10 etaje şi o parcare subterană situată pe două niveluri.