Ana Dumitrache conduce CTP, cea mai mare companie de real estate specializată în spaţii industriale şi logistice din ţară, cu un portofoliu de peste 2,1 milioane de metri pătraţi şi o valoare de piaţă de circa 2 miliarde de euro. Alumni al City University of Seattle, cu un Financial MBA, Ana Dumitrache a fost timp de 18 ani bancher, specializată în finanţări complexe şi real estate, creându-şi o reputaţie de deal maker în piaţA imobiliară locală. Atipic pentru un bancher şi pentru un om de business, ea a absolvit Facultatea de Jurnalism şi Ştiinţele Comunicării DIN CADRUL  Universităţii din Bucureşti şi şi-a început cariera ca jurnalist. În 2016, i s-a alăturat lui Remon Vos în aventura CTP România cu scopul clar de a transforma unitatea locală în lider de piaţă şi motor de creştere pentru întregul grup. Ceea ce a şi reuşit, ultimii trei ani marcând o creştere de 15% în medie a portofoliului CTP şi consolidând poziţia de market leader cucerită încă din 2017.

Povesteai că ai trecut şi pe la ProTV în 1998.

Nu am trecut, am lucrat zi-lumină, de la 7 dimineaţa, până la cât era nevoie, dacă mă ţineau acolo 36 de ore, nu plecam. Mă mai trimiteau din când în când acasă.

Ce ai învăţat de la Pro TV şi ţi-a folosit ulterior în carieră?

Am învăţat să iau decizii rapid pentru că în emisie, şi mai ales dacă este live, nu ai ce să faci, eşti obligat să iei decizii în secunda respectivă. Am învăţat să trăiesc la viteză maximă, am învăţat ce înseamnă adrenalina ştirilor şi a live-ului, iar asta îmi foloseşte inclusiv în ziua de astăzi.

La un moment dat ai trecut de partea cealalată a baricadei, ai intrat în business, de ce?

Nu pot să dau un răspuns clar fiindcă nu ştiu cum s-a întâmplat. Cred că viaţa mea, integral, a fost o sumă de întâmplări. Cumva m-am lăsat şi purtată de un anumit val. În carieră, la un moment dat, am ajuns bancher – înainte să lucrez în real estate am fost bancher timp de 18 ani aproape.

Dar ai studiat jurnalismul.

Eu am absolvit Facultatea de Jurnalism, dar trebuie să fiu corectă şi să spun că mereu mi-au plăcut proprietăţile, mereu am gândit în termeni de venituri, de recuperare a investiţiei, mereu am avut calculele acestea în minte cumva şi din familie, din discuţiile care erau în casă, bunicii mei care avuseseră o viaţă şi înainte de cel de al Doilea Război Mondial. Cumva au fost acolo niste seminţe sădite cu mult înainte.

Ai trecut pe la Volksbank, apoi pe la Erste Bank, ce ai învăţat de la aceste grupuri austriece?

Foarte mult. De la grupurile în sine nu aş putea să spun. Băncile sunt niste instituţii extrem de complexe şi pentru cine are răbdare şi aplecare să înveţe să le studieze, sunt un studiu de caz tot timpul. De la politica de corporaţie care este o provocare, e ceva absolut fantastic şi în corporaţiile austriece cu precădere, trebuie să ştii cum să vorbeşti, cu cine să vorbeşti, pe ce ton, ce cuvinte să foloseşti, asta cred că mi-a fost foarte util şi îmi este util în viaţă pe toate palierele. Este politica de corporaţie, aşa aş numi-o, care poate să fie foarte dură. În toţi aceşţi ani a fost foarte important pentru mine să fiu eu însămi, să mă păstrez cumva în afara corporaţiei şi, trebuie să fiu cinstită şi să spun că mi-a permis corporaţia să fac asta. Chiar la un moment dat m-a premiat pentru că eram un pic altfel.

Care a fost cel mai mare bonus, fie la Volksbank, fie la Erste?

Cred că am depăşit puţin 10.000 de euro ca bonus o dată. Şi munceam mult, nu au fost bani câştigaţi uşor.

Când ai intrat în chingile corporaţiei şi te-ai izbit fie de politica corporaţiei, fie de ce poţi să faci şi mai ales de ce nu poţi să faci, nu ţi-a părut rău că te-ai dus pe acest drum şi că era mai frumos în spate?

Nu, nu mi-a părut rău niciodată. Îmi pare rău de lucrurile pe care nu le-am făcut sau dacă am refuzat oportunităţi la un moment dat.

Cum a fost după 8 ani de Volksbank, după ce te-ai dus la Erste Bank, în perioada de criză, când totul s-a prăbuşit în real estate şi băncile erau pline de terenuri, de clădiri, cum a fost atunci?

A fost foarte interesant. Pentru mine a fost o lecţie extraordinară. Cred că e perioada în care am învăţat cel mai mult din viaţa mea de departe. Şi e foarte amuzant pentru că am virat de la Volksbank, la Erste în iulie 2008, cu 2 luni înainte să pice Lehman Brothe­rs. Eu eram bancher de real estate, clar asta făceam, finanţări imobiliare, şi am intrat într-un BCR cumpărat de Erste care era într-o mare tranziţie, când a picat Lehman Brothers. A fost foarte amuzant, timp de  şase luni nu am făcut nimic, cred că nu am fost niciodată atât de des la coafor pentru că şase luni nu am făcut nimic în bancă. Ulterior s-a schimbat top managementul băncii şi, dintr-o dată am devenit foarte ocupată, dar a fost o perioadă foarte interesantă. Extrem de interesantă.

De ce? Pentru că deschideai un dosar de creditare şi apoi te duceai în teren şi vedeai că activul respectiv, care a fost creditat, de exemplu, cu 20 de milioane de euro, mai valora 2 milioane de euro?

Am păţit şi asta, am văzut foarte multe lucruri. Am văzut ce înseamnă să îţi asumi nişte riscuri şi acestea chiar să se producă. Am văzut ce înseamnă să nu fii pregătit să le gestionezi, dar am văzut şi situaţii în care – şi nu am puţine exemple de astfel de antreprenori români – oameni care au trecut greu de tot prin criza asta, dar şi-au revenit, care astăzi au un mare succes şi cred că pur şi simplu capitalizează ce li s-a întâmplat atunci, dar au fost extrem de inteligenţi şi extrem de echilibraţi şi raţionali şi au ştiut să îşi gestioneze criza.

Nu te-ai gândit să părăseşţi domeniul în acel dezastru generalizat?

Nu, am rămas în mod programatic. Toată lumea a ieşit cumva din industrie, cred că 70% dintre jucătorii din industria de real estate în perioada respectivă au ieşit din industrie sau şi-au căutat debuşee în altă parte, eu am rămas în industrie în mod programatic. Pentru că am învăţat că e o industrie ciclică. O dată la câţiva ani, 5-7 ani, se întâmplă o criză. Şi în România era prima criză de tipul acesta şi am găsit că e foarte important să trec prin aceasta să învăţ ce înseamnă. Nu am fost niciodată motivată de bani în primul rând, aşa că pentru mine faptul că nu au fost bonusuri timp de 3-4 ani de zile nu a fost o problemă, pot să trăiesc cu foarte puţin, acesta e luxul meu, ştiu să cos haine, ştiu să fac multe lucruri. Deci pentru mine a fost programatic. Eu am rămas şi am spus „OK, e bine, toată lumea fuge acum, eu stau, acumulez experienţa asta, iar când vine următoarea criză, ceea ce nu putem spune că nu s-a întâmplat anul trecut, pentru mine a fost foarte confortabil. Eu mi-am spus că nu are cum să fie mai rău decât data trecută, ştiu exact ce am de făcut, mai învăţ ceva, dar cu certitudine sunt pregătită să trec prin asta şi va fi bine.

După aceasta perioadă, te-ai dus la CTP, care  era cel mai mare operator de spaţii logistice din

România şi care acum a avut o creştere accelerată în timpul mandatului tău. De ce ai fost recrutată de CTP?

De fapt, când m-am dus eu la CTP, CTP nu era lider de piaţă în România încă. A fost una dintre misiunile mele la CTP să ajungem lider de piaţă. CTP a fost clientul meu la bancă. Am fost de partea cealaltă, aşa ne-am şi cunoscut, aşa l-am cunoscut şi pe proprietarul grupului, pe

Remon Vos, când a făcut prima lui mare achiziţie în România, în noiembrie 2015. Îmi place să cred că tot timpul am fost mai mult decât un simplu bancher, care stătea în turn şi aştepta să îi aducă clienţii hârtii, mă implicam în rezolvarea problemelor, erau chestiuni pe care eu deja le ştiam din experienţa mea de până atunci şi cred că de asta am primit acel telefon de la domnul Vos, în 2016, ca să mă alătur lui în aventura aceasta, fiindcă este o aventură, pentru că pur şi simplu am adus valoare în tranzacţia pe care am gestionat-o ca bancher pentru  CTP.

Ai fost surprinsă de ofertă? Sau de telefon prima dată, iar apoi ai avut parte de o ofertă de nerefuzat?

Da, am fost surprinsă de telefon. Nu era planificat să plec, aveam super rezultate în bancă la momentul respectiv, eram şi bine privită, aveam o poziţie confortabilă, făceam ce ştiam, deci eram într-o zonă de maximum confort. Cinstit, iniţial am crezut că vrea să recomand pe cineva, asta e partea amuzantă, abia apoi a clarificat el lucrurile.  A fost o ofertă bună şi în primul rând a fost o ofertă cu o provocare la pachet. Şi asta a făcut-o să fie irezistibilă.

Din cariera ta, care a fost cea mai bună decizie pe care ai luat-o?

Cred că sunt două momente importante, o dată, în 2008-2009, când am decis să rămân acolo chiar dacă lucrurile au fost grele, banii puţini, clienţii complicaţi şi totul foarte riscant în jur şi a doua a fost decizia de a mă alătura CTP şi de a mă implica în viaţa companiei, cred că a fost o decizie foarte bună.

Şi cea mai proastă decizie?

A fost o decizie foarte proastă la începutul lui 2018, din anumite motive personale, am părăsit CTP timp de vreo 9 luni şi apoi m-am întors, iar aceasta a fost iarăşi o decizie foarte bună, nu îmi pare rău nicio secundă, aşa am ajuns la 2 milioane de metri pătraţi, a fost bine. Dar a fost o decizie proastă să plec. Şi mai ales pentru o perioadă scurtă.

De ce ai plecat? Ai avut o altă ofertă din alta parte?

Nu. A fost un fel de sabatic, vreme de 9 luni.

Tu l-ai cunoscut şi pe cel care deţine CTP,  care este miliardar. Sunt zgârciţi miliardarii?

Trebuie să definim zgârcenia. Eu am un cuvânt mult mai bun pentru miliardari. Mulţi dintre miliardarii pe care i-am cunoscut, căci din fericire am cunoscut câţiva şi am învăţat câte ceva de la fiecare, sunt foarte cumpătaţi şi nu aruncă banii pe fereastră, nu se lasă jupuiţi, ca să zic aşa. Ceea ce mie mi se pare normal. Dacă definim asta ca fiind zgârcenie, da, sunt zgârciţi. Altfel nu aş putea să spun că este o regulă. Unii dintre ei împing această cumpătare un pic prea departe. Nu toţi, cu certitudine.

Ce ai învăţat de la ei? Adică nu ţi-ai pus problema de ce sunt miliardari şi de ce tu nu eşti în aceeaşi situaţie?

Ba da. În fiecare zi îmi pun problema asta. Întrebarea se pune dacă vreau să fiu miliardară. Era şi o emisiune, „Vrei să fii miliardar?”. Eu nu vreau să fiu miliardar. Este un pachet pe care trebuie să îl duci. Este o responsabilitate foarte mare. Două miliarde de euro dacă privim lucrurile aşa, în România reprezintă o responsabilitate. Adică nu este uşor. Miliardele nu sunt uşor de dus. Vin cu multe lucruri la pachet. Vin cu publicitate, vin cu presiune, vin cu timp puţin la dispoziţie. Vin cu alegeri pe care trebuie să le faci. Nu mai eşti 100% liber. Pentru mine cea mai importantă valoare este libertatea. Este extrem de important să fiu liberă, să iau decizii şi să pot să spun oricând „OK, asta este decizia mea, mi-o asum sută la sută”.

Cum este în această lume a logisticii? Până la urmă această lume nu este o lume a birourilor. Este o lume a câmpului, în care tu vezi un teren gol plin cu bălării şi îţi imaginezi că la un moment dat acolo va fi un depozit foarte mare. Cum este când te duci pe teren şi intri în contact fie cu proprietarul spaţiului, fie cu constructorii, fie cu cei care trebuie să îţi ridice acele depozite?

Este o lume dură, dar mie îmi place foarte mult. Am fost şi în şantier, am avut situaţii în care a trebuit să mă duc să fac eu şedinţele de şantier la 7 dimineaţa acolo cu toţi contractorii. Habar nu aveam despre ce vorbeam, dar totul este project management. Eu găsesc că totul în viaţă este project management. Dacă ai mintea la tine şi ştii să te organizezi şi să îţi planifici lucrurile, poţi să îi organizezi şi pe alţii, iar atunci şi cu contractorii cam acesta a fost secretul. Nu a contat la sfârşitul zilei că nu eram inginer şi că nu înţelegeam ce fac ei acolo. Şi acum mă mai sună de Crăciun. La fel stau lucrurile cu proprietarii de terenuri, la fel cu directorii de depozit, care sunt nişte oameni duri. Ei lucrează cu încărcători, descărcători. Un anumit tip de echipe. Trebuie să fie niste oameni foarte stricţi. În cele din urmă, este o lume dură. Mie îmi corespunde. Este dură, dar este şi fară ascunzişuri, fară politică. E mai «oablă» lumea asta. Şi atunci este bine.

Când erai în liceu, ai terminat colegiul Naţional Sfântul Sava, ce visai să fii?

Eu am visat să fiu corespondent de război. Asta voiam să fiu. Dacă se putea şi cu o cameră în mână, era perfect. Oscilam între dorinţa de a fi cameraman eu însămi sau de a fi jurnalistul care face reportajul. Tot timpul m-am gândit că le pot face foarte bine pe amândouă. Deci asta am dorit să fiu.

Crezi că dacă ai fi plecat atunci când erai la Pro TV într-un teatru de război în rolul de corespondent, ai fi rămas acolo?

Da. Cred că da. Cu certitudine da.

Pentru tine, real estate a fost pur şi simplu o întâmplare a vieţii.

Da. Pregătită cumva de viaţă. Pentru că atunci când eram încă elevă la Sava, mă plimbam pe străzi, mă uitam la case, mă gândeam tot timpul cum aş împărţi mobilele, cam cât ar fi chiria. Tot timpul am fost la curent cu lucrurile acestea. 

La CTP ai primit oferte să te duci în alta parte? La rivali sau la alţi investitori care intră în piaţă?

Da.

Şi ce le spui? În primul rând, te duci la interviuri? Şi 2, cum este să îi refuzi?

De obicei, este o regulă în viaţă. Apropos de o recomandare pe care am primit-o, foarte bună şi pe care încerc cât pot de mult să o respect. Este aceea de a lăsa mereu o uşă deschisă. Pentru că roata se învârte. Viaţa merge în cercuri şi nu ştii niciodată cum o anumită situaţie se poate întoarce împotriva ta. Din acest motiv şi din respect, dacă cineva mă cheamă la o discuţie, merg. Şi pentru câştigul meu profesional merg să am acea discuţie. Pentru că întotdeauna într-un interviu lumea este foarte sinceră. Poţi să afli informaţii extrem de importante. Sigur, nu mă duc cu scopul acesta. Ar fi o lipsă de respect pentru interlocutor. Mă duc de fapt din respect pentru cel care mă cheamă. Dar poate fi un dialog interesant. Şi da, sunt oferte pe care le refuz.

Când erai la BCR şi vedeai atât de multe active care s-au devalorizat şi spuneai atunci dacă aş fi avut un miliard de euro, cumpăram toată România, ai avut vreun moment această idee, că dacă ai fi avut bani acum, te-ai fi îmbogăţit?

Da. Nu aş fi cumpărat tot. Aş fi cumpărat doar ce cred eu că merita şi da, am avut o perioadă în care visam, era la un moment dat la Loto un premiu de şase milioane de euro şi nu am jucat, dar mi-am făcut calculul legat de ce clădiri de birouri aş cumpăra în centrul Bucureştiului de 6 milioane de euro. Asta am făcut şi mi-am făcut inclusiv business planul cu ele cum să le reaşez, cum să le închiriez. Am făcut asta. Eram la bancă.

Tu când te duci cu maşina şi la un moment dat vezi nişte terenuri goale, pline de porumb, de grâu, de altceva, cum este să iei o decizie şi să spui „Da, hai să cumpărăm terenul acela? Sau terenurile acestea. Şi investim 20 de milioane de euro în ele”.

Asta am învăţat de la Remon foarte mult. Şi încă învăţ. Încă iau notiţe legat de cum se face. Pentru că nu orice teren pe care este cultivat porumb este o potenţială dezvoltare logistică. Din două motive. Un motiv foarte pragmatic şi de business, pentru că sunt anumite reguli clare pe care trebuie să le respecte un teren că să se preteze la o asemenea dezvoltare. Şi mai există un motiv foarte frumos pe care l-am învăţat de la acţionarul nostru, şi respect foarte mult. Adică a fost parte din decizia mea de a veni în companie. Trebuie să ai şi respect pentru comunitate, pentru ceea ce este în jurul tău şi să creezi un business responsabil. Nu orice câmp cultivat cu porumb se pretează la a trece camioane prin sat. Trebuie să aibă infrastructura. Dacă nu, trebuie să poţi să o creezi. Tot timpul studiem. Mie îmi place foarte mult. Şi asta îmi place să fac. Să găsesc soluţii, dar soluţii bune şi care să permită nişte dezvoltări urbanistice corecte. Cred că oricum în România ne lipseşte enorm asta.

Dacă ar fi să îţi dai tu un titlu pentru acest interviu, care ar fi el? Să îţi reaminteşti de jurnalism. Ce ai învăţat la facultate?

Titlul este cel mai greu. Asta am învăţat la facultate. Este foarte greu să găseşti unul. Cred că este undeva în asocierea dintre jurnalism şi business, adică să ajungi totuşi dintr-o şcoală de jurnalism pe care lumea o percepe ca fiind în zona de ştiinţe umane, nu are nimic cu banii, de aici să ajungi în banca şi apoi în Real Estate...

Deci de la jurnalism la 2 miliarde de euro.

Aşa ceva. De la articolul de 200 de rânduri la 2 miliarde de euro.

Ce i-ai spune Anei Dumitrache, unei Ana Dumitrache care acum are 20 de ani şi este la jurnalism? Ce să facă în continuare?

Acelaşi lucru. Jurnalism, nu? La jurnalism, eu am învăţat foarte mult când am fost în facultate şi mai ales am citit enorm. Am prins o perioada de glorie a Facultăţii de Jurnalism şi Ştiinţele Comunicării la Universitate. Era prima echipă de profesori şi au fost senzaţionali. Aveau pasiune şi le placea atât de mult ce făceau, încât ne-au tras şi pe noi în aceeaşi buclă. Am citit enorm. Deci am citit enorm despre presă. Totul în engleză şi în franceză, ceea ce mi-a îmbunătăţit şi abilităţile lingvistice. Mi-a deschis şi creierul. M-a ajutat foarte mult facultatea pentru că mi-a structurat gândirea, mi-a dat o deschidere culturală. Mă ajută în comunicare foarte mult. Nu aş schimba asta.

Ce lipseşte din CV-ul tău? Sau ce ţi-ai dori să faci şi poate că nu ai făcut până acum şi poate că nu vei face niciodată, dar ai fi vrut să faci?

Este ceva ce aş vrea să mai fac. Este o mica părticică din CV-ul meu acolo, când am fost asistentul unuia dintre profesorii mei la facultate. De fapt am fost asistent la catedra de teorie a mass-media şi asta aş vrea să mai fac. Mi-ar plăcea să mă reîntorc pe poziţia de profesor. Unde şi cum, nu ştiu exact. Nu am definit. Dar mi-a plăcut foarte mult postura.

Ai vrea să ai o şcoală cu numele tău? O scoală să zicem de Real Estate în România?

Da. Să fie de Real Estate. Îmi place ţoaţă industria. Nu am o preferinţă.

De ce te simţi atât de bine în aceasta industrie? Că foarte mulţi nu se simt bine în pielea lor. Sau în ceea ce fac.

Pentru mine a fost mereu o pasiune. Mie îmi place foarte mult ce fac. Este o industrie care te provoacă în permanenţă. Trebuie să gândeşti, trebuie să te adaptezi. Ca la ştiri, când eşti live şi trebuie să iei decizii rapide, să aşezi lucrurile. Este un Teatru de război de fapt şi business-ul. Pentru că este o luptă, oricum am privi lucrurile. Şi atunci cumva de asta cred că mă regăsesc în ceea ce fac, pentru că este o lupta zilnica. O luptă plăcuta însă. Este ceva ce îmi place să fac.

Cum a reuşit să construiască Vos un business de asemenea dimensiuni în Europa Centrală şi de Est?

În primul rând,  a început în piaţa corectă. În Cehia. Întotdeauna îmi aduc aminte primele mele zile în banking, eram în Volksbank şi aveam o sucursala în Cehia. Tot timpul, toţi ceilalţi, Ungaria, Romania, în fine, unde mai avea banca sucursale, eram comparaţi cu Cehia. „Uite cehii câţi bani fac, cât de profitabili sunt, cum creşte corporate-ul în Cehia.” Cehia era mereu exemplul acesta. În anii respectivi, domnul Vos tocmai se aşezase în Cehia. Cehia a avut cu totul alt parcurs decât România, fiind în centrul Europei, ca şi logistică, este un mare avantaj să fii în centru. Poţi să ai o poziţie geopolitică bună aşa cum are România, care eu cred că se va transforma într-un hub logistic pentru toţi Balcanii şi poate şi pentru Turcia şi Orientul mijlociu. Deja avem clienţi care livrează în toate zonele din Bucureşti. Deci nu este un vis, se va întâmplă. Dar Cehia este în mijlocul Europei. Şi este o ţară din blocul estic. Nu este Austria, care este tot în centrul Europei, dar unde terenurile sunt foarte scumpe şi nu s-au ieftinit niciodată şi unde este foarte greu să dezvolţi spatii logistice.

Îţi mai aminteşti primul interviu pe care l-ai avut când ai intrat în corporaţie?

Da. A fost un interviu cu preşedintele băncii Volksbank la momentul respectiv, un austriac foarte simpatic, foarte în vârstă şi m-au angajat fiindcă el avea o idee interesantă şi fixă să organizeze un club pentru clienţii băncii, căutau persoane care să organizeze acest club, să adune lumea, să poată să le vorbească, să îi placă să iasă pe scenă, să discute, să îi adune. Şi de asta m-a angajat. I s-a părut că eu pot să fac asta.

Ce ai învăţat tu de la cei pe care i-ai avut ca şefi? 

Cred că cel mai important lucru pe care oamenii care sunt în poziţii de conducere îl transmit este motivaţia. Puterea de a trage echipa după tine fără să îţi pierzi niciodată speranţa că te va urma. Pentru că sunt momente când îţi pui întrebarea dacă e posibil să rămân singur în toată povestea asta. Cred că nici unul dintre oamenii de mare succes pe care i-am cunoscut nu şi-au pierdut încrederea în echipe. Deci trăiesc cu ea foarte bine. Chiar dacă li se şi întâmplă să rămână singuri, chiar şi când sunt singuri, cumva au puterea asta, de a da oamenilor credit, de a le da oamenilor încredere, de a le da banii lor pe mână. Este fascinant cum fac lucrul acesta.

Daca te uiţi la toţi directorii executivi pe care i-ai cunoscut, la cei care ţi-au fost şefi, ce defecte trebuie să ai ca să ai succes? Sau ce defecte are Vos astfel încât el a avut un asemenea succes?

Sunt mai mulţi. Nu este doar Vos. Mai sunt câţiva. Eu nu am avut niciodată un mentor propriu- zis, să îmi fac un program din acesta de mentorat. Mentoratul are nişte reguli foarte stricte, pagini întregi am citit la un moment dat, mi-aduc aminte. Nu am urmat niciodată un program, dar am avut câţiva mentori de tipul Remon Vos. Sunt perfecţionişti, sunt din acea categorie de oameni care găsesc că perfecţionismul poate fi un defect, dar în business găsesc că aduce beneficii. Sunt neobosiţi. Au tendinţa de a împinge limitele, uneori prea mult, limitele personale vreau să spun, şi acesta este un defect. Pentru că la un moment dat, dacă un lider de tipul acesta intra în burnout, devine dificil pentru ceea ce gestionează.

Puteţi vedea toate emisiunile pe: alephbusiness.ro/emisiune/viata-ta-e-un-business/