Startul odata dat, a fost randul economistului-sef al bancii centrale Valentin Lazea sa traga de acelasi semnal de alarma al guvernatorului BNR. Doua luni mai tarziu, discutia despre pretul exagerat al imobilelor revenea in prim-plan. De data aceasta, avea sa iasa la rampa cu o declaratie despre asa-numitul "asset bubble" de pe piata imobiliara Adrian Vasilescu, consilierul aceluiasi Mugur Isarescu.

"Nu spun nici ca piata se prabuseste, nici ca nu se prabuseste. Trag doar un semnal de alarma asupra unui balon cu lichid fierbinte care s-ar putea sparge", avea sa spuna Vasilescu pe un ton evaziv, fara a se mai pierde insa in alte subtilitati oratorice. In definitiv, de ce ar fi ingrijorati inaltii oficiali ai BNR de cresterea continua a preturilor de pe piata imobiliara? Reprezentanti ai bancii centrale, surse din bancile comerciale sau analisti ai pietei identifica cel putin trei cauze.

Pe de-o parte, BNR ar urmari sa evite posibilele probleme in care ar intra bancile in cazul in care mai multi clienti ai acestora nu-si vor mai putea rambursa creditele. Imobilele sau terenurile cumparate pe credit constituie, de regula, garantii bancare, iar o scadere drastica a preturilor pe piata imobiliara ar antrena automat o scadere a valorilor pe care bancile le-ar putea obtine in momentul executarii garantiilor.

Pe de alta, banca centrala nu poate ignora dezechilibrele de la nivel macroeconomic intre o crestere a PIB de 5%, fata de o majorare mult mai mare a preturilor pe piata imobiliara. Mai mult, aceasta crestere a preturilor nu are acoperire nici in statisticile privind evolutia veniturilor. Ceea ce inseamna, spun observatorii pietei, ca o parte din sumele care intra in real estate provin din zona neagra sau gri a economiei. Nu in ultimul rand, BNR ar incerca prin "semnalele" sale sa scoata la lumina o parte din aceste sume.

Totusi, nu putine sunt vocile din domeniul bancar si al investitiilor care sustin ca ingrijorarea Bancii Nationale nu este justificata. "BNR a luat in calcul un scenariu pesimist si vrea sa reduca probabilitatea ca acesta sa devina realitate", a declarat un specialist dintr-o importanta banca comerciala din Romania, adaugand, insa, ca "nu sunt motive de ingrijorare".

Semnalul de alarma tras de guvernator la sfarsitul lunii mai se referea in special la preturile activelor imobiliare din zona de nord a Bucurestiului, unde un metru patrat construit pentru un proiect rezidential costa cel putin 900 de euro, dar poate ajunge lejer pana la 2.000 de euro.

Si chiar daca Bogdan Georgescu, directorul general al companiei imobiliare Colliers International, este de parere ca aceste case scumpe din nord se cumpara cu banii jos, nu trebuie exclusa varianta ca, la un moment dat, ar putea constitui garantii bancare. Mai ales ca o parte din terenurile pe care se dezvolta proiecte rezidentiale sau cladiri de birouri sunt deja in aceasta situatie. Cam astfel stau lucrurile in zona de lux a pietei imobiliare.

In ceea ce priveste preturile apartamentelor din blocurile vechi, acestea nu s-au stabilizat inca si ar mai putea urma cresteri, potrivit agentilor imobiliari. De exemplu, un studiu realizat recent de Ziarul Financiar despre pretul apartamentelor de bloc arata ca valorile acestora s-au dublat in ultimii doi ani. Pentru acest an este estimata o crestere de maximum 10-15%.

Florian Libocor, economist in cadrul BRD Groupe Société Générale, este si el de parere ca pericolele la care se gandeste BNR nu se justifica. "Expunerea bancilor comerciale pe credite pentru achizitia sau constructia de locuinte este mica (circa 15% din total), ceea ce inseamna ca si riscurile creditarii pe sectorul imobiliar sunt reduse", comenteaza Libocor.

Adrian Crivii, managing partner al companiei de evaluare Darian, considera insa ca banca centrala actioneaza prudent pentru a evita potentialele presiuni asupra bancilor comerciale, chiar impotriva dorintei acestora. Daca mai multi clienti ai bancilor vor intra in incapacitate de plata, institutiile vor fi fortate sa execute garantiile, adica sa vanda locuintele ipotecate.

Acest lucru ar putea provoca o supra-oferta pe piata, ce ar putea duce la diminuarea preturilor. Insa o mica scadere nu ar trebui sa puna probleme majore. "Banca acorda doar 70% din cat spune evaluatorul ca valoreaza acea proprietate", explica Adrian Crivii. Astfel ca problemele mari ar putea aparea doar la o scadere a preturilor cu peste 30%.

Insa BNR se teme mai mult de explozia preturilor pe piata imobiliara fara o sustinere economica. Economia a crescut in medie cu 5% anual in ultima perioada, in timp ce preturile apartamentelor din Bucuresti s-au dublat in doar doi ani. Si nici veniturile - oficiale - nu au crescut atat de mult in aceasta perioada. Ca urmare, boom-ul preturilor ar putea deveni nesustenabil la un moment dat, apreciaza analistii.

"Cei care isi iau credite mizeaza pe venituri din ce in ce mai mari", spune Adrian Crivii, care completeaza insa ca, odata cu aderarea la UE, s-ar putea schimba multe. "Este posibil ca multe companii sa nu faca fata aderarii, iar unii oameni isi vor pierde slujbele, si vor intra in incapacitate de plata".

Totusi, Florian Libocor de la BRD nu este atat de pesimist. "Riscul de nerambursare este mic, pentru ca veniturile disponibile ale populatiei vor urma o tendinta crescatoare", spune el, amintind si de trendul descrescator al dobanzilor.

Mai mult decat atat, unii analisti care au preferat sa nu fie citati apreciaza ca o parte din banii utilizati pentru a cumpara proprietati imobiliare provin din zone mai putin vizibile. Ei spun ca statisticile referitoare la venituri nu explica pe de-a intregul exploziile inregistrate pe piata imobiliara, dar si in alte domenii, precum bunurile de larg consum, industria auto sau piata de electrocasnice.

Analistii citati cred ca BNR incearca sa controleze fluxurile de bani negri sau gri pentru a evita perturbatiile la nivel macro. Dat fiind ca valoarea acestor fluxuri financiare nu este controlata, este posibil ca ele sa induca dezechilibre ale inflatiei sau deficitului de cont curent, de exemplu.

Insa parghiile pe care le are BNR la indemana sunt destul de limitate. Banca centrala nu poate decat sa creasca nivelul rezervei minime obligatorii sau sa majoreze dobanda. Dar aceste decizii pot antrena si alte efecte, nu intotdeauna de dorit. Indiferent de motivatii, semnalul BNR porneste de la realitati economice. Multi uita ca evolutia pietei este sinusoidala, nu creste la nesfarsit, considera reprezentantul Darian. Iar prin ultimele declaratii, banca centrala arata si ca nu vrea sa uite de ciclurile economice, dar nici de falimentele bancare anterioare anului 2000.