In urma cu cativa ani, orice parcela de teren cumparata in apropierea unui mare oras era o investitie cu risc zero. Preturile terenurilor mergeau numai in sus, iar profiturile puteau fi colosale. Si in 2007, situatia este roza pentru investitorii in terenuri, care inca pot obtine randamente bunicele, dar piata da semne de stabilizare.

Altfel spus, ritmul de crestere a preturilor s-a mai temperat, chiar daca analistii mai vad posibile majorari de preturi de 20-40% pe an. Si atunci ce s-a schimbat? "In ultima vreme, achizitiile de terenuri sunt dublate de dezvoltari, pentru ca terenurile sunt deja prea scumpe", spune Dan Borbely, partener la casa de avocatura Tuca, Zbarcea si Asociatii. Borbely, unul dintre cei mai cunoscuti avocati din domeniul imobiliar, spune ca ponderea clientilor care il contacteaza spunand ca au terenuri pe care vor sa le dezvolte a ajuns la 70%. In trecut, proportia era mai degraba inversata, doar 30% dintre cumparatorii de terenuri fiind dezvoltatori, iar restul speculatori.

Cu alte cuvinte, terenurile tranzactionate acum - in numar din ce in ce mai mare, de altfel - nu mai sunt cumparate doar pentru a fi revandute la un pret majorat dupa o anumita perioada. Chiar daca nu pe toate aceste parcele se vor construi cladiri, noii proprietari le dezvolta macar din punct de vedere urbanistic. "Cel putin nu le mai tin ca atare, fac un PUZ (plan urbanistic zonal - n.red.), un proiect, il impacheteaza mai frumos", puncteaza Radu Lucianu, managing partner al companiei imobiliare Eurisko.

Dar aceasta dezvoltare urbanistica a avut si efecte "perverse". Pentru a-i creste valoarea, proprietarii succesivi ai terenului i-au modificat acestuia parametrii urbanistici de mai multe ori. Adica au obtinut regimuri de inaltime mai mari, coeficienti mai buni de ocupare a terenului (raportul dintre suprafata construita si aria terenului). Implicit, au crescut si pretul. Practic, vanzatorii de terenuri fac acum calcule de dezvoltatori, stabilind pretul pe baza unei estimari a profitului pe care il poate obtine din viitoarea construtie de pe acel lot dezvoltatorul, fara a lua in calcul si riscurile pe care si le asuma acesta. Un alt efect negativ este, potrivit analistilor, aglomerarea care poate aparea pe un teren care are termeni prea generosi aprobati prin planul urbanistic. "Proprietarii fac un PUZ care ajunge la un regim de inaltime foarte mare, ceea ce in final va degrada produsul", considera Ionut Dogaru, directorul general al diviziei din Romania a Grupo Lar. Grupo Lar este un dezvoltator originar din Spania care are in lucru mai multe proiecte pe piata rezidentiala din Bucuresti.

Piata incepe sa se aseze totusi. "Nu mai este asa de usor sa modifici proiecte, sa tragi de PUZ", remarca Dan Borbely. De aceea, cum loc de crestere a parametrilor urbanistici nu prea mai este, nici preturile nu vor mai urca la fel de mult, considera Lucianu. Ceea ce nu inseamna nici ca se vor ieftini. "Fiind atatia cumparatori pe piata, nici vanzatorii nu lasa din pret", spune Ionut Dogaru.

Piata imobiliara romaneasca ramane in aceste conditii atractiva pentru investitorii straini, ca si pentru cei autohtoni. Cresterea economica si reducerea dobanzilor la credite au atras in Romania foarte multi investitori, dezvoltatori sau constructori straini. In fiecare saptamana se anunta cateva noi proiecte, cate un nou investitor care intra pe piata romaneasca, un fond specializat in real estate care strange cateva zeci sau chiar sute de milioane de euro pentru a investi in estul Europei, in special in Romania si Bulgaria.

E drept ca, desi rata reala de dezvoltare este sensibil mai mare decat in urma cu cativa ani, nu toate intentiile se materializeaza. Pentru ca, uneori, este mai avantajos sa vinzi terenul decat sa-ti asumi riscurile dezvoltarii proiectului. "Daca vindeam terenurile pe care le-am luat anul trecut, am fi scos aproape acelasi profit pe care-l vom obtine dezvoltand apartamente", remarca amuzat Ionut Dogaru. Aceste cazuri sunt tot mai rare. "Banii adevarati vin din dezvoltare, nu din speculatii", spune Lucianu.

Ceea ce nu inseamna ca nu se mai fac tranzactii. Terenurile se vand in continuare, dar "cei care vand, vand pentru ca pretul este bun, piata e sus", apreciaza Lucianu. In ultimii trei ani, preturile din Bucuresti au crescut de trei-patru ori, ba chiar, in unele cazuri, un teren a ajuns sa valoreze inzecit fata de 2004, potrivit unor studii de piata.

Cei care prefera sa-si asume un risc mai mare pentru un castig mai bun se implica in dezvoltare, fie incearca sa realizeze parteneriate cu dezvoltatori de meserie. De exemplu, Miorita Videanu, cea care conduce afacerea Titan Mar detinuta impreuna cu sotul sau - primarul Bucurestiului Adriean Videanu - analizeaza acum variantele de valorificare a terenului pe care il detine compania in centrul Capitalei. Miorita Videanu declara recent pentru BUSINESS Magazin ca asteapta oferte pentru vanzarea terenului de sase hectare, evaluat la 100 mil. euro, fie pentru un parteneriat ce ar putea duce la dezvoltarea unui proiect care ar necesita investitii de 500 mil. euro. "Se fac foarte multe parteneriate pe unele terenuri sau proprietarii incearca sa le dezvolte singuri", spune Radu Lucianu. Eurisko, compania pe care o conduce, este, potrivit acestuia, agent exclusiv al terenului Titan Mar si al unui alt teren interesant pentru piata Capitalei - locul pe care se afla fabrica Timpuri Noi, o alta proprietate evaluata la 100 mil. euro.

La aceste valori, este greu ca profitul obtinut peste un an, sa zicem, din revanzare sa fie considerabil, fara interventii suplimentare. Preturile vor creste in continuare, din cauza cererii ridicate de produs final (locuinte sau spatii comerciale), apreciaza analistii companiei imobiliare Colliers International. Dar nu in acelasi ritm ca in ultimii ani. "Cine cumpara azi in ideea de a vinde anul viitor nu va mai scoate ace-leasi profituri ca pana acum", crede Radu Lucianu de la Eurisko.

De altfel, remarca si avocatul Dan Borbely, optica profitului la investitori s-a schimbat de la "cumpar teren ieftin si vand scump" la "cumpar un teren pe care il aleg in functie de anumite coordonate, la pretul pietei, si ma gandesc la dezvoltarea lui". Exista si exceptii insa. "Un teren pe care anul trecut se cereau 600 euro/mp si l-am refuzat ca fiind prea scump e scos acum pe piata la peste 1.000 de euro", sustine Ionut Dogaru.

Speculatorii nu vor dispera totusi, pentru ca inca mai este loc de speculatii, mai ales in zonele fara infrastructura sau insuficient dezvoltate. Dar acestea sunt tot mai rare, iar cumparatorii unui teren trebuie acum sa-i aduca o plusvaloare inainte de revanzare pentru a obtine randamentele cu care s-a obisnuit in anii precedenti.