Despre Calea Mosilor s-ar putea spune ca a devenit in ultimele saptamani "bulevardul panotajului imobiliar". Aproape ca nu exista bloc de pe care sa nu-ti zambeasca o familie fericita de pe bannere de mari dimensiuni care promoveaza vreun proiect rezidential. Indiferent ca pun accentul pe pret, pe spatiile verzi sau pe confort, proiecte ca Planorama, Edenia sau West Park urmaresc, in fond, acelasi lucru: sa atraga cat mai multi cumparatori.

Promovarea locuintelor trece astfel de la etapa de comunicare prin publicatii de specialitate si/sau agentii imobiliare la una de masa. O schimbare deloc intamplatoare, care urmeaza de altfel tendintele din piata constructiilor de locuinte. Daca acum cativa ani pe piata rezidentiala se construia exclusiv pentru persoanele cu venituri ridicate, de aproape doi ani focusul developerilor s-a mutat catre clasa medie. Iar mai ales ultimele luni au excelat in anunturi privind noi dezvoltari rezidentiale.

Urmand exemplul altor piete, si in Romania primii developeri s-au concentrat initial asupra locuintelor de lux, pentru ca ulterior, odata cu explozia creditelor ipotecare, centrul de interes al acestora sa se deplaseze inspre clientii cu venituri medii spre mari. Urmarea logica, apreciaza analistii, este aparitia investitiilor in locuinte de masa, pentru persoane cu venituri ceva mai reduse, dar cu credibilitate bancara. Daca in aceasta privinta parerile sunt unanime, opiniile sunt impartite in ceea ce priveste momentul in care ar putea avea loc reorientarea pietei.

Unii dintre cei direct implicati sunt de parere ca exista deja premisele pentru aparitia primelor complexuri de apartamente mai accesibile, in timp ce altii prefera sa fie mai rezervati in declaratii. "Primele dezvoltari de rezidente ieftine vor aparea incepand cu 2007", afirma Bogdan Georgescu, directorul general Colliers International. Dar ce inseamna de fapt "ieftine"? Pretul minim care s-ar putea plati pentru o astfel de locuinta ar putea fi de 500 euro/mp in tara si 600 euro/mp in Bucuresti, apreciaza Georgescu.

Sorin Panturu, fondator si manager al Trammel Mackenzie, o companie de management de investitii de dezvoltare imobiliara, este ceva mai sceptic. In opinia sa, cererea continua sa depaseasca oferta pe segmentul locuintelor pentru clasa medie, astfel ca nu se poate vorbi despre o reorientare a ofertei catre o alta categorie de clienti pana nu va avea loc o suprasaturare a acestei piete. In mod normal, perioada de planificare a unui proiect imobiliar dureaza de la doi ani in sus - de la momentul anuntarii intentiei pana la finalizarea constructiei. Asadar, daca Panturu are dreptate, primele complexuri de apartamente pentru cei cu venituri mai mici ar putea aparea spre sfarsitul lui 2008.

Pe de alta parte, proiecte in acest sens exista, chiar daca nu sunt scoase pe piata cu eticheta de "apartamente ieftine". "Nimeni nu va recunoaste deschis ca face locuinte «low-level», nu da bine, resedintele vor fi promovate tot pentru clasa medie", explica un analist imobiliar, care a preferat sa-si pastreze anonimatul. Pe langa pret, vor mai exista alte cateva deosebiri intre proiectele pentru "bugetele medii" si cele mai reduse.

"Aceste proiecte vor fi situate in zone unde terenul are un pret mic, la periferia oraselor", spune  Georgescu, adaugand ca suprafetele locuintelor vor fi comparabile cu cele ale apartamentelor din blocurile comuniste, iar materialele de constructie si finisajele vor fi autohtone. Pentru comparatie, complexurile aflate acum in faza de constructie, cum ar fi Central Park, sunt amplasate in zone mai centrale, iar cumparatorii au posibilitatea personalizarii finisajelor. Iar daca zona de nord a Capitalei pare rezervata pentru locuintele destinate persoanelor cu venituri mari, cele din estul si sudul Bucurestiului vor fi destinatiile dezvoltatorilor de proiecte pentru bugetele mai putin "generoase".

Anuntarea complexurilor pentru clasa medie, dar si posibilitatea aparitiei unor investitii in segmentul low de pret au incins spiritele pe piata imobiliara din Romania, care s-a impartit in doua tabere. Pe de o parte sunt cei care afirma sus si tare ca preturile apartamentelor din vechile blocuri comuniste vor scadea, iar de cealalta cei care sustin exact contrariul. Iar fiecare tabara aduce in discutie argumente mai mult sau mai putin empirice legate de cererea si oferta de pe piata imobiliara. Nimeni nu pare a lua in calcul - e adevarat ca nici nu prea sunt de gasit - date statistice clare, care sa analizeze structura cererii si a ofertelor.

Cert este ca in ultimii ani cererea de locuinte a crescut vertiginos, pe fondul exploziei  creditului imobiliar si ipotecar, iar oferta nu a tinut pasul. Ca urmare, preturile apartamentelor vechi au urcat la fel de repede. Potrivit Ziarului Financiar, in doar doi ani, preturile locuintelor din Bucuresti s-a dublat. Unii observatori ai pietei s-au grabit sa anunte ca preturile apartamentelor vechi vor scadea, pe fondul constructiei de noi blocuri, care au preturi comparabile, dar calitate mai buna. Totusi, chiar si cele mai optimiste asteptari privind noile locuinte ce urmeaza sa fie finalizate in Bucuresti in urmatorii doi ani vorbesc doar despre cateva mii de unitati locative.

Pe de alta parte, cele mai temperate estimari ale nevoii de locuinte la nivelul Capitalei merg de la 20.000 in sus. Ca urmare, cel putin pe termen scurt, raportul dintre cerere si oferta ramane dezechilibrat, fapt care exclude posibilitatea unei scaderi a preturilor. Mai mult, Ionut Bodea, director de marketing al Baneasa Investments - compania care dezvolta complexul Baneasa, cel mai mare proiect imobiliar din Romania - arata ca "de cele mai multe ori, oferta nu urmareste cererea consumatorilor".

In prezent, cele mai multe tranzactii cu locuinte au ca obiect apartamente din blocurile vechi, la preturi de cateva zeci de mii de euro, in conditiile in care locuintele din constructiile noi au preturi in jur de 100.000 de euro. Ce-i drept, o parte dintre apartamentele lansate recent pe piata sunt anuntate la preturi relativ comparabile cu cele din blocurile comuniste, cel putin in ceea ce priveste tarifele pe metrul patrat. Insa la noile constructii se aplica TVA, care ridica cu aproape 20% pretul final. Totodata, in cazul noilor constructii pretul se calculeaza la suprafata construita, in timp ce in cazul celor vechi este luata in calcul aria utila.

Totusi, in viitorul apropiat nu se mizeaza pe scaderea preturilor. "Nu se intrevede o scadere a preturilor, ci mai degraba o crestere usoara, cel putin pana la finalizarea primelor proiecte de ansambluri rezidentiale noi", apreciaza Sorin Lacusta, senior broker la compania imobiliara Regatta. Ba mai mult, adauga el, e putin probabil ca tendintele se vor schimba chiar si atunci, pentru ca "nu exista suficienta incredere in dezvoltatorii noi de ansambluri rezidentiale, astfel ca cererea se va orienta in mare parte spre blocurile vechi".

De cealalta parte, investitorii remarca faptul ca preturile noilor locuinte va creste in urmatoarea perioada, indiferent de segmentul de clienti vizat. "In toate tarile care au intrat in 2004 in Uniunea Europeana s-au inregistrat cresteri ale costurilor de constructie", spune Raluca Teposu, director de marketing al dezvoltatorului GTC. Parte a grupului israelian Kardan, GTC este unul dintre cei mai importanti developeri de pe pe piata Europei Centrale si de Est, cu proiecte in Polonia, Ungaria, Cehia, Romania, Serbia si Croatia, care acopera mai multe segmente ale pietei - cladiri de birouri, centre comerciale si locuinte.

Compania si-a propus sa dezvolte doua complexuri pentru persoanele cu venituri sub medie, dar Raluca Teposu nu a dorit sa ofere mai multe detalii. Ea a mentionat insa ca un pret de 600 euro/mp nu este chiar realist. In conditiile in care pretul terenurilor creste si se majoreaza costurile de constructie si cu forta de munca, profitabilitatea va scadea, daca nu cresc si preturile de vanzare ale apartamentelor, remarca Teposu. De aceea nu este de asteptat ca pretul locuintelor noi sa scada. "Cine investeste in Romania vrea sa faca mai multi bani decat in alta parte, nu mai putini", spune reprezentantul GTC.

Pe de alta parte, daca peste un an sau doi nu vom vorbi de locuinte mai ieftine decat astazi, vom vorbi totusi despre locuinte mai accesibile, crede Teposu, mizand pe faptul ca ritmul de majorare al preturilor va fi depasit de cresterea salariilor, dar si de imbunatatirea conditiilor de finantare a achizitiei. In schimb, Banca Nationala nu pare a agrea un astfel de scenariu.

In urma cu cateva saptamani, Mugur Isarescu avertiza asupra pericolului unui "asset bubble" in zona de nord a Capitalei si sugera posibilitatea introducerii unor masuri de restrictionare a avansului preturilor locuintelor. Saptamana trecuta, Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului, a reluat ideea, afirmand ca banca centrala este obligata sa intervina pe piata imobiliara, deoarece este instabila si are fluctuatii nefiresti.

Astfel, BNR ar urma modelul bancilor centrale din Statele Unite si Europa, sustine Vasilescu. El a precizat insa ca singurul instrument prin care BNR poate interveni in piata imobiliara este politica de creditare. Indiferent de deciziile viitoare ale bancii centrale, piata imobiliara din Romania nu poate urma decat o singura directie - in sus. Romania a intrat in vizorul unor mari investitori si fonduri de investitii care sunt convinsi ca aici vor face bani frumosi din real estate. Si chiar daca profiturile de acum nu mai sunt la fel ca in urma cu cativa ani, rentabilitatea pietei autohtone ramane atractiva.

Si "vedetele" de acum - complexurile de apartamente - sunt foarte atragatoare pentru investitori, deoarece randamentele pot fi mai bune decat in cazul imobilelor de birouri, iar exitul se face mai repede, prin vanzarea unitatilor locative.

Chiar daca, in urma aglomerarii pietei, marjele s-ar putea ingusta, mai sunt ani buni de scos profituri. Analistii apreciaza ca piata nu se va stabiliza mai devreme de trei ani, cand vor fi suficiente produse, pentru a se asigura un numar constant de tranzactii. Si, la fel cum s-a intamplat si pe alte segmente ale pietei imobiliare (cum ar fi cladirile de birouri sau resedintele de lux), primii intrati pe un nou segment al pietei - respectiv apartamentele pentru bugetele scazute - vor avea numai de castigat. Posibil si clientii acestora.