La 57 de ani, omul de afaceri Radu Enache se pregateste de startul in cel mai ambitios plan de investitii pe care l-a avut vreodata. Vrea sa isi tripleze numarul de camere si sa faca din Continental Hotels un lant hotelier international de talie medie, la nivelul Danubius din Ungaria sau al Jolly Hotels din Italia. Mai precis, dupa ce a dezvoltat in 16 ani pas cu pas o retea de 11 hoteluri in toata tara, Radu Enache a semnat cu fondul de private equity ceh PPF Investments intrarea intr-un parteneriat pentru dezvoltarea a 25 de hoteluri in patru ani.

Emotii? Nici una: "Am cumparat aproape toate terenurile, am pregatit planurile de constructie, am luat prima transa de credite pentru a putea incepe dezvoltarea", spune Radu Enache. Ba, mai mult, a facut si o evaluare a lantului hotelier cand investitia de 150 de milioane de euro va fi gata: "In 2010-2011, Continental Hotels va avea 3.700 de camere si va valora minim 250 de milioane de euro. Atunci pot sa fac ce vreau, cum ar fi sa il listez, sa il vand si sa ma retrag".

Pana la retragere, Radu Enache are insa de urmarit investitiile de 150 de milioane de euro, care prevad constructia a minim sapte hoteluri care vor fi afiliate la Ibis, zece hoteluri de doua stele si alte sapte hoteluri de trei si patru stele.

Planul de investitii, facut inca din prima parte a anului trecut, a stat pe hartie pana cand Radu Enache si ceilalti actionari ai Continental Hotels (SIF Transilvania cu 8,7%, Academia Romana - Fundatia Familiei Menachem H. Elias cu 7,5%, Andrei Pop cu 1,9%, SIF Banat-Crisana cu 1,2% si alti actionari cu sub 1%) au decis care e cea mai buna varianta de finantare: "In intreaga politica de afaceri a familiei mele, dupa ce am achizitionat actiunile de la Fondul Roman Post-Privatizare (FRPP), a fost evidenta nevoia de a avea un partener strategic cu care sa continuam dezvoltarea", spune Radu Enache.

FRPP a iesit din actionariatul Continental Hotels in toamna anului trecut, dupa ce si-a vandut pachetul de actiuni de 20%, pentru 10 milioane de euro, firmei RED Group, controlata de Radu Enache. Tranzactia a fost finantata partial printr-un credit contractat de RED Group de la Raiffeisen Bank. Pachetul de actiuni detinut de FRPP era controlat indirect de Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD), Fundatia Post-Privatizare si GED Capital Fund I. FRPP ar fi trebuit sa iasa din actionariatul Continental Hotels odata cu listarea la bursa a companiei, care era anuntata inca din 2005.

"In 1998, cand am negociat si am semnat intrarea FRPP in actionariatul Continental, am discutat despre principalele modalitati prin care acestia isi puteau marca investitia: prima varianta era listarea la bursa, iar a doua era obligatia mea de a rascumpara pachetul lor de actiuni la un pret prestabilit, daca aprecierea Continental la bursa ar fi fost nesatisfacatoare", povesteste omul de afaceri.

Iar reactia bursei a fost nesatisfacatoare. La momentul in care Radu Enache a inceput discutiile pentru listare, a angajat trei brokeri: BRD Securities, Alpha Finance si Raiffeisen Capital Investment, care au propus pentru listare o valoare de 40 de milioane de euro pentru intregul lant Continental Hotels la nivelul anului 2006: "O valoare ridicola, care nu acoperea nici o treime din valoarea activului net contabil", spune omul de afaceri, care presupune ca formularea valorii respective a fost influentata de faptul ca se stia ca FRPP era presat sa iasa din actionariat. Enache precizeaza ca valoarea activelor Continental se ridica acum la 80 de milioane de euro. Sau poate chiar mai mult, dat fiind ca Enache tocmai a facut un sales & lease back pentru trei hoteluri (Continental Arad, Ibis Parlament si Ibis Constanta), iar acestea i-au fost evaluate la 33 de milioane de euro.

Dat fiind ca FRPP trebuia sa iasa din actionariatul Continental Hotels, deoarece urma sa fie lichidat, Radu Enache a achizitionat pachetul de 20%, iar in acelasi moment a concentrat in RED Group si alte participatii: cea a fiului sau, Daniel Enache, si a socrului sau, Ioan Mirea.

In momentul in care s-a facut oferta publica initiala, Radu Enache tocmai lansase pe piata doua investitii de 22 de milioane de euro - hotelurile din Bucuresti si Constanta care au fost afiliate Ibis. "Ma asteptam ca brokerii sa vada valoarea actuala a bunurilor Continental, nu cea din rezultatele financiare, deloc stralucite in 2005, deoarece investisem foarte mult", spune Radu Enache, care se mai gandeste daca acum sa mai incerce din nou. "Acum cred ca piata e mult mai matura ca sa aprecieze o societate de real estate la adevarata ei valoare", spune Enache, care va discuta la o AGA extraordinara in iulie cu actionarii Continental Hotels daca este cazul sa se mai gandeasca acum la listare sau mai tarziu, cand lantul va ajunge la 36 de hoteluri. 

Cand a achizitionat actiunile FRPP, imaginea in piata a fost ca vrea sa concentreze actiunile in familie. "Dimpotriva", sustine Enache, "noi chiar am incercat sa le transferam la un alt fond de investitii, dar nu se putea, deoarece FRPP era fond al BERD".

Dupa retragerea FRPP, Enache a inceput, asadar, cautarea unei variante pentru a-si finanta investitiile: "Am sondat piata de fonduri interesate de investitii in acest domeniu in Romania si am constatat ca sunt foarte multe, astfel ca am facut o licitatie, lucrand cu Raiffeisen Capital Investment si doua case de avocatura: Vilau & Mitel si Bostina si Asociatii, pentru constructia unei oferte, la care s-au inscris 12 fonduri".

Din partea Continental Hotels, negociatorul a fost fiul lui Radu Enache, Daniel, care a intrat in companie cu doi ani in urma, la terminarea studiilor, ca administrator. "Daniel a fost liderul echipei in cautarea de aliati pentru dezvoltare si va fi in continuare omul-cheie in tot acest parteneriat", spune Radu Enache. Desi Radu Enache afirma ca lantul hotelier pe care il conduce si il controleaza este acum mai mult o corporatie decat o afacere de familie, principalii pioni din companie sunt el insusi, sotia lui, ca arhitect-sef si director de dezvoltare, si fiul sau, ca administrator.

Dintre cele 12 fonduri selectate, grupul Enache a intrat in negocieri finale cu patru: Mid Europa Partners (fond maghiaro-polonez de investitii cu active de 1,1 miliarde de euro, preponderent in telecomunicatii, care a avut actiuni la MobiFon), Patron Capital (fond de investitii britanic de 800 de milioane de euro, care a avut investitii hoteliere in Slovacia si Spania si care a intrat in Romania anul trecut cu achizitii de terenuri), Colony Capital (fond de investitii american cu 1,1 miliarde de euro capitalizare, dintre care mai mult de jumatate sunt hoteluri si imobiliare) si PPF Investments.

Dintre acestea au ramas doi finalisti: Colony Capital, cel mai puternic fond din aceasta competitie, si PPF Investments: "Fiecare dintre cele doua avea plusuri si minusuri. Principalele plusuri ale Colony Capital erau dimensiunea fondului si experienta in hoteluri, iar ale PPF erau prezenta pe piata romaneasca si faptul ca nu au pus conditii". Insa cele doua aveau si dezavantaje: PPF nu are experienta in hoteluri, iar plusurile Colony s-au intors pana la urma impotriva omului de afaceri: "Colony Capital a refuzat sa fie minoritar; a vrut sa fie stapanul inelelor si a propus ca eu sa am 28,14% si ei 71,83%. Eu nu am fost de acord cu aceasta varianta".

Dat fiind ca Radu Enache a refuzat, Colony a plusat si a facut Continental Hotels o oferta de 140 de milioane de euro de achizitie a intregului grup, plus planurile de investitii si terenurile achizitionate pentru construirea noilor hoteluri: "A fost cea mai buna oferta pe care am primit-o pana acum - si am primit multe. Dar aceasta era mai mult o oferta viitoare, mai apropiata de valoarea pe care o va avea lantul dupa realizarea primei parti din planul de investitii". Radu Enache a refuzat-o si pe aceasta: "Este departe de ce sper sa obtin in 2011-2012, cand vom termina planul de investitii; nu avea rost sa vand o afacere care abia acum se dezvolta cu adevarat".

Enache spune ca incepand cu 2011- 2012, cand planul de investitii va fi realizat, va putea alege din mai multe posibilitati: "Tindem spre acel moment pentru a lua o decizie, dat fiind ca atunci as putea vinde profitabil: un numar mare de camere e un portofoliu intotdeauna interesant, plus ca vom putea vinde si pe segmente (de exemplu, lantul de doua stele) sau ne vom uita mai atent daca ne intereseaza listarea sau vinderea portofoliului de hoteluri si continuarea ca operator hotelier sau colaborarea cu alte lanturi hoteliere".

In schimb, PPF Investment a acceptat sa fie minoritar. "Cu PPF, nu exista nicio conditie, nu va exista implicare, ci doar monitorizare, si am preferat sa intram cu un fond mai mic, dar mai dornic de noi experiente", spune Radu Enache. PPF detine 28,14% din Conti Hotel Investment, compania nou-infiintata in cadrul careia se vor derula investitiile programate pentru anii urmatori, iar Crossbrook Limited, care este societatea-vehicul a lui Enache, detine 71,83% din actiuni. "Cu fiecare fond am negociat o structura diferita de participare; cu PPF am ales varianta de a construi o societate comuna in care ne vom materializa participatia prin doua societati cipriote, pentru a ne pune la adapost o parte din castigul obtinut", spune Enache.

Suma cu care PPF Investments va intra in actionariatul Conti Hotel Investment nu a fost data publicitatii de catre cei doi investitori, dar este estimata la 30 de milioane de euro, dat fiind ca familia Enache va intra in aceasta afacere cu toata participatia sa de la Continental Hotels, adica in jur de 50-55 de milioane de euro. "Conti Hotels Investment concentreaza 73% din Continental Hotels, asadar PPF este indirect actionar la Continental Hotels", spune omul de afaceri.

Radu Enache spune ca suma pe care o va aduce PPF Investment in Conti Hotels Investments va fi suficienta pentru a porni finantarea planului de investitii: "Este exact acea cifra care permite bancilor sa ne asigure orice tip de finantare". Iar finantatorii vor fi partenerii traditionali ai grupului lui Radu Enache, adica BRD si Raiffeisen Bank: "Ne intereseaza foarte mult acum ca cele doua banci sa actioneze ca un consortiu in relatia cu noi si poate vom reusi sa atragem si Alpha Bank in aceasta colaborare". Pentru inceput, Radu Enache a contractat un credit de 26 de milioane de euro pentru dezvoltare si un alt credit, tot de 26 de milioane de euro, pentru rascumpararea a doua dintre hotelurile vandute in sale & lease back, mai precis Continental Arad si Ibis Parlament.

Planul de investitii pentru care Radu Enache s-a asociat cu PPF Investments presupune nu doar dezvoltarea grupului hotelier, dar si o noua organizare a lui, dupa modelul grupurilor hoteliere occidentale, care isi construiesc un standard de calitate si un brand pentru fiecare segment (de exemplu, Intercontinental Hotels & Resorts foloseste brandul Intercontinental pentru segmentul de lux sau cinci stele plus, Crowne Plaza pentru segmentul superior sau de patru stele plus, Indigo pentru mediu superior sau patru stele, Holliday Inn pentru economy hotel sau trei stele si Holiday Inn Express, Staybridge si Candlewood Suites pentru hotelurile tip budget sau doua stele).

Asadar, hotelurile din cadrul Continental Hotels nu se vor mai chema Continental, deoarece Radu Enache le va rebrandui la inceputul anului viitor, astfel incat fiecare standard (doua, patru sau cinci stele) sa aiba un nume diferit. Singurul brand care va ramane in picioare va fi cel de trei stele, pentru care exista deja un parteneriat de management pana in 2020 pentru brandul Ibis cu grupul francez Accor Hotels. "Este mult mai bine asa, hotelurile de trei stele tip trafic sunt cel mai greu de pozitionat si un brand puternic ajuta foarte mult", spune Radu Enache, care nu este inca sigur daca numele Continental va mai aparea in denumirea vreunui standard. Pana atunci, cea mai apropiata lansare, din septembrie anul acesta, va purta tot numele de Continental si va fi deschis la Sibiu, in cladirea concesionata de Radu Enache de la Patriarhia Romana.

Primele hoteluri din planul de dezvoltare pentru care Radu Enache a semnat cu PPF vor iesi pe piata in 2008, incepand cu standardul de doua stele: "Primul hotel va fi cel de la Gara de Nord, langa actualul Ibis, care se ridica acum si va fi lansat in aprilie 2008 si va fi urmat la scurt timp, in doua-trei luni, de cel de la Arad, care este in curs de proiectare, apoi, tot la doua-trei luni, de cel de la Oradea, care este tot in curs de proiectare, si probabil ca simultan va aparea cel de la Timisoara", spune Enache. Hotelurile de doua stele, zece la numar in planul de investitii al Conti Hotel Investments, vor avea un concept de bed & breakfast si vor atrage 40 de milioane de euro din bugetul de investitii programat, adica in jur de 3-4 milioane de euro de hotel, cu tot cu achizitia terenului. "Acestea vor avea in total 1.100 de camere (cam 100-120 de camere de hotel in provincie si 144 cel din Bucuresti) si vor fi construite si operate extrem de pragmatic, cu oameni putini si proceduri exacte", explica Enache.

Situarea celor patru hoteluri pe granita de vest, respectiv la Gara de Nord, are legatura atat cu afluxul mare de trafic din aceste zone, dar este mai ales legata de existenta cate unui hotel Continental, respectiv Ibis in acelasi perimetru: "Am incercat sa le pozitionam acolo unde avem deja hoteluri, pentru a crea sinergii cu cele existente deja". Enache explica faptul ca pozitionarea a doua hoteluri unul langa altul reduce din costurile atat cu personalul, dar si cu utilitatile, putand fi negociate tarife competitive datorita consumului mai mare generat de doua hoteluri.

Acelasi model va fi urmat in mai multe orase, unde Radu Enache vrea sa intre cu mai multe standarde hoteliere. Cel mai extins complex va fi la Timisoara, unde vor fi un hotel de patru stele, un Ibis de trei stele si un hotel de doua stele. Iar urmatoarele sinergii se vor crea prin adaugarea cate unui hotel Ibis la Continentalurile in curs de proiectare de patru stele de la Brasov, Cluj si Iasi.

In scopul crearii de complexuri hoteliere, Radu Enache a gandit din start achizitii de terenuri spatioase, pentru a putea incapea o constructie mai mare sau doua. Insa astfel de terenuri in orase nu au fost usor de gasit, iar investitia bugetata pentru achizitiile de terenuri a ajuns la 12 mil. euro: "Impactul terenului este foarte mare in investitii si corectam lunar studiile de fezabilitate, din cauza cresterilor", spune Enache, care a achizitionat deja mare parte din terenurile necesare. El da ca exemplu Iasiul, unde a cumparat un teren intr-o zona cu ritm bun de crestere (in cartierul Pacurari, langa Fabrica de Bere Zimbru), dar, dupa negocieri de doi ani, valoarea lui s-a dublat. Terenurile spatioase, care totalizeaza momentan peste 30.000 mp, au si un alt scop: "In planul nostru, pe aceste terenuri se va adauga treptat si o componenta de real estate nonhotel si anume spatii de birouri si locuinte".

Radu Enache spune ca, in cautarea de terenuri, a primit si alt tip de oferte de colaborare: "Am urmarit orice posibilitate care a aparut si am primit oferte de la proprietari de hoteluri din Piatra-Neamt, Brasov, Timisoara, Bacau si Iasi de a ne vinde, respectiv concesiona un hotel al lor".  Enache este deschis la oferte, asa cum a fost si in 1991, cand, in functia de consilier pentru privatizare, nu a reusit sa gaseasca un investitor strain care sa cumpere cele cinci hoteluri Continental scoase la vanzare si le-a cumparat el. A investit in acestea 7 mil. dolari prin majorari repetate de capital, dupa cativa ani a prins gustul si a continuat cu achizitii, iar dupa anul 2000 si cu constructii. Daca planul merge dupa grafic, Enache va adauga, la 20 de ani de la achizitia primelor hoteluri, un zero in plus la numarul de camere de atunci.