Efectul? O competitie foarte mare in achizitia de cladiri, ceea ce duce la preturi de achizitie tot mai mari si implicit randamente in scadere.

Chiar si cu un randament al investitiei (adica profitul anual pe care il aduce un proiect imobiliar, termen cunoscut in domeniul imobiliar sub denumirea de yield) mai mic, numarul tranzactiilor este semnificativ mai mare in prima parte a anului decat in aceeasi perioada a anului trecut, spun consultantii. "Nu pot spune exact cate tranzactii am facut, dar sunt clar mai multe ca anul trecut", este de parere Dan Borbely, partener al casei de avocatura Tuca, Zbarcea si Asociatii si unul dintre cei mai activi avocati pe piata de real estate.

Si reprezentantii Colliers sunt de parere ca volumul investitiilor imobiliare se va dubla in 2007, fata de cele aproximativ 800 de milioane de euro cat au reprezentat tranzactiile anuntate anul trecut.

"Piata va depasi anul acesta doua miliarde de euro", crede Bogdan Georgescu. El estimeaza ca numai volumul tranzactiilor intermediate de Colliers se va ridica la un miliard de euro.

Si Radu Lucianu, partener al Eurisko, cea mai mare companie romaneasca de consultanta imobiliara, declara anterior pentru BUSINESS Magazin ca se asteapta in acest an la o crestere exploziva a valorii investitiilor imobiliare, mizand chiar pe o triplare.

Acest flux de bani insa poate avea si efecte negative. "Doua miliarde de euro sunt foarte mult pentru o piata in crestere", apreciaza Georgescu. El spune ca, in conditiile in care se cumpara aproape orice, "pentru investitori pot aparea in anii urmatori probleme".

Comparativ cu alte piete din regiune, chiriile sunt mai mari in Romania - la fel ca si randamentele. Insa, pe termen mediu, datorita dezvoltarii unui numar ridicat de proiecte, este de asteptat o diminuare a chiriilor. Iar in aceste conditii, randamentele care depind in mod direct de veniturile din chirii nu vor putea fi mentinute. Mai mult, este posibil ca unele cladiri care acum sunt inchiriate in totalitate sa piarda din chiriasi, iar proprietarii sa nu le gaseasca inlocuitori. Astfel ca unele investitii s-ar putea dovedi esecuri peste 3-5 ani.

Dar aproape nimeni nu pare sa ia acum in considerare acest scenariu. "Romania va ramane una dintre cele mai cautate piete din Europa Centrala si de Est, atat pentru investitorii institutionali, cat si pentru cei privati", considera analistii companiei imobiliare CB Richard Ellis.

Fondurile de investitii se bat pentru Romania, deoarece randamentele de pe piata imobiliara sunt inca mai mari cu un punct procentual decat cele din Europa Centrala. Potrivit datelor Colliers, tranzactiile cu imobile de birouri se realizeaza la randamente de minimum 6-7%, iar in cazul proiectelor de retail randamentele depasesc 6,5-7,5%. Cum riscul poate fi considerat similar celorlalte state din regiune, este normal ca "interesul investitorilor sa se mentina ridicat. Ba chiar va creste", considera Georgescu.

Randamentele vor continua sa scada in urmatoarea perioada, pe fondul acestui aflux de investitori, care cauta in mod activ solutii pentru a depasi atat lipsa de oferte, cat si scaderea yield-urilor. Cea mai atractiva pare acum investitia in dezvoltare. Adica fondurile trec din pozitia de cumparator in cea de codezvoltator, o varianta atractiva nu doar pentru investitorul care isi asigura un randament mai mare, ci si pentru dezvoltatori, ce au astfel un partener cu care sa imparta riscul, dar si un cumparator cert la finalizarea proiectului.

O prima tranzactie de acest gen a fost constructia imobilului Charles de Gaulle Plaza, una dintre cele mai mari cladiri de birouri din Bucuresti, care a fost dezvoltata de Avrig 35 in parteneriat cu fondul austriac CA Immo. Ulterior, dupa ce au achizitionat cele mai atractive imobile din Bucuresti, fondurile de investitii s-au implicat din ce in ce mai mult in activitatea de dezvoltare, fie incheind parteneriate, fie prin contracte de tip forward purchase (achizitie viitoare) - prin care investitorul se angajeaza sa cumpere cladirea dupa finalizarea si inchirierea acesteia la un pret prestabilit. "Pe piata se va inregistra o crestere a numarului tranzactiilor cu proiecte inainte de finalizarea lucrarilor, in defavoarea celor cu cladiri finalizate", apreciaza analistii CB Richard Ellis.

De exemplu, reprezentantii fondului de investitii Equest Balkan Properties, care detine opt proprietati in Romania, si-au propus pentru acest an sa se implice in mai multe proiecte de dezvoltare, "fie pe cont propriu, fie in parteneriate cu dezvoltatori locali, fie in proiecte cu retaileri si operatori hotelieri care intentioneaza sa-si intareasca prezenta in regiune". De asemenea, Equest cauta anumite proiecte aflate in stadiu avansat de dezvoltare in sectoare specializate, unde numarul investitiilor este limitat, in special in logistica si parcari, domenii in care, de altfel, fondul a investit deja.

Totusi, desi nisele iau amploare, cele mai multe tranzactii se inregistreaza cu imobile de birouri din Bucuresti si cu proiecte comerciale in provincie, conform statisticilor Colliers.

Care este insa tipologia investitorilor imobiliari de pe piata romaneasca?

O prima varianta este cea reprezentata de fonduri de private equity, precum Equest, Fabian sau European Convergence Property Company, care cumpara in general proiecte de dimensiuni mai mici, in tranzactii de 5-50 de milioane de euro. Acest tip de investitori, desi mici, sunt agresivi si sunt dispusi sa-si asume riscuri mai mari.

Tranzactiile mai mari, care pot merge de la 20 pana spre 500 mil. euro, sunt in general incheiate de fonduri institutionale, lansate de grupuri bancare si listate la bursa, precum Europolis, Sparkassen sau Immoeast.

Dar de departe cel mai mare investitor pe piata imobiliara romaneasca este Immoeast - divizie a Immofinanz, cel mai mare fond de investitii imobiliare din Austria - care detine, potrivit ultimelor raportari, 113 proprietati in Romania, cu o suprafata totala de 3,85 mil. mp (existente sau in constructie). Aceste active sunt evaluate in ultimul raport financiar al fondului austriac la peste 1,4 mld. euro. Iar Immoeast nu planuieste sa incetineasca ritmul.

Oficialii fondului apreciaza ca piata romaneasca este cea mai atractiva din re-giune si ca va ramane si in urmatorii ani una din tintele predilecte pentru Immoeast, care a alocat 20% din bugetul de 7,5 miliarde de euro pentru investitii in Romania.

Prima jumatate a anului a adus deja tranzactii de peste un miliard de euro, iar estimarea Colliers pare din ce in ce mai aproape de adevar. Pana se vor consemna primele esecuri, oamenii din real estate se bucura de frenezia achizitiilor si de atentia acordata pietei romanesti.