America House, una dintre cele mai mari cladiri de birouri din Bucuresti, va fi inaugurata la sfarsitul acestui an. Acum, cladirea este ridicata abia la jumatate - un santier in toata regula. Cei 26.000 de metri patrati de spatii de birouri de la Piata Victoriei - suprafata America

House - ii vor costa pe investitori, compania GTC Romania, cam 50 de milioane de euro.

Cu toate ca mai sunt sase luni pana la finalizarea constructiei, mai mult de jumatate din suprafata de birouri disponibila a fost deja preinchiriata. "In acest moment, mai mult de 50% din spatiul disponibil este fie inchiriat, fie in stadii finale de negociere", spun cei de la Colliers International, agentul exclusiv pentru America House, care se asteapta ca rata de ocupare sa ajunga repede la 100%.

America House nu este prima cladire de birouri care se estimeaza a fi inchiriata in totalitate inainte de a se finaliza lucrarile de constructii. Un caz recent este Bucharest Business Park (18.500 de metri patrati), unul dintre cele mai importante proiecte imobiliare din domeniul birourilor, care va fi livrat pe piata in acest an si care a fost inchiriat deja in proportie de 80% cu mai mult de jumatate de an inainte de a fi gata.

Daca in urma cu doar cativa ani, o companie isi mai putea gasi loc pentru birouri chiar si dupa ce cladirea era data in folosinta, lucrurile au inceput sa se schimbe.

Motivul: cererea de spatii de birouri mult mai mare decat oferta. In plus, cei care dezvolta proiecte imobiliare au inceput sa acorde tot felul de facilitati companiilor care preinchiriaza spatii.

"In general, cladirile de clasa A incep sa fie inchiriate de firme cand sunt in faza de proiect. Imediat ce apare o macheta a cladirii in ziare, incep sa vina primii chiriasi", spune Cristian Ionita, senior broker la departamemtul comercial al agentiei imobiliare Eurisko. Apoi, pe masura ce cladirea incepe sa "iasa din pamant" companiile care vor sa preinchirieze se inmultesc astfel incat, in general, cu cateva luni inainte de finalizare, cladirile de birouri de clasa A sunt inchiriate in totalitate. 

"Daca se intampla sa fie cladiri de birouri neinchiriate pana in momentul finalizarii, este ceva dubios la mijloc, ori calitatea e indoielnica, ori locatia e prost aleasa, fie preturile sunt prea mari", sustine Mihai Ghircoias, seful departamentului "Birouri" din cadrul agentiei imobiliare CB Richard Ellis Romania.

Pentru cladirile "de top", primele care vin sa inchirieze, inca din faza de proiect de multe ori, sunt companiile multinationale, care in acest caz au de asteptat mai mult de un an pana se vor muta in noul sediu.

Mai mult decat atat, spune Cristian Ionita de la Eurisko, o cladire care are un marketing bun si respecta raportul calitate/pret, poate fi inchiriata chiar in totalitate in momentul in care anunta proiectul.

De ce atata graba? In primul rand, pentru ca exista teama ca, daca ar mai astepta ceva vreme, compania care vrea sa inchirieze sa nu mai poata gasi spatiu la etajul sau etajele preferate, sau chiar sa nu mai poata gasi deloc. In plus, mai exista si o serie de alte avantaje, spune Mihai Ghircoias de la CB Richard Ellis. Practic, cei care inchiriaza inainte de a se finaliza cladirea, primesc niste bonusuri. Fie platesc un avans, care in general reprezinta chiria pe sase luni, iar urmatoarele sase luni nu mai platesc nimic. Un alt bonus poate fi sprijinul din partea constructorului in amenajarea interioara a spatiului. Adica acesta amenajeaza gratuit celor care au preinchiriat. O alta posibilitate, in cazul preinchirierii, poate fi reducerea cu circa 10% a chiriei pe o perioada de un an sau chiar mai mult.

Cu toate acestea, preinchirierea nu este o regula. Ea functioneaza in cazul cladirilor care au o locatie buna, un dezvoltator profesionist, cu experienta locala sau internationala, dublat de o companie de constructii de calitate si un consultant profesionist. "Cererea de spatii de calitate este foarte mare, iar mare parte din cerintele de suprafete mari de peste 2.000-3.000 de metri patrati pot fi satisfacute doar prin preinchirieri", crede Horia Moldovan, commercial broker al reprezentantei locale a agentiei imobiliare Colliers International.

Mihai Ghircoias crede ca multe cladiri de birouri s-ar preinchiria si mai repede decat acum, dar multi investitori care activeaza pe piata din Bucuresti nu au o reputatie excelenta in a livra cladirile la timp. In momentul in care se intarzie constructia cladirii, chiar daca proprietarul ii plateste daune viitorului chirias, acesta este afectat. In cazul in care renunta la acel spatiu, inainte de a se da cladirea in folosinta, cel care a preinchiriat plateste penalitati, care difera in functie de contract. De cele mai multe ori nu i se mai returneaza avansul pe care l-a platit, dar sunt si cazuri in care, prin contract, compania este obligata sa plateasca chiria pe perioada minima de inchiriere, adica pe trei ani.

Pe de alta parte, spune reprezentantul CB Richard Ellis, sunt si zeci de proiecte de birouri care nu vor fi pornite daca nu va veni o companie care sa preinchirieze 30-50% din suprafata care urmeaza a fi construita. Asta se intampla in cazul in care antreprenorul nu are prea multe solutii de finantare si pentru care contractul de preinchiriere reprezinta o garantie cu care poate convinge banca sa-i acorde un credit