După doi ani în care obişnuita sesiune de shopping la mall a fost pusă în stand-by de apariţia crizei COVID, culoarele centrelor comerciale sunt, din nou, pline de clienţi, chiar dacă deasupra multor intrări în magazine vedem nume noi de branduri. Cum arată industria locală de retail postpandemie?

De la sfârşitul lunii februarie, când toate restricţiile au fost ridicate, am văzut de fapt o revenire foarte puternică a retailului. Cifra de afaceri este în creştere şi, pentru a pune câteva cifre pe masă, în primul trimestru, suntem cu 50% peste valorile din 2021”, a declarat Rüdiger Dany, noul CEO al NEPI Rockcastle, în cadrul unei conferinţe de presă recente. Acest lucru, adaugă el, ar trebui totuşi comparat cu anul 2019, care a fost ultimul an normal înainte de pandemie. „Acum ajungem efectiv la cifrele din 2019 şi mai sus. Este valabil şi în lunile aprilie şi mai, aşa că este o tendinţă pozitivă pe care o vedem în prezent şi este valabilă pentru toate segmentele. De asemenea, ne aşteptăm ca industria cinematografică să revină. S-a îmbunătăţit deja dramatic, dar cred că mai este loc de creştere”, descrie el efervescenţa din piaţă de după ridicarea restricţiilor impuse pe fondul pandemiei de COVID-19.

„Cum pandemia a lovit şi pe pieţele din Europa Centrală de Est, unde am văzut că au intervenit restricţii guvernamentale şi cred că am fost cu toţii în stare de şoc la început, nu ştiam cum va funcţiona totul. Dar apoi, în sfârşit, am trecut prin aceşti doi ani şi cred că ne-am descurcat destul de bine mai ales cu partenerii noştri din retail. Când te uiţi la portofoliu, majoritatea companiilor sunt încă în viaţă, aşa că nu am văzut foarte multe insolvenţe. Acest lucru arată rezilienţa portofoliului pe care îl avem şi, de asemenea, că funcţionăm cu retaileri care îşi cunosc cu adevărat afacerea şi care au avut puterea să treacă prin momente grele.”

Potrivit executivului, una dintre lecţiile primite de industria de retail odată cu apariţia pandemiei a fost că online-ul şi e-commerce-ul sunt foarte importante, dar în acelaşi timp nu merg bine pe o lungă perioadă de timp fără a avea alături magazinele brick & mortar.

Despre situaţia din Ucraina, Dany spune că noul conflict nu a avut până acum, „într-un fel aş spune din fericire pentru noi”, niciun impact direct, şi asta pentru că businessul nu are în portofoliu active nici în Ucraina, nici în Rusia. „Retailerii cu care operăm şi care operează şi în Rusia sau Ucraina au fost nevoiţi să-şi închidă majoritatea magazinelor în aceste două ţări. Dar, în acelaşi timp, acest lucru are ca efect că ar dori să deschidă mai multe magazine în ţările în care activăm. Operăm în nouă ţări din Europa Centrală şi de Est şi patru ţări se învecinează cu Ucraina.”

Verde la investiţii verzi

La rândul său, Eliza Predoiu, CFO al companiei, spune că recuperarea puternică s-a reflectat în cifrele companiei din 2021, venitul net din exploatare crescând cu 7%. „Avem un nivel ridicat de lichiditate, 400 de milioane de euro în bilanţ plus peste 600 de milioane de euro în facilităţi de credit revolving. Avem o perspectivă pozitivă de la Fitch, iar dacă această perspectivă pozitivă va rămâne aşa sau va trece la o îmbunătăţire a ratingului nostru va depinde de context.”

Acum, adaugă ea, noile provocări vin din presiunea inflaţionistă şi de la băncile centrale, care iau măsuri cu creşterea ratelor dobânzilor. „Suntem în siguranţă din acest punct de vedere deoarece întreaga rată a dobânzii din portofoliul nostru este acoperită 100%. Deci, pentru următorii doi ani, bilanţul este complet sigur.” Aducând în discuţie factorul „sustenabilitate”, Predoiu susţine că 60% din finanţarea companiei este etichetată verde. De altfel, compania a bugetat o investiţie de 37 de milioane de euro pentru instalarea în plan local a 30 de proiecte fotovoltaice, zece dintre ele urmând să fie livrate până la finele acestui an. „Amprenta noastră de carbon a scăzut cu aproape 20% anul trecut. Investim în 30 de fabrici fotovoltaice care vor avea o capacitate instalată de 40 de megawaţi-oră şi asta ne va ajuta să economisim între 30 şi 40% din consumul nostru de pe piaţă. Deci vom produce şi apoi vom valorifica această iniţiativă.”

O altă investiţie importantă pe care CFO-ul NEPI o menţionează este lansarea primului proiect rezidenţial din portofoliul companiei, Vulcan Residence, „care progresează foarte bine şi 35% din unităţi au fost deja vândute”, finalizarea acestuia fiind planificată, conform raportului financiar al companiei pe 2021, pentru primul trimestru din 2023. În 2022, jucătorul a început şi lucrările de construcţie pentru Promenada Craiova, cu o suprafaţă utilă brută finală estimată la 52.300 de metri pătraţi, deschiderea fiind planificată în trimestrul III din 2023.

Competitivitatea, esenţială

În continuare, Marek Noetzel, COO, NEPI Rockcastle, spune că accentul va fi pus pe ceea ce compania a iniţiat în trimestrele precedente, adică unificarea modelului operaţional în întregul portofoliu. „Acum operăm în nouă ţări şi asta înseamnă mai multe portofolii diferite, expuneri diferite. Compania a fost dezvoltată prin proiecte greenfield, dar şi prin achiziţii, în special în Polonia, ceea ce înseamnă că portofoliul a fost oarecum construit din proprietăţi care au fost dezvoltate şi înfiinţate operaţional de diverşi proprietari şi ceea ce trebuie să facem este să unificăm totul.” Potrivit lui, în România există 4 milioane de metri pătraţi de spaţiu comercial.

Noetzel consideră că pandemia a ajutat de fapt compania să înţeleagă care este modelul optim. „Trebuie să fim pregătiţi să creştem şi mai mult pe piaţă şi asta se poate întâmpla doar cu o organizare eficientă, cu un fel de structură plată şi prin luarea rapidă a deciziilor, astfel încât orice oportunitate apare pe piaţă să poată fi realizată.” El susţine că NEPI trebuie să rămână competitiv şi consideră că acesta este cel mai important lucru. „Vrem să ne consolidăm poziţia pe piaţă, şi asta pe termen scurt. Când mă gândesc la termen lung, vrem să ne asigurăm că ecosistemul de retail pe care îl operăm este sustenabil şi prin asta vreau să spun că trebuie să avem foarte multă grijă de proprietăţile noastre şi să ne asigurăm că orice adăugăm portofoliului nostru este peste calitatea medie.”

Viaţa ca un roller coaster

Rüdiger Dany a fost numit la cârma companiei în februarie 2022, fiind promovat din rolul de COO. El a povestit, într-un interviu acordat pentru Business MAGAZIN, că motivul care a stat la baza alegerii acestui domeniu pentru a-şi construi o carieră este că iubeşte retailul. „Cred că e cel mai captivant loc în care poţi fi, pentru că se schimbă permanent. Ştiu că generaţiile noi sunt foarte încântate de digitalizare şi de tot ce are de-a face cu asta şi înţeleg asta. Dar când mă uit la retail, în combinaţie cu real estate-ul, cred că e foarte captivant. Retailul s-a schimbat de-a lungul ultimelor secole, s-a reinventat, nu a rămas pe loc. Şi asta pentru că modul nostru de viaţă, comportamentul de consum se schimbă permanent.”

De altfel, retailul, spune el, e „o chestiune de familie”. „Tatăl meu era retailer. Am fost şi eu retailer la rândul meu timp de 15 ani, am stat de partea cealaltă a mesei, aşa că, atunci când vorbesc cu retailerii, am o înţelegere foarte bună pentru că am fost şi eu acolo.” Experienţa în retail şi-a construit-o prin prisma unui business de familie pe care l-a condus alături de fratele său, căruia i-a şi vândut, într-un final, acţiunile. „Am pornit mici şi compania a crescut. În Germania devenisem un retailer regional cu şase magazine în acel moment, dar m-am gândit că lumea mi-ar putea oferi mai mult decât să stau în acea regiune. Am vrut să fac altceva. Am vrut să călătoresc, să văd lumea.” ECE a fost prima companie internaţională în care a lucrat, începând cu 2003, după ce a renunţat la antreprenoriat. „A fost amuzant, veneam din retail, nu aveam o experienţă atât de vastă în imobiliare, şi ECE m-a chemat să mă alătur boardului, aşa că mi-am spus că aş putea să învăţ ceva nou, zona de real estate, şi aşa am ajuns în retail real estate.” De-a lungul anilor a lucrat şi în alte companii din industrie, printre care Atrium şi Multi Corporation.

Pe parcursul carierei a activat pe mai multe pieţe europene, inclusiv Germania, Polonia, Slovacia, Republica Cehă, Grecia, Turcia, Lituania, Serbia şi România, şi a locuit în mai multe dintre acestea, dar şi în Spania, ţara în care a ales acum să se stabilească a doua oară, fiind favorita lui şi a familiei.Pe parcursul celor peste 30 de ani de carieră susţine că a făcut nenumărate greşeli – „lista e nesfârşită”, dar consideră că nu e important numărul lor, pentru că toţi le facem. „Important e ce rămâne când tragi linie. Pentru că faci greşeli dar ai şi succese. Şi luând în calcul unde sunt acum, aş zice că nu m-am descurcat prea rău.”

Una dintre cele mai valoroase lecţii învăţate, sau mai bine zis concluzii pe care le-a tras de-a lungul timpului, lucrând atât pentru propriul business, cât şi pentru companii private sau listate la Bursă, e că ar crede mai degrabă în oameni decât în bani. „Oamenii fac diferenţa. Dacă ai o mulţime de bani dar nu ai oamenii potriviţi alături, asta nu te ajută.”

Marek Noetzel, COO, NEPI Rockcastle: „Pandemia ne-a ajutat, de fapt, să înţelegem care este modelul optim.”

Printre calităţile pe care le consideră esenţiale la un lider se numără abilitatea de a asculta şi de a fi aproape echipei, dar şi încredere în sine. „Trebuie să ai abilitatea de a-ţi asculta echipa, de a coopera cu oamenii. Este important să construieşti echipa potrivită, să aduci oamenii potriviţi împreună. Ca lider, succesul nu depinde doar de tine, ci depinde foarte mult de echipă şi de a o motiva în direcţia potrivită.”

Când vine vorba de greşeli pe care nu le-ar tolera în rândul oamenilor din subordine, pe lângă cele standard – lipsa de loialitate faţă de companie şi echipă, comportamentul egoist şi neprietenos, furtul, spune că nu ar accepta ca cineva să nu fie dispus să contribuie la fel de mult ca ceilalţi. „De ce? Dacă eşti neperformant, îi pedepseşti şi pe ceilalţi şi îi demotivezi şi pe cei cărora le place ce fac şi performează bine. Deci nu aş accepta neperformanţa.”

Agenda sa zilnică spune că e dominată, în principal, de călătorii. „În ultima săptămână am călătorit timp de patru zile cu investitorii în trei ţări diferite, România, Polonia şi Lituania. Am vizitat, printre altele, headquarterele din Bucureşti şi Varşovia. Deci ţine foarte mult de călătorit şi întâlnit echipele, investitorii, jurnaliştii. E mare parte din jobul meu. Avem, de asemenea, şi şedinţe regulate la care particip.” Printre hobby-urile lui Rüdiger Dany se numără poloul, caii, dar şi ciclismul, în special în munţi.

L-am întrebat cum a gestionat work-life balance-ul în toţi aceşti ani, impregnaţi cu atât de multe schimbări. „Nu am nevoie de asta. Pentru mine munca e viaţă personală şi viaţa personală e muncă, nu le diferenţiez foarte mult pentru că îmi place ceea ce fac.” În opinia lui, dacă nu îţi place jobul pe care îl ai, nu te trezeşti dimineaţa şi să simţi că abia aştepţi să ajungi la muncă şi nu îţi place ceea ce faci, ci îţi place doar viaţa ta privată, ar trebui să îţi găseşti alt job. „E plictisitor şi nesănătos. Aşa că nu diferenţiez asta. Îmi place ce fac, fie că e timp petrecut cu familia sau cu colegii. Prefer să îmi placă viaţa, căci doar una avem.”

Cartea pe care o recomandă e „Essentialism: The Disciplined Pursuit of Less”, a lui Greg McKeown, locurile din care îşi ia energia sunt sporturile pe care le practică şi familia sa, pentru că, spune el, alături de soţia sa nu are nevoie de un loc special pentru a fi fericit, poate fi şi un simplu prânz sau o cină, iar dacă ar fi să aleagă un termen care să îi definească cariera, spune că acesta ar fi: rollercoaster. Am încheiat discuţia cerându-i un sfat pentru tinerii aflaţi la începutul carierei. A fost unul scurt: „Munceşte mult, dar rămâi relaxat.”

Rüdiger Dany, CEO, NEPI Rockcastle: „Dacă nu îţi place jobul pe care îl ai, nu te trezeşti dimineaţa şi să simţi că abia aştepţi să ajungi la muncă şi nu îţi place ceea ce faci, ci îţi place doar viaţa ta privată, ar trebui să îţi găseşti alt job. E plictisitor şi nesănătos.”

Carte de vizită: RÜDIGER DANY, CEO, NEPI Rockcastle

► A preluat funcţia actuală în februarie 2022;

► Anterior a ocupat rolul de director de operaţiuni (COO) în cadrul companiei;

► Are peste trei decenii de experienţă în sectorul de retail, real estate comercial, leasing şi administrarea activelor;

► De-a lungul carierei a activat pe mai multe pieţe europene, inclusiv Germania, Polonia, Slovacia, Republica Cehă, Grecia, Turcia, Lituania, Serbia şi România, lucrând pentru companii ca ECE, Atrium şi Multi Corporation;

► E pasionat de ciclism şi polo.

Valoarea portofoliului investiţional pe cele nouă pieţe pe care NEPI Rockcastle este prezent se ridică la 5,8 miliarde de euro. Numărul vizitelor în toate spaţiile comerciale din portofoliu a fost de 244 de milioane în 2021, în creştere cu 10,4% faţă de 2020.

Chiriile nete şi veniturile aferente (venitul net din exploatare, NOI – n.red.) au fost de 347 de milioane de euro, cu 7,4% mai mare decât în 2020.

Venitul net din exploatare pe segmentul de retail a crescut cu 11,9% faţă de 2020. Factorii cheie au fost reducerea concesiunilor temporare de chirie acordate chiriaşilor ca sprijin în timpul pandemiei de COVID-19 (40,8 milioane de euro în 2021, comparativ cu 69,5 milioane de euro în 2020) şi creşterea chiriei variabile de la 26,6 milioane de euro (2020) până la 28,3 milioane de euro (2021).

În medie, pe parcursul anului 2021, magazine neesenţiale au fost închise timp de 46 de zile sau aproximativ 12% din an. Cele mai lungi blocaje au fost în Republica Cehă (130 de zile), Slovacia (123 zile) şi Lituania (109 zile), în timp ce România şi Croaţia nu au avut blocaje complete în 2021. În plus, au fost impuse restricţii suplimentare pentru anumite afaceri (servicii alimentare şi divertisment), inclusiv limitări privind capacitatea şi orele de deschidere.

Perioada mai-septembrie a cunoscut o revenire completă (vânzările au fost cu 4% mai mari decât în aceeaşi perioadă din 2019), ceea ce a arătat disponibilitatea clienţilor de a relua cumpărăturile. În ultimul trimestru, când au fost reintroduse anumite restricţii, vânzările au scăzut sub nivelurile din 2019 (cu 12%) dar au rămas cu 28% peste nivelurile din 2020.

Coşul mediu a continuat să crească în 2021, aşa cum clienţii au avut tendinţa de a reduce numărul de vizite la centre comerciale, dar de a cumpăra mai multe produse în timpul unei vizite. Această tendinţă a început în 2020, când coşul mediu a fost cu 2,7% mai mare decât în 2019.

Dintr-un total de 2 milioane de metri pătraţi de suprafaţă utilă brută, cât reprezintă totalul proprietăţilor aducătoare de venit din portofoliul companiei, România ocupă cel mai mare procentaj - 35%, urmată de Polonia (25%) şi Ungaria (10%). În ceea ce priveşte chiriile brute, tot România acoperă cel mai mare segment, de 38%, în top 3 aflându-se şi Polonia, cu 22%, urmată de Bulgaria (9%). Ca suprafaţă închiriabilă, România deţine 42% din total, Polonia 24% şi Bulgaria 8%.

În România, valoarea proprietăţilor companiei e de 1,95 de miliarde de dolari, cu un total de 826.100 de metri pătraţi de suprafaţă utilă brută de retail (proprietăţi aducătoare de venit). Pe segmentul office şi industrial, valoarea proprietăţilor companiei se ridică la 71 de milioane de euro, respectiv 18 milioane de euro, cu 41.300 de metri pătraţi de suprafaţă utilă brută, respectiv 27.300 de metri pătraţi.

(Potrivit raportului financiar aferent anului 2021)