Perspectivele pieţei imobiliare din România sunt moderat optimiste, cu un ritm de creştere susţinut în segmentele – birouri, retail modern şi logistică. Comparativ cu media europeană, piaţa locală beneficiază de factori favorabili precum consumul intern ridicat, dezvoltarea infrastructurii şi un interes constant din partea investitorilor.

Perspectivele, atât la nivel european, cât şi la nivel naţional în România, sunt unele moderat optimiste, poate chiar mai optimiste decât media la nivel continental. În România, observăm că toate cele trei segmente principale de piaţă în care activăm – piaţa de birouri, retailul modern şi depozitele industrial-logistice – îşi vor continua, într-un fel sau altul, ritmul de creştere din ultimii ani. Desigur, aceste ritmuri de creştere vor varia de la un segment la altul”, a observat Vlad Săftoiu în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Mallurile şi parcurile de retail rămân un punct central al vieţii economice şi sociale în România, în absenţa unor reţele dezvoltate de retail stra-dal. După restricţiile din 2020, acest segment a revenit puternic, cu vânzări în 2022-2023 peste nivelurile pre-pandemice 

„România suferă de o lipsă de spaţii stradale funcţionale de retail, ceea ce face ca mallurile să fie pref-erate de români.

Deşi aceste proiecte moderne nu au o istorie îndelungată – doar 25 de ani –, ele au reuşit să atragă volume tot mai mari de consum,” a explicat Săftoiu. Pe lângă malluri, parcurile de retail au devenit un element cheie al pieţei. „Parcurile de retail, cu suprafeţe mai mici de 10.000-15.000 mp, s-au dovedit un succes în oraşele mai mici. Ele oferă acces rapid la supermarketuri şi alte servicii esenţiale, atrăgând rapid chiriaşi şi consumatori,” a mai adăugat Săftoiu. Mai mult, marii retaileri au înregistrat creşteri impresionante. „Retailerii au raportat o creştere a vânzărilor de 14-15% în 2022, depăşind cu mult nivelurile de dinainte de pandemie. Este o evoluţie care demonstrează puterea consumului intern şi atractivitatea acestui segment,” a subliniat expertul. Poziţia geografică strategică şi proiectele de infrastructură, cum ar fi autostrada ce va lega Bucureştiul de Moldova, deschid noi oportunităţi pentru dezvoltarea logistică. Cu toate acestea, provocările precum preţurile crescute ale terenurilor rămân un obstacol. „Există puţine terenuri disponibile în zonele de interes pentru dezvoltatori, iar acest lucru a dus la o creştere considerabilă a preţurilor. Totuşi, ne aşteptăm ca o majorare treptată a chiriilor să compenseze aceste costuri, facilitând astfel expansiunea,” a explicat Vlad Săftoiu. 

România are un stoc logistic total de 7,5 milioane mp, considerabil mai mic decât cel al Poloniei, care depăşeşte 35 de milioane mp. „Deşi populaţia Poloniei este de două ori mai mare, stocul logistic este de aproape cinci ori mai mare. Acest decalaj evidenţiază oportunitatea semnificativă pe care o are România,” a spus Săftoiu. Iar intrarea României în Schengen ar putea accelera dezvoltarea. „Accesul în Schengen va elimina barierele logistice şi va atrage noi dezvoltatori internaţionali, unii dintre ei având deja intenţii clare de a intra pe piaţă,” a mai subliniat el. De asemenea, infrastructura regională va juca un rol important. „Autostrada spre Moldova, o regiune care în prezent are doar 2-3% din stocul logistic naţional, va contribui de asemenea la reducerea decalajelor şi va atrage noi investiţii,” a explicat expertul. Deşi segmentul birourilor a fost afectat de tranziţia către munca hibridă, revenirea treptată a angajaţilor la birou aduce stabilitate. Bucureştiul, care deţine 75-80% din stocul naţional, rămâne lider, dar există oportunităţi şi pentru oraşele regionale. „În România, angajaţii s-au întors la birou într-un ritm mai rapid decât în alte ţări. Datele despre numărul de călători din staţiile de metrou din proximitatea polurilor de birouri indică o revenire la 70-75% din nivelurile prepandemice,” a precizat Vlad Săftoiu. 

Totuşi, livrările noi de birouri au încetinit. „Abia în 2026 vom vedea un nou val de proiecte în Bucureşti şi alte oraşe mari. Chiriaşii rămân interesaţi de clădiri moderne, certificate energetic, care oferă condiţii optime de lucru,” a explicat el. S-au înregistrat şi reconfigurări interesante ale spaţiilor de birouri. „Am văzut companii care şi-au optimizat spaţiile sau au renunţat la o parte din acestea. În acelaşi timp, spaţiile de birouri au fost transformate în clinici medicale sau şcoli, ceea ce subliniază flexibilitatea acestor clădiri moderne,” a punctat Săftoiu. Un alt aspect major care va modela viitorul pieţei este importanţa certificărilor verzi. „Clădirile noi sau recent renovate, care respectă standardele ESG, vor atrage finanţări mai avantajoase şi chiriaşi mai bine pregătiţi să investească pe termen lung,” a spus Vlad Săftoiu. Per ansamblu, crede specialistul, piaţa imobiliară din România rămâne una dintre cele mai promiţătoare din Europa Centrală şi de Est, susţinută de creşteri economice moderate şi de interesul constant al investitorilor. „România are un potenţial mare de creştere, iar acest lucru se vede în dezvoltările recente din oraşele mari şi mai mici. Sperăm să profităm de fondurile europene şi să continuăm acest ritm de dezvoltare,” a încheiat Vlad Săftoiu.   

Carte de vizită:

Vlad Săftoiu, head of research, Cushman & Wakefield Echinox

1. Coordonează activitatea departamentului de Research al Cushman & Wakefield Echinox, fiind responsabil de elaborarea rapoartelor publice privind piaţa imobiliară, precum şi a studiilor personalizate pentru clienţii corporativi şi privaţi ai companiei;

2. Lucrează la Cushman & Wakefield Echinox din septembrie 2017, fiind numit research analyst în martie 2019 şi head of research în ianuarie 2022;

3. Are o diplomă de licenţă în Relaţii Internaţionale la University of Essex şi un master în Securitate Internaţională la University of Warwick, în Regatul Unit.

Sursa: site-ul companiei

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Vlad Săftoiu

1. Vor exista nume noi de investitori care aleg România ca destinaţie pentru spaţii de retail?

Ţinând cont de acest nivel încă scăzut de dezvoltare raportat la alte pieţe, eu cred că pe toate segmentele vom ve-dea jucători noi. Acum contează şi modul prin care aceştia aleg să intre pe piaţa din România, pentru că, deşi aceasta este, cum am spus, destul de subdezvoltată pe toate segmentele, totuşi există stocuri semnificative de 4-5 milioane mp în aproape orice sector, iar pentru un dezvoltator internaţional reputat este foarte greu să intre doar prin dezvoltare. De multe ori, intrarea acestora implică achiziţii de active sau de portofolii de active, aşa cum am avut un exemplu major acum un an. Vedem că acel investitor îşi va continua expansiunea tot prin achiziţii mo-mentan. Aşadar, acest fenomen este unul la care ne aşteptăm şi, aşa cum am menţionat, se va manifesta pe toate segmentele.

2. Sunt chiriile în retail pe măsura vânzărilor sau nivelul acestora este în continuare mai scăzut decât în alte regiuni ale Europei?

Nivelul chiriilor este, fără discuţie, unul relativ scăzut în România. Acest aspect se menţine constant pe toate seg-mentele pieţei imobiliare. Desigur, majoritatea proiectelor existente sunt funcţionale şi rentabile pentru dezvoltato-ri. Foarte mulţi chiriaşi ajung să plătească chirii procentuale, deoarece înregistrează vânzări foarte bune, peste an-umite praguri menţionate în contracte. Însă, per total, atât nivelul chiriilor prime – de referinţă pentru spaţiile-cheie de la parterul centrelor comerciale dominante –, cât şi cel al chiriilor medii sunt semnificativ sub media Europei Centrale şi de Est, cu excepţia a trei-patru proiecte din Bucureşti şi din ţară. Cât despre Europa de Vest, nici nu are rost să mai vorbim.

3. Care sunt tendinţele pe piaţa de birouri, în contextul în care, cel puţin la nivel internaţional, se vorbeşte tot mai mult despre o întoarcere forţată a angajaţilor la birou?

Într-adevăr, piaţa de birouri a fost mulţi ani vedeta sectorului imobiliar, atât în ceea ce priveşte cererea efectivă, cât şi proiectele noi finalizate. Dacă ne referim strict la Bucureşti, observăm că, spre deosebire de alte segmente, unde stocul de spaţii este distribuit relativ uniform, în cazul birourilor, capitala deţine aproximativ 75-80% din totalul naţional. Prin urmare, Bucureştiul joacă un rol mult mai important în această piaţă decât restul oraşelor, deşi acest lucru s-ar putea schimba în viitor. În prezent, Bucureştiul are un stoc relativ tânăr, cu o medie de vârstă a clădirilor de aproximativ 11 ani. O simplă comparaţie cu regiunea arată că, în Varşovia sau Praga, media este între 15 şi 17 ani, iar în marile oraşe din Europa de Vest depăşeşte 25 de ani.