Politicile ESG ocupă locuri fruntaşe pe agenda lumii, fie că vorbim de marile puteri, companii, organizaţii nonguvernamentale sau celule de acţiune locală. În imobiliare, sustenabilitatea a depăşit stadiul de strategie şi este deja în „core business”, fiind prezentă în activităţile de zi cu zi ale companiilor şi chiar şi în rezultatele financiare de la final de an. Cum se traduc obiectivele „verzi” în businessul IULIUS, cel mai mare dezvoltator de proiecte mixed-use de regenerare urbană din România, cu investiţii ce depăşesc 1,2 miliarde de euro?

„Sustenabilitatea este integrată în modelul de business, având în acest moment structuri de guvernanţă dedicate, al căror rol este de a implementa acţiunile specifice în conformitate cu viziunea, misiunea şi valorile declarate ale organizaţiei”, descrie Dan Adrian Chelaru, Group Sustainability Officer, IULIUS, modul în care compania pe care o reprezintă se raportează la ceea ce este probabil în prezent cel mai la modă cuvânt din strategiile marilor companii ale lumii. Politicile de sustenabilitate şi, mai recent, ţintele de ESG (Environmental, Social, Governance), se traduc în luarea în considerare a tuturor părţilor implicate în funcţionarea unei companii, fie că vorbim despre clienţi, angajaţi, furnizori, comunităţi locale şi societate – şi nu doar în prioritizarea intereselor acţionarilor, cum se întâmpla deseori în trecut. Aceste strategii au devenit în ultimii ani un subiect fierbinte pentru majoritatea companiilor, din toate domeniile, însă implementarea lor în real estate a început mai devreme, chiar şi pe piaţa locală, potrivit observaţiilor reprezentanţilor companiei cu origini ieşene.

„A fost necesară prioritizarea factorilor ESG în funcţie de domeniul nostru, iar primul pas a fost înţelegerea aspectelor materiale semnificative, care pot avea impact asupra situaţiei financiare sau a performanţei operaţionale a organizaţiei. Ne-am întărit angajamentul nostru printr-o strategie de sustenabilitate, centrată pe trei mari piloni, respectiv Mediu, Comunitate şi Guvernanţă şi etică în afaceri. Este o strategie ce include un plan de acţiune pe termen scurt, mediu şi lung, care detaliază măsurile, acţiunile şi proiectele ce vor conduce la atingerea obiectivelor”, explică reprezentantul companiei. IULIUS este în prezent singurul dezvoltator de proiecte mixed-use de regenerare urbană din România, cu investiţii ce depăşesc 1,2 miliarde de euro, iar politicile de sustenabilitate fac parte deja din „core business”, potrivit lui Dan Chelaru.

Compania are în prezent proiecte în patru mari oraşe din ţară – Iaşi, Timişoara, Cluj-Napoca şi Suceava.  În 25 de ani,  a evoluat de la un mall în Iaşi, primul din afara Capitalei, inaugurat în anul 2000, până la un portofoliu ce cuprinde astăzi peste 300.000 mp de retail, în două proiecte mixed-use de regenerare urbană (Palas Iaşi şi Iulius Town Timişoara), singurele de acest tip din ţară, şi o reţea naţională de shopping malluri regionale (Iulius Mall – Iaşi, Cluj-Napoca şi Suceava). IULIUS s-a impus şi drept unul dintre cei mai activi dezvoltatori şi operatori de spaţii office clasa A, construind poluri regionale de business în trei centre universitare ale României – Iaşi, Timişoara şi Cluj-Napoca. În total, au în portofoliu 13 clădiri verzi, cu o suprafaţă totală de peste 152.000 mp, în care sunt prezente peste 80 de sedii de companii şi unde lucrează peste 15.000 de angajaţi. „Proiectele IULIUS sunt concepte sustenabile, care transcend rolul lor funcţional şi se armonizează identităţii comunităţilor din care fac parte. Sunt singurele proiecte care integrează grădini ample, aducând natura în mijlocul oraşelor, între oameni.”

Mai mult verde, mai mulţi bani

Reprezentantul IULIUS observă că România începe să îmbrăţişeze tendinţele globale de dezvoltare a proiectelor imobiliare verzi de mai mulţi ani. Dincolo de obiectivele legate, în esenţă, de crearea unui viitor mai bun, deopotrivă pentru companii, cât şi pentru angajaţii şi clienţii acestora, proiectele imobiliare verzi vin şi cu rezultate mai pragmatice: deşi acestea  presupun uneori investiţii mai mari, au un randament mai bun decât cele tradiţionale. „Tranziţia către clădirile verzi pentru a reduce schimbările climatice este un trend inevitabil, având în vedere faptul că aproximativ 40% din emisiile de dioxid de carbon la nivel global sunt generate de clădiri şi de industria construcţiilor. Însă, clădirile verzi au un randament mai bun şi pentru dezvoltatori, pentru că generează chirii mai bune şi se estimează că au o valoare imobiliară cu 7–10% mai mare faţă de clădirile tradiţionale.

Certificările verzi ale clădirilor nu sunt doar o diplomă pe care să o arătăm partenerilor, ci o misiune asumată în strategia noastră de sustenabilitate, un instrument de analiză a performanţelor clădirilor în această direcţie”, spune Dan Chelaru. Beneficiile asupra comunităţii, accesul la facilităţile de recreere, locaţia, susţinerea mobilităţii (dependenţa redusă de maşină), eficienţa energetică, materialele folosite, tipul de iluminat, aportul cât mai mare de lumină naturală, specificaţiile aerului, reutilizarea apelor pluviale etc. sunt doar câteva dintre criteriile care sunt respectate încă de la stadiul de proiectare când vine vorba de construcţia unei clădiri verzi. „Implementarea acestor strategii este necesară pentru a avea proiecte nu doar frumoase şi funcţionale, ci, mai ales, prietenoase cu mediul şi cu oamenii”, spune Group Sustainability Officerul Grupului IULIUS. În acest context, toate proiectele companiei, în operare şi în dezvoltare, sunt certificate sau în curs de certificare drept clădiri verzi.

„Compania noastră deţine singura reţea naţională de centre comerciale din România integral certificată verde, ceea ce vorbeşte despre performanţele privind responsabilitatea în operare şi economia resurselor. În portofoliul nostru se remarcă clădirea United Business Center 3 din Iulius Town Timişoara, cu arbori naturali inclusiv în lobby, certificată LEED Platinum, fiind prima clădire office din afara Capitalei care a atins acest standard de excelenţă. De asemenea, ansamblul urbanistic Palas Iaşi este singurul proiect din Europa Centrală şi de Est care a primit certificarea LEED Neighborhood Development pentru impactul pozitiv asupra comunităţii şi pentru modul sustenabil în care au fost concepute şi construite clădirile integrate. Iaşul se remarcă şi prin Palas Campus, proiect care se află într-un dublu proces de certificare verde – EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) al  International Finance Corporation (IFC) şi LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) al US Green Building Council”, exemplifică Dan Chelaru. „Verdele” a devenit o cerinţă chiar şi pentru finanţare. Palas Campus de pildă, cea mai mare clădire de birouri ca suprafaţă din România (60.000 mp), dezvoltată în prezent de IULIUS la Iaşi, este primul proiect care a obţinut un credit verde acordat unei companii româneşti de către International Finance Corporation (IFC), divizia Băncii Mondiale destinată sectorului privat. Instituţia financiară a acordat 72 de milioane de euro acestui proiect, pentru a facilita obţinerea certificării de clădire verde şi o reducere previzionată de minimum 20% a consumului de energie şi apă.

Când „green” prinde rădăcini

În ceea ce priveşte pilonul «mediu», organizaţia îşi concentrează eforturile în jurul reducerii consumului de energie şi resurse, precum şi a emisiilor asociate, acţiuni care vizează atingerea obiectivului strategic de tranziţie către o economie cu emisii scăzute de carbon. Mai concret, IULIUS a decis să integreze în proiectele mixed-use grădini pe suprafeţe ample, fiind, potrivit reprezentanţilor companiei, singura companie de profil cu o astfel de abordare. „Pentru IULIUS, grădinile sunt deja elementul semnătură, o ancoră pentru comunitate şi un aport consistent la reducerea amprentei de carbon. În portofoliu sunt peste 13 hectare de spaţii verzi, în Iaşi, Timişoara şi Cluj-Napoca, care au presupus investiţii iniţiale de peste 17 milioane de euro, pentru a fi armonios încadrate oraşului, cu arbori maturi şi o atmosferă naturală autentică. Spre exemplu, la Palas Iaşi avem un raport al spaţiilor verzi din suprafaţa totală de aproape 46% şi cred că este singurul proiect din România care se poate mândri cu o proporţie atât de mare de verde”,  povesteşte Dan Chelaru. Din calculele făcute, arborii plantaţi în grădinile IULIUS absorb anual aproximativ 75 de tone de CO2. „Iar dacă adăugăm campaniile anuale de împădurire organizate de IULIUS, o iniţiativă de compensare a amprentei de carbon prin intermediul absorbanţilor naturali, precum pădurile, aportul este şi mai mare. Numai anul trecut am plantat peste 4.500 de puieţi şi estimăm că suprafeţele plantate vor stoca în următorii 50 de ani până la 4.500 tone CO2, contribuind la susţinerea obiectivului (13) Acţiune Climatică din Agenda ONU 2030 pentru Dezvoltare Durabilă. Astfel de campanii de împădurire şi ecologizare sunt deja o tradiţie pentru noi, dar şi o manieră prin care ne apropiem de partenerii din clădirile de birouri, care participă la acţiuni alături de noi”, completează specialistul companiei ieşene.

ZERO emisii, un obiectiv pentru viitor

Discuţiile despre sustenabilitate ţintesc spre obiectivul „zero” atunci când vorbim despre deşeuri şi emisii, iar din această perspectivă, Dan Chelaru spune că sunt în plin proces de inventariere a emisiilor de carbon rezultate din întreg portofoliul de operaţiuni. Şi-au propus astfel să înţeleagă mai bine de unde provin aceste emisii şi să elaboreze un plan de măsuri şi acţiuni în vederea reducerii amprentei de carbon. „Vizăm îmbunătăţirea performanţei de mediu a companiei, în contextul îndeplinirii ţintelor asumate prin Convenţia de la Paris, de limitare a încălzirii globale cu 1,5°C faţă de nivelurile preindustriale. Suntem conştienţi că pentru reducerea amprentei de carbon este necesar un pachet de măsuri complexe, în cazul nostru materializat prin proiectarea de clădiri sustenabile (reducerea emisiilor din procesul de construcţie, proiecte de integrare a economiei circulare etc.), optimizarea utilizării resurselor (reducerea emisiilor din operaţiuni, măsuri specifice de eficienţă energetică, utilizare de energie regenerabilă etc.) sau prin dezvoltarea de proiecte de îmbunătăţire a conectivităţii/mobilităţii urbane sustenabile.” În ceea ce priveşte economia circulară şi managementul deşeurilor, una dintre direcţiile principale de acţiune ale IULIUS este un program de reducere şi valorificare a deşeurilor generate de proiectele grupului. „La Palas Iaşi, acolo unde am demarat deja programul de anul trecut, cantităţile de reciclabile au crescut cu 25% faţă de 2019. În prezent, programul se implementează în toate proiectele grupului şi ne aşteptăm la o creştere cu peste 50% a cantităţilor de reciclabile în a doua jumătate a anului. Următoarea etapă este transformarea resturilor în compost, proces care estimăm că va reduce cantitatea de deşeuri menajere cu până la 40%”, explică Group Sustainability Officer al IULIUS.

Cum se construiesc oraşele pentru oameni?

Deşi mai acută în marile oraşe, aglomerarea devine o problemă peste tot în lume, observă reprezentantul IULIUS. Administraţiile includ în strategiile de management urban soluţii de mobilitate, la care contribuie şi dezvoltatorii, cei care construiesc oraşele. În cazul IULIUS, proiectele de regenerare urbană au venit însoţite de investiţii în conectivitatea cu oraşul. „Credem că sustenabilitatea nu trebuie să fie o caracteristică doar a clădirilor, ci a proiectelor văzute ca întreg. De aceea, dezvoltările noastre includ investiţii în infrastructură (tunel auto, noi artere, străzi lărgite şi modernizate, parcări subterane şi multilevel, staţii de transport în comun, piste de ciclism şi spaţii pentru biciclete etc.), care susţin dezvoltarea durabilă a ţesutului urban şi au impact în accesibilitatea proiectului şi în economia de timp a vizitatorilor ori a angajaţilor. Toate vin să completeze viziunea „walkable cities”, la care aderăm prin legăturile pietonale, parcuri şi politici de încurajare a deplasării cu mijloace alternative pe care le implementăm, aşa cum sunt vestiarele şi duşurile amenajate în clădirile office pentru cei care vin cu bicicleta la birou, piste de ciclism şi campanii tematice”, adaugă Dan Chelaru. În total, în proiectele IULIUS din Iaşi, Timişoara, Cluj-Napoca şi Suceava sunt peste 1.000 de locuri de parcare pentru biciclete, iar pentru autoturismele eco friendly sunt amenajate aproximativ 30 de staţii de încărcare electrică. „Portofoliul IULIUS s-a dezvoltat prin proiecte care au în centrul lor comunitatea, cu o misiune declarată de a contribui la creşterea calităţii vieţii, dincolo de proiectele de responsabilitate socială constante, cum sunt campaniile de donare de sânge, de conştientizare a unui stil de viaţă sănătos şi acţiuni sportive, campaniile de plantare, reciclare şi colectare selectivă, ecologizare etc.” Compania se implică şi în pregătirea viitorilor angajaţi sau clienţi, prin programe educaţionale, precum şi în susţinerea antreprenoriatului local. „Probabil cea mai frumoasă latură a strategiei de sustenabilitate a IULIUS este cea dedicată consolidării de comunităţi puternice şi sprijinirea tinerelor talente. Ne bucură impactul pe care aceste programe îl au şi răspunsul pozitiv pe care îl primesc, pentru că avem încrederea că este o contribuţie reală, constantă şi relevantă în comunităţile în care suntem prezenţi. Sunt numeroase acţiuni pe care le-am implementat până în prezent şi multe altele care vor continua să susţină tinerii, educaţional şi profesional, dar şi mediile antreprenoriale, creative şi culturale”, povesteşte Dan Chelaru. În programul de internship al IULIUS, de pildă, care în 2021 s-a desfăşurat la nivel de grup, s-au înscris peste 900 de tineri, au urmat programul 37, iar în companie au rămas angajaţi 21. Dezvoltatorul se implică şi în specializarea profesioniştilor de mâine – mai exact, desfăşoară un curs de Real Estate Business Management împreună cu Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor, la care au participat 50 de studenţi. În cadrul aceleiaşi facultăţi, alături de alte companii, IULIUS a susţinut amenajarea unui laborator multimedia pentru specializarea marketing. De altfel, compania ieşeană a fost cea care a implementat un program de acţiuni educaţionale, în care a implicat multinaţionalele din spaţiile de birouri şi mediul universitar local, scopul fiind atragerea şi retenţia talentelor în Iaşi.

Din ce este format universul IULIUS

Segmentul OFFICE. Compania cu origini ieşene are în prezent în operare, pe segmentul birourilor:13 clădiri premium (clasa A), cu 152.000 mp închiriabili de spaţii de birouri verzi.

Iaşi: 7 clădiri – 75.600 mp închiriabili

Timişoara: 3 clădiri – 50.000 mp închiriabili

Cluj-Napoca: 3 clădiri – 26.200 mp închiriabili

...şi dezvoltă: Palas Campus Iaşi

• Cea mai mare clădire de birouri ca suprafaţă din România - 60.000 mp închiriabili (54.000 mp office + 6.000 mp retail)

Investiţie totală: 120 mil. euro

Locuri de muncă create:

• În timpul construcţiei - peste 1.700 de locuri de muncă

• În operare - peste 5.000 de locuri de muncă

Investiţii în infrastructură şi contribuţia la creşterea conectivităţii şi accesibilităţii întregului areal:

• O nouă arteră, care conectează două mari bulevarde ale Iaşului

• Cinci străzi adiacente, lărgite şi modernizate

• 625 locuri de parcare subterane

• piste de biciclete - aproximativ 650 metri

• 500 spaţii de parcare bicicletă

• Amenajare staţie de transport public

• Conexiuni pietonale

• Facilităţi pentru automobile electrice

Funcţiuni Palas

Campus: 

• Hub medical

• Food market – cafenele şi restaurante

• Zonă de servicii

• Şase vestiare dotate cu duşuri

• Parc şi spaţii de recreere - 4.500 mp

Termen inaugurare: primul trimestru din 2023

Segmentul RETAIL:

United Business Center Iulius Town Timişoara – 30.000 mp închiriabili. Termen inaugurare - al doilea trimestru din 2022

În categoria retail, IULIUS are în operare 300.000 mp închiriabili:

*două proiecte mixed-use, cele mai ample investiţii în regenerare urbană din ultimii 10 ani, potrivit reprezentanţilor companiei - Palas Iaşi şi Iulius Town Timişoara

*reţeaua Iulius Mall din Iaşi, Cluj-Napoca şi Suceava

...şi dezvoltă:

Family Market

*două proiecte în construcţie în judeţul Iaşi (comuna Miroslava şi cartierul Bucium)

*investiţie totală de 17 milioane de euro

*suprafaţă de aproximatov 6.000 mp închiriabili fiecare

*includ supermarket Auchan şi un mix personalizat de servicii necesare zilnic (băcănie, farmacie, librărie, spălătorie şi mobile service, până la florărie, pet shop, coafor etc.)

*integrează parc, locuri de parcare, zone recreative, lucrări infrastructură etc.

Termen inaugurare: al doilea trimestru din 2022

Grădinile urbane Iulius Gardens:

aproximativ 130.000 mp

3 grădini urbane, integrate în Palas Iaşi, Iulius Town Timişoara şi Iulius Mall Cluj