In America au existat doua bule speculative consecutive si cumva conectate: criza dot-com si criza imobiliara. Euforia investitorilor in companiile de tehnologie a impins indicele Nasdaq la 5.132 de puncte. In octombrie 2002, Nasdaq se tranzactiona la 1.140 ceea ce insemna un declin bursier de 5 miliarde de dolari.

Mulţi analisti considera ca investitorii care au pierdut in criza dot-com si-au transferat banii in investitii imobiliare. Pe parcursul ultimului deceniu, au existat unele evenimente care au avut un efect major asupra formarii bulei speculative imobiliare:

• iulie 1997: o inlesnire fiscala care permitea scutirea de la impozitare a unui castig de 500.000 dolari pe cuplu/250.000 dolari pe persona, din vanzarea de imobile. Acest lucru a facut ca in 2005, 28% dintre imobile sa fie achiziţionate ca investiţii iar 12% din cumparari sa reprezinte case de vacanta.

• noiembrie 2000: Fannie Mae a anuntat ca Departamentul de Dezvoltare Urbana i-a solicitat sa aloce 50% din activitatea sa familiilor cu venituri scazute, adica 500 de miliarde de dolari pana in 2010. Ca urmare, daca in 1994, creditele ipotecare de tip subprime se ridicau la 35 miliarde dolari, pana la sfarsitul anului 2006, creditele subprime au ajuns la un total 600 miliarde dolari.

• 2001 - 2003: Banca Centrala (FED) a redus rata dobanzii de referinta de 12 ori, de la 6,5% la 1,0%

• 2003-2007: FED nu a reusit sa supravegheze si sa reglementeze activitatea bancilor si societatilor de creditare, care au abandonat standardele de imprumut (carte de munca, verificarea veniturilor declarate, reducerea avansului solicitat, scorul de creditare, raportul dintre imprumutul acordat si valoarea de piata a imobilului). De exemplu, in 2005, valoarea mediana a avansului achitat a fost de 2%, iar 43% dintre cumparatori nu a prezentat nici un avans.

Pe langa aceste inlesniri, creditorii ipotecari au creat noi produse inovatoare, proiectate pentru a reduce platile debitorilor in primii ani de rambursare. Aceste produse au permis debitorilor sa cumpere case pe care in mod normal nu si le permiteau, dar au adus si un risc suplimentar. Printre aceste produse ipotecare ezoterice, as mentiona:

• Creditul Ipotecar pe 40 de ani- acest produs este similar cu un credit pe 30 de ani cu dobanda fixa cu exceptia ca plata se extinde pe o perioada extra de 10 ani

•-Creditul Ipotecar - Doar Dobanda - permite clientului sa plateasca doar dobanda pentru o perioada de inceput (perioada de graţie)

• Creditul Ipotecar - Amortizare Negativa - permite unui cumparator sa achite mai puţin decat plata lunara, reprezentata de rata plus dobanda, iar diferenta dintre plata lunara integrala si suma platita se adauga la soldul creditului

• Creditul Ipotecar Mixt pe Termen Scurt - asemanator creditului ipotecar cu dobanda variabila (ARM), cu o dobanda fixa pe o perioada limitata urmata de o dobanda variabila

Un nou episod din istoricul crize imobiliare va aparea saptamana viitoare.

Informatii suplimentare precum si detalii referitoare la lansarea unei noi initiative Trading Simulation le regasiti pe http://toniiordache.ro

-----------

Toni Iordache, 42 de ani, matematician si finantist, cu o cariera de peste doisprezece ani in institutii financiare importante - Citibank, Deutsche Bank, JP Morgan, Fortis sau RBC a vazut si trait criza financiara intr-un fotoliu situat in primul rand. A fost adus de criza, in august 2008, inapoi in Romania, dar el si businessul romanesc au vorbit limbaje diferite: modelele de afaceri s-au dovedit a fi altele decat cele de pe Wall Street.