Alex, cititor al ZF, care şi anul trecut a scris pe această temă, ne-a trimis un comentariu la zi, despre ce se întâmplă acum în realitate pe piaţa imobiliară din Bucureşti. 

Mai jos aveţi comentariul lui: 

Acum un an am anticipat, cu sprijinul ZF, faptul ca va apărea un blocaj al pieţei imobiliare. Mai jos încerc să fac o trecere în revistă a situaţiei actuale, prin câteva puncte. 

a) casele din jurul Bucureştiului, la preturi sub 200 de mii, nu se mai vând, iar mulţi dezvoltatori sunt disperaţi şi oferă discounturi pentru cele din stoc. Pana acum un an, acestea se cumpărau mai ales cu credit. În schimb, casele pentru o alta gama de clienţi - case cu teren mare, lângă pădure, casele cu pompe de căldură şi panouri sau cele smart au în continuare cerere, dar şi la acestea se obţine un mic discont.

b) oferta de case din interiorul Capitalei este foarte redusa, multe fiind vândute doar pentru teren. Pe piaţa sunt case si de acum 2-3 ani, ale căror preturi au fost de la început relativ ridicate si ai căror proprietari au majorat preturile, deşi nu mai au deloc vizionari. Ei procedează astfel, invocând majorarea preturilor imobiliare de după pandemie, creşterea preturilor materialelor de construcţie şi chiar tarifele mai mari la energie şi la alimente. Cei care chiar vor sa vândă, reduc preţul la nivelul pietei şi, dintr.o data, apar vizionari şi încheie tranzacţia, dar la chiar 80% din preţul de listare/pretul actual, care era exagerat. Cazul unei vile din Damaroaia - acum un an a fost listata la 345000, după 3 luni preţul a ajuns la 490000, din motivele de mai sus, iar de 3 zile este la 365000, deşi nu cred ca se va tranzacţiona cu mai mult de 320000. Similar, o vila din aceeaşi zona a fost listata la 555 mii în decembrie 2022, iar în ultima luna preţul a scăzut succesiv la 480, 460 şi 440, vizionarile au crescut şi s.a făcut tranzacţia la puţin peste 420 de mii.

c) cererea pentru apartamentele vechi a scăzut de asemenea, în special pentru cele construite înainte de 1977, din cauza emoţiei stârnite de cutremurul din Turcia. Este un segment de piaţă care are soarta pecetluita - va fi din ce în ce mai dificil sa scapi de ele, iar ca să le mai vinzi, trebuie sa reduci preţul cu cel puţin 10% faţă de zonă. Mai sunt şi excepţii, blocurile pe role, cele pentru fosta nomenclatura (Floreasca, de exemplu), dar în câţiva ani, multe dintre aceste apartamente vor deveni active foarte puţin lichide.

d) zona nu mai vinde asa uşor apartamentele vechi, construite după 1980, chiar dacă în acest caz se achizitionau atât cu credit, cât şi cu cash. Dacă acum un an şi jumătate, apartamentele de 4 camere de la Unirii (Fântâni, Splai) se vindeau rapid la cel putin 2800 euro mp util, în prezent, sunt apartamente similare în zona respectiva la 2300-2400 euro/mp util, la care vizionarile sunt sporadice.

e) segmentul apartamentelor noi este o categorie aparte, fiind la rândul sau influenţat de localizarea proiectului, de notorietatea dezvoltatorului şi de facilităţile oferite. Cei care vindeau cu credit (mai ales, în zonele periferice ale Capitalei) sunt afectaţi de condiţiile actuale ale pieţei, fac discounturi pentru apartamentele din stoc, iar în cazul noilor proiecte reduc şi mai mult suprafeţele. Dezvoltatorii mari din zonele de top (Floreasca, Aviaţiei, Centru, Cotroceni) par cei mai rezistenţi la condiţiile actuale, putând rezista foarte bine pe piaţa încă 2-3 ani, fără alte proiecte, doar ca urmare a finanţării  investitorilor (când dobânzile erau mici) şi antecontractelor încheiate în trecut şi care se vor concretiza în tranzacţii efective. Sunt dezvoltatorii care şi.au creat reţele de investitori/clienţi în rândul persoanelor cu mulţi bani (medici, antreprenori, IT.isti, notari, avocaţi, corporatişti etc), care practica marje de profit de 50-60% din preţ şi care şi.au propus sa asigure o convergenta rapida a preturilor cu Polonia şi Ungaria. De exemplu, preţul de lansare al unui proiect construit pe o limba de pământ (fără spaţiu verde) in apropiere de centrul financiar al Capitalei este de 6000-7000 euro/mp util, deoarece se adresează acelui segment care speculează tendinţa de creştere a salariilor anumitor categorii - sunt în Bucuresti cel puţin 50 de mii de familii de salariaţi, liber profesionişti, patroni, etc care au venituri de peste 10 mii de euro lunar, numai din surse legale.

Asadar, piaţa imobiliară este (oarecum) blocata atât din cauza anticipatiilor clienţilor, cât şi a lăcomiei majorităţii dezvoltatorilor. Cei mai mari dintre aceştia declara frecvent ca nu pot reduce preturile, invocând majorarea preţului materialelor, dar nu sunt sinceri până la capăt. Au văzut ca lăcomia lor (marje de profit de 50-60%, enorme chiar pentru o ţară emergenta) a fost satisfăcută până acum de cerere, adică de persoane dispuse sa investească în constructia/achiziţia lor. Ansamblurile lor sunt goale după vânzare, doar 10% sunt luminate noaptea (mai ales de chiriaşi), deşi apartamentele sunt vândute în cea mai mare măsură.

Mai degrabă, avem aceeaşi Greedflation pe piaţa imobiliară din Bucureşti, de după pandemie.

S.a ajuns ca şi evaluatorii sa folosească în evaluarea unor proprietăţi prin metoda costului de construcţie un randament de 40% (enorm!) pentru proprietarul interesat sa vândă.

Deoarece nu suntem în criza, şomajul nu a crescut, veniturile sunt în creştere (acoperind într.o bună măsură inflaţia), exista interes în continuare pentru zona imobiliară. Clienţii aşteaptă oportunităţi, iar un preţ mai mic chiar cu 5-10% faţă de media preturilor zonei atrage imediat cumpărători interesaţi, accelerând încheierea tranzacţiei. Depozitele au atins un nivel record, bani la saltea sunt în continuare, astfel ca exista cerere potenţial pentru o achiziţie imobiliară. Într.adevar, anumite evenimente externe (criza bancara în SUA sau Europa, invazia Moldovei sau vreun obuz căzut în România, dinspre Rusia...) au potenţialul de a bloca cu totul piaţa imobiliară.