ulPeste 10% din suprafata Bucurestiului ar putea fi "rasa" de lamele buldozerelor in urmatorii ani. Mii de hectare de hale de productie s-ar putea transforma in apartamente, mall-uri sau cladiri de birouri, intr-un business in care numai valoarea terenurilor este de miliarde de euro.

Avem de gand sa investim intr-un proiect imobiliar in Bucuresti". Nu, nu este declaratia unui manager al unui fond de investitii strain, ci a unui director dintr-o companie care produce de peste 75 de ani echipamente electrice. Ilie Frasineanu, director general adjunct economic al Electromagnetica, recunoaste ca inca nu are experienta necesara, desi compania pe care o reprezinta are deja cateva investitii in real-estate. Pe langa spatiile in care isi desfasoara activitatea - mostenite din perioada comunista - aflate la cateva minute de centrul Capitalei, in zona cunoscuta sub numele de Trafic Greu, firma a mai cumparat terenuri in Bucuresti si in imprejurimi.

In ultimii ani, pe fondul scaderii cererii pentru produsele traditionale ale companiei, Electromagnetica si-a restructurat activitatile. Pe langa introducerea unor noi produse, conducerea firmei a sesizat oportunitatile oferite de piata imobiliara. Ca urmare, a investit in renovarea unor spatii nefolosite - care insumeaza aproximativ 20.000 de metri patrati - pe care le-a inchiriat.

O tendinta intalnita la tot mai multe fabrici din marile orase, care sunt mai degraba afaceri imobiliare decat spatii de productie. Iar cele care inca nu sunt potentiale tinte pentru investitorii in real-estate au toate sansele sa devina, reglementarile UE stipuland scoaterea industriilor poluante in afara oraselor.

Alternativele ramase: fie fac investitii serioase in protectia mediului, fie isi muta activitatile de productie in extravilan sau chiar renunta la productie si se transforma in societasi de dezvoltare imobiliara. "Pentru cei care nu respecta acquis-ul comunitar in domeniul calitatii aerului sunt niste amenzi foarte mari", explica viceprimarul general al Bucurestiului Ludovic Orban. Iar dupa aplicarea amenzilor, urmeaza inchiderea activitatii, astfel ca "devine mai ieftin sa muti productia". Potrivit lui Orban, 80% din platformele industriale din Bucuresti nu respecta normele europene de mediu.

Revenind la Electromagnetica, Frasineanu spune ca problema nu o reprezinta atat normele de mediu, cat costurile de productie. "Tendinta pe plan mondial este sa scoti poluantii din oras, dar noi nu activam in industria chimica." El adauga ca societatea a facut deja investitii pentru indeplinirea conditiilor de mediu, dar - chiar si in aceste conditii - analizeaza posibilitatea relocarii productiei. "Productia in Bucuresti costa din ce in ce mai mult", spune Frasineanu, cu trimitere la cheltuielile cu forta de munca. De altfel, analistii apreciaza ca fabricile din orase vor fi oricum cumparate de investitorii imobiliari, dat fiind numarul tot mai mic de terenuri libere. "Sunt multe asemenea active, care au fost deja achizitionate de developeri", explica Bogdan Georgescu, director general al Colliers International.

Pe de alta parte, tendinta nu este neaparat noua, multe unitati de productie fiind cumparate de la stat exclusiv pentru pozitia si activele pe care le detineau. Sunt si cazuri in care proprietarii au sesizat ulterior potentialul imobiliar al activitatii preluate si fie au investit in dezvoltari imobiliare, fie au vandut catre developeri o parte din active.

Potrivit unor surse citate de Ziarul Fi-nanciar, producatorul de medicamente Zentiva Bucuresti - fostul Sicomed - ar fi vandut luna trecuta companiei de dezvoltare Avrig 35 un teren de 31 de hectare nefolosit in procesul de productie pentru circa 20 de milioane de euro. De altfel, conducerea Sicomed analiza - inca dinainte ca firma sa fie preluata de compania ceha Zentiva - posibilitatea valorificarii acelui teren.

Saptamana trecuta, proprietarii fabricii Semanatoarea anuntau ca pe cele 42 de hectare ale societatii se va dezvolta un proiect imobiliar, care va "inghiti" 700 de milioane de euro. Atentie: numai terenul este evaluat la circa 200  mil. euro. Cat despre activitatea de productie, aceasta va fi mutata in afara orasului, proprietarul fabricii spunand ca a luat in calcul trei posibile locatii.

Ion Radulea, presedintele MYO-O - actionarul majoritar al Semanatoarea - spune ca ideea dezvoltarii imobiliare a aparut dupa preluarea fabricii. "Nu m-am gandit la Semanatoarea ca la o afacere imobiliara", sustine Radulea, care este si presedinte al River Invest, vehiculul investitional care se ocupa de dezvoltarea proiectului, denumit Sema Parc.

Cate astfel de terenuri mai sunt disponibile in Bucuresti nici macar Primaria nu poate da un raspuns. Totusi, viceprimarul Ludovic Orban apreciaza ca suprafata ocupata de active industriale este de maxim 15% din suprafata totala a Bucurestiului, adica 3.500 de hectare. Radu Lucianu, partener la compania imobiliara Eurisko, are o estimare ceva mai "ponderata". "Din calculele mele, putem vorbi de circa 275 de hectare in zonele industriale strict din oras, fara a le lua in considerare pe cele de la periferie."

Cu totul, si Lucianu considera ca aria totala a terenurilor industriale depaseste 2.000 de hectare. Iar valoarea acestora va-riaza intre 50-60 si 500-600, chiar 650 euro/ mp, in functie de locatie. La un pret mediu de 100 euro/mp, cele 2.000 de hectare ar valora minimum doua miliarde de euro. Iar daca ne raportam la valoarea maximala specificata de Orban, terenurile ar putea fi eva-luate chiar la 3,5 miliarde de euro.

Lucianu explica preturile relativ ridicate prin faptul ca platformele industriale au un regim special de constructie si se supun unei legislatii separate. "Poti sa faci usor un PUZ (plan urbanistic zonal - n.r.), cu regim de inaltime si coeficient de ocupare a terenului avantajoase pentru investitor". In plus, in zonele industriale exista deja retelele de utilitati, la capacitati mari. "Nemaifiind nevoie de investitii mari in infrastructura, poti sa vinzi mai scump."

Iar beneficiile au fost deja exploatate de unii investitori. Primul hypermarket Cora din Romania, de exemplu, a fost construit pe un teren apartinand companiei Granitul, in timp ce fabrica de lapte Miorita a fost demolata pentru a face loc celui de-al doilea centru al aceluiasi lant comercial.

O alta companie cu sediul in zona Trafic Greu - Ventilatorul - a investit inca din 2003 intr-un centru comercial de materiale de constructii (Sphera Building Center), care a fost amplasat intr-o hala a fabricii. Dupa cum unul dintre cele mai importante proiecte rezidentiale aflate in prezent in constructie - Central Park - e amplasat pe locul fostei fabrici de paine Dambovita.

Grupul de investitii New Century Holdings, unul dintre cei mai mari investitori pe piata romaneasca prin fondul de investitii Broadhurst, va transforma o parte dintre fabricile pe care le detine in Bucuresti in proiecte imobiliare. Pentru acestea, NCH are disponibile circa 300 de milioane de dolari.

New Century Holdings intentioneaza sa construiasca un mall pe 12 hectare de teren, care a apartinut companiei UMEB, detinuta de Broadhurst. Firma si-a restrans activitatea pe patru hectare din cele 16 pe care le detinea pe strada Vasile Milea in cartierul bucurestean Drumul Taberei. Proiectul va fi facut in parteneriat cu compania israeliana Africa-Israel Investments.

Grupul mai planuieste dezvoltarea unui complex de blocuri de apartamente pe un teren de cinci hectare desprins din Electrotehnica, o alta companie care apartine NCH. Terenul este situat vizavi de mall-ul Plaza Romania, tot in Drumul Taberei.

Lista ar putea continua si, spun analistii, o va face inca mult timp. Ludovic Orban declara saptamana trecuta ca, probabil, UE va acorda o perioada de gratie de trei ani in care firmele romanesti sa se adapteze noilor reglementari de mediu.

Analistii imobiliari sunt ceva mai scep-tici, afirmand ca transformarea zonelor industriale in mall-uri, cladiri de birouri sau de locuinte va dura cel putin 10-15 ani.

Cursa pentru pregatirea proiectelor de mari dimensiuni de-abia acum incepe. In prea putine fabrici s-a intrat cu buldozerul, ci mai mult cu galeata cu var. Iar in unele cazuri, nici macar de renovare nu s-a pus problema. Insa pe piata exista acum un surplus de bani si o cerere semnificativa nesatisfacuta. Ceea ce nu inseamna ca orice hala sau atelier va fi punctul de pornire al unui bloc sau al unui centru comercial. O spune Radu Lucianu: "Vor ramane si «Bronx-uri», cum sunt si in Statele Unite, fabrici parasite pe care nu le vrea nimeni".