♦ Controlul băncilor asupra proiectelor, chiar dacă acestea nu finanţează direct, ci doar să controleze fluxul de bani către dezvoltare, şi înscrierea imobilelor într-o carte funciară provizorie sunt printre soluţiile propuse de dezvoltatori, ca alternativă la limitarea avansului de zece procente.

Ca urmare a publicării investigaţiei Recorder cu privire la proiectul imobiliar Nordis, parlamentarii PSD au depus în senat un proiect de lege pentru completarea Legii nr. 10/1995 care să limiteze avansul pe care un dezvoltator îl poate cere clienţilor la un maxim de 10% sau până la 40% dacă acesta este asigurat. De partea cealaltă, dezvoltatorii spun că această asigurare de avans nu există în acest moment, iar riscurile de a bloca şi mai mult piaţa sunt mari, pentru că o astfel de schimbare trebuie anunţată dinainte, nu peste noapte.

„Blocajul va fi unul pe timp scurt dar şi cu un risc de faliment pentru cei care deja au început proiectele şi sunt într-o fază incipientă şi nu au deja încasate avansuri de la clienţi pentru a finaliza lucrarea. Dacă îi obligi să încaseze doar 10%, nu vor avea cum să termine proiectul şi vor suferi şi cei care au plătit avansul. Acum nu există în România acest produs, asigurare de avans. El există în alte ţări - am fost în discuţii cu asiguratorii acum 3-4 ani, când Gran Via oferea scrisori de garanţie bancară pentru avansurile clienţilor, dar nu era obligatorie şi numărul celor care voiau să încheie era mic şi îi împiedica atunci să ofere acest produs. O  astfel de asigurare nu apare peste noapte“, spune Antoanela Comşa, director general adjunct pentru Meta Estate şi preşedinte al dezvoltatorului Gran Via. Ea explică faptul că în forma propusă, legea ar bloca micile investiţii care sunt finanţate cu banii clienţilor.

„Eu nu sunt de acord ca un proiect să fie realizat pe banii clienţilor. Un investitor trebuie să aibă şi fonduri proprii. Dar pe de altă parte, nici nu îi poţi împiedica să facă o dezvoltare. Mai mult, dacă eşti un dezvoltator mic, cu proiect mic, fără istoric, banca nu te finanţează. Şi atunci dezvoltatorul se poate finanţa prin avansurile clienţilor. În Franţa există produsul de garantare, dar avansul nu este limitat - promisiunea este de 5%, dar când ai fundaţia ajungi la 35% şi poţi lăsa plata pe măsură ce este construit proiectul“, spune Antoanela Comşa.

Ea explică însă că un proiect imobiliar este construit pe etape, iar un dezvoltator nu are niciun motiv întemeiat să ceară toţi banii înainte ca acesta să aibă măcar autorizaţia de construire.

„Dezvoltatorul nu are de ce să ceară toţi banii la începutul proiectului. Dacă încasează 10-30% de la fiecare şi primeşte bani pe parcurs, poate construi cu un ritm sănătos. La început singurele costuri sunt legate de taxe şi proiectare, nu ai aşa costuri mari înainte de autorizaţie de construire. Mai mult, trebuie educată şi piaţa. Nu poţi plăti de la bun început peste 90% din bani cuiva care nu a mai dezvoltat niciodată, să semnezi un astfel de promisiune de vânzare-cumpărare, unde eşti prizonier şi nu ai nicio şansă reală de a recupera banii. Sperăm ca ce s-a întâmplat cu Nordis să fie un semnal de alarmă. Problema a fost acutizată pentru că mulţi vând off-plan şi înainte de a avea autorizaţia de construire. Şi nu ştii când şi dacă o obţin. Problema este că vând off-plan cu 1000 euro/mp util să zicem, dar pentru că întârzie autorizaţia, peste 2-3 ani vei avea costuri de 1300 euro/mp şi nu mai poţi construi. Poţi face cu rezervări de 500-2000 de euro pentru a testa interesul“, a spus Antoanela Comşa.

Soluţia agreată de mai mulţi dezvoltatori este aceea prin care băncile să controleze cash-flow-ul de bani către dezvoltare, astfel încât să existe o evidenţă a banilor intraţi în proiect şi să fie direcţionaţi către investiţii în construcţia acelui proiect şi nu către terţe părţi.

„Cea mai mare garanţie pentru clienţi sunt proiectele finanţate de bănci. Eu aş sfătui clientul să se uite la profilul dezvoltatorului - risc va exista oricum, pentru că depinzi şi de macroeconomie - ca exemplu, când se va termina războiul în Ucraina şi va începe reconstrucţia, preţurile materialelor de construcţii vor exploda, materialele vor merge spre Ucraina. Băncile lucrează cu manageri de proiect care confirmă fiecare pas al investiţiei. Ei cel mult se pot păcăli cu banii de pe o lună, pentru că analizează tot, de la profil, la investiţii, la lucrări“, a spus Antoanela Comşa.

Andrei Diaconescu, cofondator One United Properties: Trebuie înfiinţată o carte funciară provizorie, în care să fie înscrise apartamentele odată cu obţinerea autorizaţiei de construire. Orice tranzacţie sau avans încasat vor fi scrise în acea carte funciară şi implicit orice vânzare sau înasare este monitorizată

Acest punct de vedere este susţinut şi de căte fondatorii One United Properties, unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piaţa locală.

„Băncile au serviciu de monitorizare a lucrărilor de construcţie a unui proiect, ei lucrează cu ingineri şi evaluatori. Banii din avans trebuie folosiţi exclusiv pentru finanţarea construcţiei. Băncile monitorizând lucrarea, ei dau mai departe drumul la bani către furnizori. Astfel de servicii pot fi extinse spre exemplu şi către proiecte care nu sunt finanţate de bănci, dar să existe o monitorizare a construcţiei“, a explicat Andrei Diaconescu, co-fondator One United Properties.

Dezvoltatorul mai vine cu o propunere, pentru a împiedica vânzarea unui imobil către mai multe părţi, înainte ca acesta să fie construit.

„Trebuie înfiinţată o carte funciară provizorie, în care să fie înscrise apartamentele odată cu obţinerea autorizaţiei de construire. Orice tranzacţie sau avans încasat, va fi scris în acea carte funciară şi implicit orice vânzare sau înasare este monitorizată“, a subliniat Andrei Diaconescu.