Privita mult timp drept "Cenusareasa" pietei imobiliare autohtone, piata spatiilor industriale va deveni principalul punct de atractie pana in 2007. Iar daca "scenariul polonez" va fi pus in scena si in Romania, in anul aderarii investitorii nu vor putea construi atat de repede pe cat vor cere chiriasii.

In urma cu 20 de ani, kilometrul 36 de pe autostrada Bucuresti-Pitesti era cunoscut drept unul dintre locurile cele mai cautate de bucuresteni pentru o iesire de duminica. Restaurantul, ca si padurea din apropiere, era unul din putinele locuri de relaxare din apropierea Bucurestiului accesibile publicului larg.

In viitor insa, restaurantul ar putea fi inconjurat de centre logistice de mari suprafete, iar padurea ar putea face cu greu fata gazelor de esapament emanate de sutele de camioane aflate in imprejurimi.

Ce ar putea determina o asemenea dezvoltare? Analistii estimeaza ca piata spatiilor industriale, adica a spatiilor de depozitare si productie, va cunoaste o crestere puternica incepand de anul viitor. Aceasta evolutie va fi provocata de intrarea pe piata a unui numar din ce in ce mai mare de firme straine, mai ales dupa preconizata aderare la UE.

"Piata spatiilor industriale are un potential de crestere imens, putand depasi, dupa 2007, celelalte segmente ale pietei imobiliare", este de parere Gabriel Chimisliu, din cadrul companiei imobiliare Colliers International. Adica s-ar putea construi mai multe depozite sau hale de productie decat case, apartamente sau birouri. Care este probabilitatea ca aceste previziuni sa se adevereasca? Daca tinem seama de experienta fostilor nostri "colegi" de bloc comunist, polonezii, e posibil ca specialistul Colliers sa aiba dreptate. "Dupa aderare, Polonia a devenit un nod logistic, ceea ce s-a tradus printr-o rata mare de ocupare a spatiilor industriale. Practic, investitorii nu pot construi suficient de repede pentru a tine pasul cu cererea foarte mare", explica Craig Smith, publisher al Poland Monthly si al revistei trimestriale specializate in real-estate Central and Eastern European Investment Guide. Smith apreciaza ca si Romania ar putea urma exemplul polonez. De altfel, Romania este deja un centru de distributie pentru Europa de Sud si Sud-Est al mai multor companii. Gigantii din industria bunurilor de larg consum Procter & Gamble si Unilever, precum si retailerul german Metro sunt doar cateva exemple.

Chiar presedintele  Procter & Gamble, Alan G. Lafley, prezent recent la Bucuresti, a apreciat ca Romania are toate atributele pentru a deveni locatia centrala a investitorilor pentru toata regiunea Balcanilor. 

Ce importanta va avea insa constructia depozitelor si halelor de productie? Simplu: oferta si cererea de spatii industriale sunt un barometru al economiei nationale. Cresterea economiei determina si o nevoie mai mare de suprafete de depozitare. 

Potrivit estimarilor firmei imobiliare Eurisko, stocul de spatii industriale, ocupate sau neocupate, se ridica la putin peste un milion de metri patrati in Bucuresti in acest an. Pare mult, dar nu e: totalul suprafetelor de clasa A, adica spatii noi, cu dotari moderne si amenajari de calitate, reprezinta doar 15%, adica 150.000 mp, apreciaza analistii Colliers. Restul sunt, in mare parte, hale eliberate de fostele fabrici de stat, supradimensionate. O parte dintre acestea au fost renovate si imbunatatite, dar reprezinta inca locuri in care putine companii cu standarde vestice ar "pune piciorul". Astfel de companii vor avea de asteptat, deoarece in cazul spatiilor de clasa A rata de ocupare este de 98%, adica mai sunt liberi doar vreo 3.000 mp.

"In momentul de fata, oferta de spatii industriale este aproape inexistenta, iar piata este in stagnare. Situatia se va schimba insa incepand din a doua jumatate a anului viitor, cand pe piata va creste considerabil oferta", spune Gabriel Chimisliu. Pe ce se bazeaza estimarea reprezentantului Colliers? "Am participat la asamblarea unor terenuri destul de mari in jurul Bucurestiului, destinate constructiei unor centre logistice", spune el.

Ca urmare, pana la sfarsitul lui 2005, vor fi macar 100.000 mp nou construiti de spatii clasa A. Cumulat cu cei 45.000 mp livrati pana la sfarsitul acestui an, oferta de spatii industriale se va dubla. La un pret de 250-350 euro/mp construit (fara a include costul terenului), investitiile realizate pentru constructia de noi spatii industriale in anii 2004-2005 se vor ridica la 40-50 mil. euro.

"Multe companii straine isi vor dezvolta in Romania activitati de productie si depozitare, determinand suplimentarea suprafetei de spatii industriale", este de parere si Constantin Banu, din cadrul Eurisko.

Ce spun insa cei care activeaza pe aceasta piata? 

"La sfarsitul acestui an vom inaugura cel de-al doilea depozit din Brasov, iar la mijlocul anului 2005 vor fi functionale inca doua depozite (in Bucuresti si Sibiu)", spune Sandra Ecobescu, customer service manager la firma de logistica Karl Heinz Dietrich Romania. In prezent, KHD Romania detine in Bucuresti 4 depozite, cu o suprafata totala de  20.000 mp, un depozit de 5.000 mp in Brasov si birouri la Sibiu, Bacau si Arad.

Pe de alta parte, compania belgiana Liebrecht & wooD va demara in curand lucrarile la parcul logistic Bucharest Logistic Center, amplasat in nord-vestul Bucurestiului.  "Vom incepe cu o unitate de 13.000 mp (din totalul de 80.000)", spune Johan Rogiers, director general al Liebrecht & wooD Romania. Constructia va fi finalizata in trei ani, insa aceasta perioada va depinde de capacitatea de absorbtie a pietei, estimeaza el.   Iar investitorii prevazatori nu vor astepta data de 1 ianuarie 2007 pentru a incepe o dezvoltare in sectorul industrial. 

"In Polonia, investitiile au fost mari inainte de aderare. Multi au cumparat proprietati chiar cu cateva zile inainte de 1 mai (data oficiala a aderarii la UE)", sustine Craig Smith. 

Daca se va respecta "scenariul polonez" si in Romania, inca nu se poate afirma cu tarie. Desi perspective bune exista, analistii autohtoni sunt inca circumspecti in estimari.  Deocamdata, clientii restaurantului amplasat la 36 km de Bucuresti pot respira linistiti aer curat.