Pretul apartamentelor scade. Sau creste. De ce? De ce nu? Piata locuintelor se zbate in incertitudine. Cererea creste, oferta creste si ea, dar mai putin decat cererea. Ce ar trebui sa urmeze?

In presa mai mult sau mai putin economica din ultima luna au rasunat mai multe stiri in care se prezicea o mult-asteptata ieftinire a apartamentelor. Dupa 15 ani de cresteri succesive de preturi, s-ar parea ca in sfarsit urma sa vina si vremea cumparatorului. Ce se intampla, in fond? Scad sau nu preturile apartamentelor? Si daca da, care ar fi motivele unei asemenea rasturnari de situatie? Radu Zilisteanu, presedintele companiei de consultanta imobiliara Intermedias si purtator de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), spune ca situatia de pe piata imobiliara sta exact invers. Adica preturile nu vor scadea, ci dimpotriva.

Si totusi... "Exista o usoara ieftinire a apartamentelor incepand din iunie, cauzata de lunile de vara. Se intampla in fiecare an, dar nu face parte din-tr-o tendinta de scadere a preturilor", spune Zilisteanu, care adauga ca preturile apartamentelor au scazut "pe vara" cu 4-6%, in medie. Oficialul ARAI explica faptul ca singura necunoscuta in ecuatia evolutiei preturilor este legata de volumul investitiilor ce urmeaza a fi facute in constructia de locuinte noi. Daca acest volum se va mari semnificativ intr-un interval scurt de timp, exista posibilitatea ca preturile apartamentelor vechi sa scada, mai ales daca pretul de constructie pe metrul patrat va fi comparabil cu cel obtinut acum pentru locuintele vechi. 

Daca acum un apartament la periferie in Bucuresti costa cam 800 - 900 de euro metrul patrat si poti sa-i oferi unui cumparator fie la acelasi pret si facilitati superioare, fie la aceleasi facilitati si un pret mai mic intr-un bloc nou, este evident ca va fi ales blocul nou. 

"Problema este daca vor veni bani in constructia de apartamente sau nu", filozofeaza Zilisteanu.

El crede ca in ciuda imbunatatirii constante a ratingului de tara al Romaniei in ultimii ani, mediul de afaceri de aici i-a convins deocamdata sa vina in Romania doar pe unii dintre investitorii imobiliari care au "magnitudinea" de doar cateva zeci de milioane de euro.


Exista si investitori al caror potential se cifreaza la sute de milioane si chiar miliarde, dar n-au venit inca aici. Daca insa mediul de afaceri se va imbunatati, acestia ar putea decide sa investeasca in Romania, facand astfel concurenta pretului apartamentelor vechi. 

Problema principala este instabilitatea legislativa privind aspectul fiscal. In Romania se schimba prevederi ale Codului fiscal la fiecare 2-3 luni, spune oficialul ARAI, care adauga ca nici un astfel de administrator n-o sa-si riste banii intr-o tara cu instabilitate fiscala.

"Putem sa reamintim de contractul Bechtel, care urmeaza a fi rediscutat, contractul EADS... Nici unui mare investitor nu-i convine sa incheie un contract si sa vina urmatorul guvern si sa-l rediscute", argumenteaza Radu Zilisteanu.

Cei care lucreaza in domeniul imobiliar cred ca marii investitori straini privesc astfel de intamplari drept niste avertismente: mediul de afaceri din Romania nu este predictibil pe o perioada medie de timp. Bechtel are aici un contract cu garantie guvernamentala. Daca la un astfel de contract patesti asa ceva, la ce se poate astepta un investitor obisnuit? Oricum, observatorii pietei imobiliare nu se asteapta insa la alte cresteri spectaculoase de preturi, desi o usoara tendinta de majorare - cu cateva procente pe an - se va mentine in continuare.

De aceeasi parere este si Dan Ioan Popp, presedintele companiei de constructii Impact Bucuresti, principalul constructor de vile din Bucuresti si care a anuntat ca din acest an se va apuca si de constructii de blocuri. Popp este de parere ca tendinta va fi de "calmare" a preturilor, dar ca un moment de cotitura va aparea in luna septembrie. Ce inseamna calmare? "Cred ca in trimestrul IV al acestui an preturile apartamentelor vor fi intr-o usoara crestere, dar nu mai mult de 5%. 

Nu cred ca se va intampla in scurt timp acel recul dorit de cumparatori. Nu cred ca piata romaneasca va manifesta prea curand tendinta de scadere a preturilor", explica presedintele Impact. 

Scaderea pe care o invocam, proroceste el, va aparea in cel mai bun caz in ianuarie 2007, daca Romania va adera la Uniunea Europeana. Pretul, adauga Popp, nu are nici o legatura cu realitatea sau puterea de cumparare. In materie de pret, romanii au un simt speculativ mare - vor astepta mai mult, dar nu vor lasa din pret. "Timpul pentru romani nu conteaza", sintetizeaza Popp.

De ce se vor ieftini abia din 2007? Pentru ca "lumea", adica proprietarii de apartamente, se asteapta ca in 2007 sa vina strainii si sa cumpere masiv, la preturi si mai mari. Vor avea o surpriza, pentru ca in Cehia sau Ungaria, de exemplu, nu s-a intamplat asa, iar preturile au scazut in primele luni dupa aderare cu 20-30%, spune seful de la Impact. O veste buna se contureaza insa undeva, in spatele termopanelor. Sunt tendinte de ieftinire, dar primele la rand vor fi apartamentele de lux. Razvan Iorgu, corporate manager la departamentul de vanzari al agentiei imobiliare Eurisko, crede ca, pe termen lung, adica in cativa ani, lucrurile tind sa se schimbe. Tot mai multe complexuri de apartamente noi sunt anuntate sa apara. Astfel, explica Iorgu, se va muta interesul celor care cautau apartamente in zone centrale catre aceste blocuri noi, "deci vom asista la inceput la o scadere a preturilor apartamentelor scumpe, care costa peste 100.000 de euro".  Estimarile celor de la Eurisko vorbesc de cateva mii de apartamente in blocuri noi care vor fi aduse pe piata in 2006 si 2007. E suficient? Pot cele cateva mii de apartamente sa miste piata imobiliara? Majoritatea celor din domeniu cred ca nu, dar exista si voci optimiste, care cred ca aceste apartamente vor fi o prima lovitura data pietei locuintelor vechi. 

Astfel, Mircea Cleciu, directorul general al companiei imobiliare Neocasa, crede ca in urmatoarea perioada, tendinta va fi de ieftinire a apartamentelor vechi, datorita aparitiei acestor cateva mii de apartamente in Bucuresti. "Cred ca intr-un an apartamentele de pe piata se vor ieftini cu 15% pana la 20%. Sunt in lucru proiecte preconizate a se vinde la pretul de 700-800 de euro metrul patrat. Vor da lovitura apartamentelor existente, care au depasit chiar si 1.000 de euro pe metrul patrat", sustine seful de la Neocasa.

Remus Gramescu, directorul companiei imobiliare Business Estate Group, nu este de acord cu previziunea potrivit careia apartamentele se vor ieftini, cel putin in acest an. Acum, spune el, este un moment de stagnare pe piata pentru ca a scazut cererea "pe vara" si, din acest motiv, preturile s-au micsorat cu 5-7%. "Preturile vor reveni in toamna la valoarea din luna mai si vor mai creste usor pana la sfarsitul anului cu 2-3%. Nu stiu ce se va intampla anul viitor", adauga Remus Gramescu.

Sunt si alti agenti imobiliari care spun exact pe dos. Adica, daca acum e un oarecare haos pe piata, viitorul este foarte clar. "In 1,5 - 2 ani, vor aparea pe piata proiecte mari, complexuri de blocuri cu sute de apartamente. Atunci, pretul apartamentelor vechi va scadea, dar nu dramatic", apreciaza Marius Luca, Residential Sales Negotiator la agentia imobiliara CB Richard Ellis Romania. Aceste noi apartamente vor avea suprafete cuprinse intre 65 si 150 de metri patrati, iar pretul pe metru patrat va fi cuprins intre 700 si 800 de euro. 

El spune ca ar sfatui pe oricine care vrea sa-si cumpere un apartament sa mai astepte un an, maximum doi, pana cand vor aparea aceste blocuri noi, unde un apartament nu va fi mult mai scump decat unul vechi. "Intr-un an-doi isi poti cumpara un apartament intr-un bloc nou dintr-un complex rezidential cu parcare pazita, miniparc si alte facilitati", crede Luca. 

Toate bune si frumoase, dar cum ramane cu casele? Pentru ca exista si aceasta idee, ca o casa poate fi mai ieftina decat un apartament. De ce sa nu ne facem case, atunci? Pentru ca, spune Zilisteanu, chiar daca la prima vedere, pretul de constructie pe metru patrat al unei case pare similar cu cel al unui apartament la aceeasi suprafata utila, lucrurile stau un pic altfel. "Adaugand pretul terenului si al utilitatilor, se ajunge la mult peste 800-900 euro/metru patrat, adica la cel putin 1.500 euro/mp", povesteste oficialul ARAI. Se poate ajunge astfel ca acel pret pe metru patrat sa fie doar o treime din pretul final al locuintei, o treime terenul si o alta treime costul utilitatilor. "Oricum, in mod normal, utilitatile plus terenul acopera 40-50% din pretul final al locuintei", mai spune Zilisteanu.

Ca sa nu mai vorbim de faptul ca terenuri pentru case in Bucuresti se mai pot gasi doar accidental. Pentru ca cei care au cumparat teren si inca nu au construit nimic pe el, nu-l mai vand pentru o casa, ci dezvolta pe el proiecte de blocuri de locuinte, pentru care profiturile sunt mult mai mari.

Asadar, cine vrea sa-si cumpere un apartament va trebui sa fie foarte atent la aceste jocuri ale pietei. Cand scade pretul, cand creste si ce se mai construieste nou. Acum, in aceste luni, lucrurile par linistite pe piata imobiliara. In spatele termopanelor, insa, se coc preturile pentru la toamna.