Pretul pamantului a crescut cu 20-30% pe an in ultimul deceniu si inca e in crestere. Vedete ale urmatorilor ani se anunta a fi terenurile agricole si cele plasate in vecinatatea noilor autostrazi. Iar cei care cumpara azi au de ce sa-si frece palmele: peste doi ani, poate trei, proprietatile romanesti isi vor schimba statutul: vor deveni teritorii europene.

Blestemul vietii unui agent al uneia dintre cele mai mari companii imobiliare din Bucuresti este un taran de 70 de ani din apropiere de Capitala. El are un teren de aproape 2.000 de metri patrati, pe malul unui lac din Bucuresti. Pe acest teren a pus agentul ochii si nu exista saptamana in care sa nu il caute pe taran si sa-i faca o noua oferta de cumparare a terenului. Suma pe care i-o ofera este fabuloasa, adica peste 200.000 de euro. Taranul, desi nu are nimic altceva in afara pamantului pe care nu cultiva mare lucru, nu vrea sa vanda. Agentul spune ca pe cat insista el de tare cu ofertele, pe atat de incapatanat este taranul. 

Este cumva acest taran un vizionar, care isi da seama ca peste cativa ani, sumei care i se ofera pe acel pamant i se va mai adauga un zero in coada? Sau este doar inertia omului simplu, care nu vrea sa renunte la ceea ce este al sau? Indiferent de raspuns, cert este ca pamantul a devenit una dintre cele mai sigure investitii. Pretul acestuia, care a crescut in ultima perioada cu cel putin 20 - 30% pe an in medie, va continua sa creasca intr-un ritm ridicat, spun agentii imobiliari. Un motiv este apropierea datei de integrare a Romaniei in Uniunea Europeana, de fapt investitiile ce vor fi generate de aderare.

Privatizarea s-a incheiat in linii mari, deci nu mai exista active atractive, care sa constituie obiectivul unei investitii straine. "In consecinta, in vecinatatea marilor orase, va fi preferata achizitionarea de terenuri pentru investitii greenfield (de la zero - n.r.)", spune Radu Zilisteanu, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Intermedias si purtator de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).  Tot mai multi investitori straini cumpara, astfel, terenuri, atat in Bucuresti, cat si in zonele limitrofe marilor orase. Exista o presiune si din partea investitorilor romani, care cumpara fie pentru a dezvolta diverse proiecte, fie pentru a revinde peste cativa ani, la preturi duble sau triple, strainilor care vor veni sa produca la noi. "La nivelul acestui an, daca preturile de pe restul pietei imobiliare s-au majorat cu 15%, terenurile s-au scumpit, in medie, cu 25%, pentru ca cererea a fost foarte mare", a adaugat Zilisteanu. 

Daca la vanzarea de apartamente, in cazul inchirierilor sau al altor "zone" ale pietei imobiliare, preturile au avut urcusuri sau coborasuri, la terenuri, evolutia preturilor a fost o permanenta curba ascendenta in ultimii 15 ani. "Este ca si cum ai fi pus banii la o banca foarte sigura, cu dobanda de 25% pe an, in valuta", spune Ionut Florescu, consultant terenuri la agentia imobiliara DTZ Echinox. 

Terenurile ale caror preturi vor avea evolutiile cele mai spectaculoase in urmatorii ani sunt cele agricole si cele din vecinatatea autostrazilor care urmeaza sa fie construite.  Poate ca taranul stie, totusi, ceva. Ceva ce au aflat deja taranii din Banat - acolo unde ei cultivau, acum 5-6 ani porumb, se vorbeste deja - pe zeci de mii de hectare - italiana.  Compania Emiliana West Rom, reprezentanta in Romania a firmei italiene din industria alimentara Unigra, detine in Timis peste 10.000 de hectare de teren agricol. Pe acest pamant cultiva grau, orz si floarea soarelui, toata productia indreptandu-se, in prezent, catre piata interna. 

Giusepe Benini, directorul general al Emiliana West, spune ca firma a investit in Romania pentru ca in Italia agricultura este foarte scumpa. Adica atat pamantul, cat si mana de lucru sau ingrasamintele. "In Banat, un hectar de pamant costa intre 500 si 1.500 de euro, pe cand in Italia preturile variaza intre 5.000 si 15.000 de euro. In Romania, pamantul este ieftin si de calitate, iar mana de lucru - la fel", a adaugat el. Benini spune ca firma pe care o conduce nu a venit pentru speculatii cu terenuri, ci pentru a investi pe termen lung.

Asemenea companiei Emiliana, zeci de firme straine, in special din Italia, au cumparat masiv teren in Banat, fapt care a dus la scumpirea hectarului in zona, de la cateva sute de euro, pana spre 1.000 de euro. De ce in Banat? Pentru ca, in primul rand, pamantul de acolo este considerat cel mai fertil din Romania. Apoi, pentru ca in aceasta zona, situatia juridica a terenurilor este clara si, nu in ultimul rand, pentru faptul ca din Banat este mai usor sa exporti in Ungaria sau Austria, de exemplu.

Neglijate pina in urma cu doi - trei ani, atat din cauza neclaritatii situatiei juridice, cat si a lipsei de atractivitate a agriculturii romanesti, terenurile din acest segment se anunta a fi una dintre vedetele urmatorilor ani. Aici sunt doua categorii: terenuri agricole care vor fi achizitionate special pentru a cultiva pe ele si terenuri carora proprietarul intentioneaza sa le schimbe destinatia si pe care sa dezvolte un proiect de constructie. 

Romania detine circa 10 milioane de hectare de teren arabil, din care mai putin de 10% apartine investitorilor, restul fiind inca in proprietatea taranilor. Din totalul suprafetei de teren arabil, aproximativ un milion de hectare este in proprietatea statului, care l-a concesionat investitorilor. Deci mai este, inca, foarte mult loc pe piata.

Principalul element de atractivitate este faptul ca terenurile agricole din Romania sunt de cinci pana la zece ori mai ieftine decat cele din tarile Uniunii Europene. Un hectar de teren agricol costa in prezent intre cateva zeci si cateva sute de euro, in medie, in functie de zona si calitatea solului. Preturile intre 500 si 1.500 de euro ale hectarului de teren din Banat sunt exceptii.

Daca pana acum, terenurile agricole se tranzactionau in masura extrem de mica, in anii urmatori vor fi cresteri spectaculoase, spun cei care lucreaza in domeniul imobiliar. Tot mai multi investitori din Uniunea Europeana vor investi in agricultura romaneasca. Conditiile pedo-climatice sunt, in unele zone de la noi, foarte bune si asta, cuplat si cu forta de munca foarte ieftina si cu pretul mic al terenurilor, constituie un element de atractivitate pentru straini. "Sunt persoane care cumpara acum terenuri agricole cu 200-300 de euro hectarul, urmand ca in cativa ani sa vanda de 10 ori mai scump", apreciaza Radu Zilisteanu. 

Mai nou, tranzactii mari au inceput sa se faca si in Dolj. Vor incepe achizitii masive de teren agricol si in zona Baraganului, spun agentii imobiliari. "O data cu intrarea tarii noastre in NATO, strainii au inteles ca Romania este luata in serios de marile puteri, ceea ce i-a facut sa isi sporeasca investitiile aici", considera Adrian Radulescu, presedintele Ligii Producatorilor Agricoli din Romania.

In peisajul tranzactiilor cu terenuri, exploatatiile agricole reprezinta un tip aparte. La terenurile pentru constructia de case, cu cat suprafata este mai mare, cu atat pretul pe metru patrat scade. La exploatatiile agricole, este exact invers, pentru ca doar pe suprafetele mari se poate ajunge la un nivel de profitabilitate. Exista, asadar, tendinta de a cumpara parcele mici, alaturate, pentru a putea crea exploatatii mari. 

"Sumele care se vehiculeaza sunt incredibile. In urmatorii ani se vor realiza tranzactii de sute de milioane de euro", considera Dan Ioan Popp, presedintele companiei de constructii Impact Bucuresti. El crede, insa, ca acesta piata va suferi o grea lovitura daca tara noastra nu va fi primita in Uniunea Europeana in 2007. Multi investitori si-au blocat banii in terenuri si si-au raportat profiturile la aceasta data. 

"Vor fi multi care vor pierde sume enorme, daca ratam valul din 2007", spune Popp. Pe de alta parte, tot mai multi investitori cumpara terenuri agricole in vecinatatea marilor orase, dar nu pentru a cultiva pe ele. Ei se asteapta ca dezvoltarea rezidentiala sa continue si, in cativa ani, sa revanda aceste terenuri de zeci de ori mai scump.   Pentru a schimba destinatia unui teren din agricol in intravilan, investitorul trebuie sa demonstreze ca acolo va dezvolta un proiect de constructie, indiferent daca este o fabrica sau un cartier de vile. Pretul pentru schimbarea destinatiei unui teren se ridica la circa 0,5 - 0,6 euro/metru patrat. 

Constructia celei de-a doua linii de centura a Bucurestiului, care va incepe la sfarsitul anului viitor si se va incheia patru ani mai tarziu, va conduce si ea la majorarea semnificativa a preturilor terenurilor din zona. 

Practic, mare parte a terenurilor cuprinse intre vechea si noua centura (distanta dintre ele va fi de 10 kilometri) se vor transforma din terenuri agricole in terenuri intravilane. "Cine da 1-5 euro pe metru patrat de teren agricol (adica intre 10.000 si 50.000 de euro pe hectar), sigur nu vrea sa faca  agricultura pe el", considera Ionut Florescu, consultant terenuri la agentia imobiliara DTZ Echinox. Pariul cu agricultura al lui Petre Roman este aproape de a fi castigat. Dar nu asa cum spera fostul premier.

Sa fii taran in Romania nu este nici o afacere. Sa fii, insa, taran clujean din comuna Gilau poate insemna enorm, mai ales daca ai cateva hectare de teren asezate unde trebuie. Cu doua hectare poti deveni, incepand de anul asta, milionar in euro, pentru ca un metru patrat de teren in zona depaseste 50 de euro. Nu calitatea solului face pretul, nici rezervele de aur sau de petrol pe care le-ar ascunde si nici macar vreun zgarie-nori care se va construi aici. Ci simplul fapt ca prin zona va trece autostrada Brasov-Bors, iar la Gilau va fi un nod rutier. Si vor fi 19 astfel de noduri de-a lungul autostrazii. O benzinarie sau un restaurant aflat in imediata vecinatate a unei autostrazi, pot reprezenta o afacere profitabila. Tocmai de aceea, orice autostrada nou construita creste automat pretul terenurilor din vecinatatea ei. 

Sunt investitori care afla din vreme cand si unde vor exista astfel de proiecte si cumpara teren in zonele respective, cu intentia de a-l revinde mult mai scump, la terminarea autostrazii. "Valoarea terenurilor aflate de-a lungul autostrazii Brasov-Bors a crescut de sute de ori dupa ce in luna iunie au inceput lucrarile de constructie. Preturile au «sarit» de la cateva sute de euro hectarul, la cateva zeci de mii de euro", spune Valentin Cuibus, prefectul judetului Cluj. 

O firma de avocatura a evaluat terenurile pe unde urmeaza sa treaca autostrada, iar pretul acordat de stat  pe metrul patrat variaza intre doi si sapte  euro, adica intre 20.000 si 70.000 de euro pentru un hectar. In cazul in care nu se ajunge la o intelegere cu proprietarii, parcelele vor fi expropriate, iar acestia vor fi despagubiti cu sumele respective.

Autostrada, care va avea 415 kilometri, strabate 13 comune din judetul Cluj, pe o lungime de 84 de kilometri. Prefectul considera ca nu atat terenurile pe care va fi construita autostrada sunt importante, cat mai mai ales cele laterale, pe care urmeaza sa fie ridicate moteluri, restaurante sau benzinarii.

In orase, mai ales in Bucuresti, abia daca mai gasesti ceva de cumparat. Cine insa a fost istet si a cumparat pana acum a dat lovitura. Ionut Florescu, consultant pentru terenuri la compania imobiliara DTZ Echinox a vandut in urma cu doi ani un teren in zona Kiseleff din Bucuresti cu 400.000 de dolari. Acum, un alt client vrea sa ofere pe el 1,5 milioane de euro. "Am vorbit cu proprietarul. E de acord. Il vinde", spune Florescu. Majoritatea celor care au cumparat teren in oras nu vor sa vanda, insa. De fapt, nici nu au cum, pentru ca pe respectivele terenuri deja s-a construit.

In centrul Capitalei nu prea mai exista terenuri disponibile la vanzare, iar cele care exista au probleme juridice (sunt revendicate sau in litigiu). Deja s-a format o categorie de experti imobiliari care cauta terenuri ultracentrale, rezultate din demolarea mai multor case. 

Tocmai lipsa de teren disponibil, cumulata cu presiunea cererii, face ca un metru patrat de teren in zone ca Aviatorilor, Cotroceni, Kiseleff sau Piata Romana sa coste chiar si 1.000 de euro. 

In Bucuresti, in ultimii cinci ani, pretul terenurilor intravilane s-a dublat, dar au fost si multe cazuri in care preturile s-au triplat. Prin anii 1990 - 1991, un metru patrat de teren in zona de nord a Capitalei costa cateva zeci de centi. In urma cu patru ani, in zona Baneasa, de exemplu, un metru patrat de teren costa in medie 40 de dolari, pentru ca in acest an sa ajunga la 120 - 150 de euro sau chiar si mai mult. 

Zona de nord ramane, in continuare, cea mai cautata, mai ales pentru constructia de vile. Pentru acest motiv, preturile au explodat in ultimii ani, ceea ce a facut ca o parte din investitori sa inceapa sa se reorienteze si spre dezvoltarea zonei de sud si de est, atat pentru constructii rezidentiale, cat si industriale. 

Foarte vanate sunt si zonele in dezvoltare, unde s-a anuntat  construirea unor cartiere rezidentiale, sau zonele unde primariile urmeaza sa "traga"  utilitati. "In mod normal, o investitie buna in terenuri aduce dublarea sumei in 3-4 ani in medie, dar au existat si cazuri, mai ales in ultimii doi ani, in care investitorii au avut profit de 100% in doar 12 luni, datorita exploziei preturilor", povesteste Dragos Dragoteanu, directorul general al agentiei imobiliare Euroest.  

O alta tendinta, aparuta in ultimii doi ani, este achizitionarea de terenuri pe malul lacurilor din Bucuresti (Grivita, Straulesti), pentru constructia de case. "In aceste zone, alergam acum patru ani dupa clienti sa le vand teren cu 25 de euro metrul patrat. Acum vand fara probleme metrul patrat cu peste 100 de euro", povesteste Ionut Florescu. Se estimeaza, in continuare, o crestere a preturilor terenurilor de oras, dar dinamica nu va mai fi atat de spectaculoasa ca pana acum. Motivul principal este ca terenurile "cu potential" s-au cam vandut, iar pe ele au aparut diverse constructii.

Asadar, daca sunteti proprietari ai unei case in centrul Bucurestiului, nu fiti sentimentali. Demolati-o si vindeti terenul.