ESTE O SITUAŢIE DE TIPUL «OUL SAU GĂINA». Comercianţii vor să vadă un trafic pietonal intens pentru a alege această zonă pentru magazinele lor reprezentative, iar consumatorii vor să aibă o selecţie largă de magazine pentru a-şi petrece timpul liber", explică Luiza Moraru, head of retail department în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE România. Drumul ce leagă Piaţa Unirii de Piaţa Romană este populat de retaileri mici, de îmbrăcăminte, încălţăminte şi accesorii. Kenvelo este singurul retailer mare care şi-a încercat norocul în zonă, însă el s-a poziţional la intrarea în Centrul Istoric, kilometrul zero al distracţiei bucureştene şi o zonă zilnic vizitată de zeci sau chiar sute de mii de per-soane. Nu toată zona se bucură însă de acelaşi trafic. "Momentan, cel mai important factor care împiedică zona să devină un pol de shopping este lipsa unui trafic pietonal intens, dar acest lucru ar putea fi rezolvat prin crearea unor spaţii noi de parcare în zonele respective", explică Luiza Moraru. Ea spune însă că în ultima perioadă Bulevardul Magheru a beneficiat de un interes crescut din partea dezvoltatorilor atât de spaţii de birouri, cât şi de retail.

LA RÂNDUL SĂU, Estera Enache, senior consultant în cadrul departamentului de retail al DTZ Echinox, afirmă că deşi pe aceste artere vizibilitatea este foarte bună, traficul se concentrează în apropierea staţiilor de metrou şi a staţiilor de transport public, iar acest lucru se reflectă în gradul de ocupare a spaţiilor şi influenţează chiria solicitată pe metru pătrat. "Cu cât un spaţiu comercial este mai apropiat de intersecţie şi beneficiază de un trafic mare, cu atât este mai atractiv şi se ocupă mai repede." Ea dă exemplul Pieţei Romane unde deja sunt prezente mai multe branduri de modă precum Stefanel, BSB, Nissa, Calzedonia şi Terranova. De asemenea, zona reprezintă un pol important pentru segmentul de restaurante fast food, în zonă fiind prezenţi cei mai mari doi jucători, McDonald's şi KFC.

LA CAPĂTUL CELĂLALT AL DRUMULUI SE AFLĂ UNIREA SHOPPING CENTER, un centru comercial care stă mărturie pentru perioada dinainte de '89, dar a cărui înfăţişare s-a schimbat odată cu vremurile. Pentru că la parterul magazinului sunt aliniaţi cei mai mari jucători din industria modei, în frunte cu Zara şi H&M."Retailul rămâne în continuare concentrat în centre comerciale. Acestea din urmă dispun de spaţii ce pot acomoda orice tip de activitate", spune Cristina Burlacu, reprezentanta departamentului high street retail al Cushman & Wakefield.

Dacă în centrele comerciale mixul de chiriaşi este stabil, în privinţa spaţiilor stradale situaţia încă nu s-a stabilizat, pentru că sunt multe spaţii comerciale care îşi schimbă frecvent chiriaşii şi domeniul de activitate, explică ea. Pentru ca zona să se transforme într-o arteră comercială după modelul celor din Occident, Cristina Burlacu este de părere că primul pas ar fi ca "retailerii mari de modă să ocupe zonele stradale cu trafic important. Apoi, în jurul lor se va crea un pol de retail cu domenii variate de activitate". În opinia ei, ideal, în zonele stradale cu trafic intens ar trebui să existe aceleaşi activităţi ca într-un centru comercial, respectiv îmbrăcăminte, încălţăminte, cosmetice, accesorii, cafenele, restaurante şi servicii.

TOTUŞI, Andrei Văcaru, head of retail consultancy în cadrul Jones Lang LaSalle România, găseşte o serie de motive pentru a explica starea actuală a arterei. Primul pe care îl menţionează este lipsa unui management unitar al zonei. "Fiecare spaţiu are un alt proprietar, interesat să-şi maximizeze venitul propriu, iar autorităţile locale nu depun niciun efort pentru transformarea zonei într-o destinaţie de retail." Mai mult, zona nu respectă standardele retailerilor mari de fashion în ceea ce priveşte traficul, locurile de parcare, calitatea clădirilor, suprafeţele şi structura acestora. "În ciuda scăderilor importante din ultimii ani ale nivelului chiriei în zonă, brandurile de fashion care ocupă suprafeţe mari pot obţine condiţii mai bune în centrele comerciale, unde proprietarii sunt interesaţi de prezenţa acestora pentru a-şi îmbunătăţi mixul de chiriaşi." Potrivit ultimelor date ale Cushman Wakefield, chiria pentru spaţii prime (cel mai bine poziţionate) pe Bulevardul Magheru era în toamna lui 2012 de 55 euro pe metru pătrat. În centrele comerciale retailerii mari negociază chirii procentuale din vânzări, pentru ancore procentul fiind de regulă sub 10, chiar sub 5%, potrivit surselor din piaţă. "Din cauza celor de mai sus nu există retaileri ancoră în această zonă (dintre Piaţa Romană şi Piaţa Unirii, n. red.), ceea ce limitează foarte mult interesul retailerilor ce ocupă spaţii mai mici", completează Andrei Văcaru. Mai mult, el este de părere că perioada următoare nu va aduce schimbări importante pe bulevardele Magheru şi Brătianu. "Cred că Centrul Vechi şi Calea Victoriei au mai multe şanse de a atrage în viitorul apropiat nume noi de fashion." Până când actorii principali intră în scenă, actorii mici va trebui să întreţină spectacolul pe artera comercială ce leagă Piaţa Unirii de Piaţa Romană.