Ar fi putut să ia faţa oricărui alt mall din Bucureşti, cu o poziţie râvnită de oricine, cu o conexiune de invidiat la transportul în comun şi cu o suprafaţă generoasă. La doi paşi, un alt exemplu de business îi ţine companie, tot sub potenţialul pe care l-ar fi putut exploata. Unirea Shopping Center şi Cocor, două nume-emblemă pentru centrul Capitalei, se văd astăzi lipsite de popularitate, în vreme ce bucureştenii preferă să meargă în zone mult depărtate de centru pentru shopping. De ce?

La Piaţa Unirii, vizavi de magazinul H&M devenit loc de întâlnire, miroase a gogoşi şi răsună nervi din claxoane. E miercuri, 8 dimineaţa, e septembrie şi nu de mult a început şcoala, aşa că aglomeraţia şi-a intrat în drepturi, cel puţin până când sălilor de clasă nu le va lua locul, din nou, sufrageria de acasă.

Prin faţa magazinelor de la parterul Unirii Shopping Center se perindă oameni de tot felul: corporatişti pregătiţi de o nouă zi de muncă, adolescenţi cu mic-dejunul de la McDonald’s în mâini, angajaţi responsabili de curăţenie cu tomberoanele la purtător, oameni ai străzii care vorbesc nedesluşit de sub straturi peste straturi de haine menite să-i ferească de cele mai puţin de zece grade. Lumea e pestriţă, la fel şi peisajul de la parterul magazinului Unirea, unde spaţiile goale alternează cu vitrinele luminoase.

Câţiva paşi mai departe, în plimbare către Universitate, magazinul Cocor – celebru pentru reclamele care încă rulează pe ecranele montate pe faţadă – oferă aceeaşi privelişte. Un spot anunţă cu surle şi trâmbiţe că Uncle John s-a ancorat la parter şi nu peste multă vreme o reclamă Dior vine să-i ia locul. De la burgeri la parfumuri scumpe e o distanţă de doar câteva secunde. Cumpărători însă? Număraţi pe degete.

În miezul Capitalei, fix acolo unde, în alte oraşe mari europene, clocoteşte efervescenţa unei ţări întregi, Bucureştiul îşi numără clădirile abandonate, goale, pe punctul de a se destrăma, bucată cu bucată. Cum am ajuns aici? Ce se mai poate face?

Zilnic, pe la staţiile de metrou care deservesc Piaţa Unirii – 1 şi 2 – trec sute de mii de călători. În contextul pandemiei, numărul este încă la jumătate faţă de cel anterior lui martie 2020, dar cele două staţii se menţin în topul celor mai aglomerate din Bucureşti. În iunie 2021, de pildă, aproape 500.000 de oameni validaseră cartele la intrarea în cele două guri de metrou, potrivit datelor Metrorex. Mai mult, în 2016 a fost inaugurat şi un pasaj care face direct legătura între metrou şi magazinul de la Unirii, facilitând astfel accesul cumpărătorilor.

De trafic şi conectivitate nu duce aşadar lipsă Piaţa Unirii, însă i-ar mai trebui câteva elemente de atracţie pentru ca o parte importantă din cei care tranzitează zona să se gândească să meargă şi la cumpărături în Unirea Shopping Center sau în Cocor.

„Refacerea infrastructurii cu parcări noi şi o politică de circulaţie în centrul oraşului, îmbunătăţirea curăţeniei şi investiţia în acţiuni comunitare de tipul evenimentelor pe zone de trafic închis pot ajuta la atragerea dezvoltatorilor şi a retailerilor în egală măsură. În plus, construcţia de spaţii de mari dimensiuni autorizate ISU şi modernizarea celor existente va atrage şi retailerii cu concepte noi”, este de părere Cristina Toroş, senior consultant retail agency în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE România.

Magazinul Cocor, operat prin firma listată la Bursă Cocor Bucureşti (simbol COCR), a încheiat un an 2020 dificil, cu un profit care s-a prăbuşit cu 74%, până la 1,4 milioane de lei şi afaceri de 10,4 milioane de lei, în scădere cu 26% faţă de 2019, arată datele din raportul publicat la BVB. La finalul primului semestru din 2021, magazinul Cocor avea datorii de peste 34 de milioane de lei.

Cocor Bucureşti este deţinută în proporţie de 14,8% de Liviu Ursan, în proporţie de 14,6% de Daniel Stoica, în timp ce fondul de investiţii Broadhurst Investments Limited are o participaţie de 13,3%, SIF Transilvania (SIF3) are un pachet de 10,2% din acţiuni, iar SIF Muntenia (SIF4) are 10% din capitalul social, arată aceeaşi sursă.

La parterul Cocor şi-au găsit loc, printre alţii, brandul de centre de fitness Stay Fit, reţeaua de suplimente nutritive Herbalife Nutrition, marca locală de cosmetice Gerovital, dar şi localul specializat în burgeri Uncle John. De altfel, Stay Fit şi Uncle John împart acelaşi acţionariat, format din Marius George Preodişteanu, Alexandru şi George Lascăr.

Cocor este unul dintre centrele comerciale reprezentative pentru Bucureşti, încercând în ultimii ani să-şi (re)găsească locul în piaţă.

La parterul Cocor, şi-au găsit loc, printre alţii, brandul de centre de fitness Stay Fit, reţeaua de suplimente nutritive Herbalife Nutrition, marca locală de cosmetice Gerovital, dar şi localul specializat în burgeri, Uncle John.

Lanţul de restaurante Uncle John a deschis unitatea de la parterul magazinului Cocor la sfârşitul anului 2019, acesta fiind primul local considerat stradal din cadrul companiei. Restaurantul măsoară aproape 100 de metri pătraţi şi ocupă jumătate din spaţiul unde funcţiona anterior Subway, lanţul american de restaurante fast-food, şi jumătate din cel unde trebuia să se deschidă un magazin de modă Mango. Acesta din urmă nu s-a mai deschis, iar Subway s-a relocat tot la parterul Cocor, însă doar într-o mai mică parte a aceluiaşi spaţiu.

Magazinul Cocor are o istorie de peste patru decenii, iar de la 1 decembrie 2008 s-a diferenţiat prin serviciul de Media Channel, care a venit cu o mediafaţadă disponibilă celor care vor să fie vizibili aproape de kilometrul zero al Capitalei.

Cocor este unul dintre centrele comerciale reprezentative pentru Bucureşti, încercând în ultimii ani să-şi (re)găsească locul în piaţă. Înainte de a intra în renovare în 2009, proprietarii au vrut să-l repoziţioneze ca magazin de lux. Măsura nu a reuşit însă, deoarece aceştia nu au găsit chiriaşi de profil.

O poveste interesantă are şi Unirea Shopping Center, un proiect de peste 80.000 de metri pătraţi, înfrăţit cu Unirea Shopping Center din Braşov, deţinut de aceiaşi acţionari majoritari: Nova Group Investments România, societate controlată la rândul ei de un offshore cu acelaşi nume din Olanda, şi SIF Muntenia (SIF4). Inaugurat în 1976, proiectul din centrul Bucureştiului a fost extins în anii ’80. Mai puţin de 57 de milioane de lei a fost cifra de afaceri raportată de Unirea Shopping Center în 2020, rezultatul fiind aferent ambelor centre comerciale – din Bucureşti şi din Braşov – şi continuând trendul descrescător. În 2008 de pildă, afacerile se apropiau de 100 de milioane de lei. Valoarea de piaţă a companiei a ajuns la 196,5 milioane de lei, potrivit BVB.

Compania a fost deţinută de omul de afaceri Dan Adamescu, iar după decesul acestuia în 2017, Unirea Shopping Center a fost implicată într-un conflict între fosta soţie, Carmen Palade, şi fiul omului de afaceri – Alexander Adamescu.

„Vom dedica resurse importante în următoarea perioadă în reamenajarea centrelor comerciale din Bucureşti şi Braşov. Dorim să creştem atractivitatea locaţiilor şi să atragem retailerii cei mai inovatori din România şi străinătate”, spunea, în 2019, Bogdan Alexander Adamescu, preşedintele Consiliului de Administraţie.

În 2016, el fusese acuzat de dare de mită împreună cu tatăl său, aflându-se, la acel moment, la Londra. La finalul lunii aprilie 2017, Tribunalul din Londra a decis suspendarea extrădării lui Alexander Adamescu, odată cu această decizie revocându-se şi măsura controlului judiciar faţă de acesta.

În ţară, Dan Adamescu, tatăl lui Alexander, şi-a găsit sfârşitul în detenţie la începutul anului 2017. Pe lângă magazinul Unirea, Dan Adamescu deţinea mai multe afaceri, printre care Astra Asigurări şi Medien Holding, trustul care include ziarul România Liberă. De asemenea, era proprietarul hotelului Intercontinental din Bucureşti. Magazinul Unirea îl cumpărase după venirea la putere a lui Emil Constantinescu, în 1996.

Nici reprezentanţii Unirea Shopping Center, nici cei ai Cocor nu au răspuns solicitării Business Magazin referitoare la planurile lor de dezvoltare şi viitorul zonei centrale a Capitalei din punct de vedere comercial.

Un centru comercial are nevoie de o strategie de dezvoltare şi de o ofertă atractivă pentru retaileri, aşa că un proiect major de refurbishment şi recondiţionare ar putea repoziţiona şi repune pe harta comercială cele două ancore majore din Piaţa Unirii – Unirea Shopping Center şi Cocor. Retailerii şi comercianţii importanţi sunt foarte interesaţi să fie prezenţi într-un complex comercial din zona centrală a Bucureştiului.

Aşa se explică deschiderea recentă a magazinului Sephora, controlat de gigantul LVMH, care este şi proprietarul Louis Vuitton, la parterul Unirea Shopping Center, în locul spaţiului lăsat liber la final de 2020 de Pull & Bear, un brand din portofoliul gigantului spaniol Inditex, proprietarul mai multor branduri, printre care şi Zara.

Unirea Shopping Center fusese cândva kilometrul zero al imperiului Inditex şi al modei româneşti. La finalul anului trecut însă, la capătul mai multor luni marcate de pandemie, spaniolii au închis două dintre magazine – Bershka şi Pull & Bear. Au rămas deschise Zara şi Stradivarius, alte două mărci ale Inditex. Pe faţada complexului, se mai vede astăzi doar în umbră numele fostului magazin Bershka.

Parterul Unirea Shopping City era, înainte de pandemie, una dintre cele mai râvnite zone pentru comercianţii de modă şi cosmetice care aveau astfel un spaţiu în centru comercial, dar cu intrare din stradă. Aşa se explică cum, de-a lungul anilor, aici s-au aşezat nume mari din modă, în frunte cu Zara sau H&M. Pe segmentul de parfumerie, tot aici se găseşte şi Douglas, în coasta căruia a venit acum Sephora, principalul său competitor.

Astazi, prin magazinul Unirea bate vântul, mai ales la etajele superioare. La parter, mai supravieuiesc nume precum Chopstix sau Koton, dar insuficient cât sa resusciteze potenialul i renumele de altadata.

Un nume cu tradiţie, devenit reper şi punct de întâlnire atât pentru bucureşteni, cât şi pentru cei veniţi din provincie, este McDonald’s Unirii, restaurantul-emblemă din Piaţa Unirii. Spre deosebire de alţi chiriaşi din zonă, acesta încă rezistă.

„Restaurantul McDonald’s Unirii este primul nostru restaurant din România şi, în cei peste 26 de ani de la înfiinţare, traficul său a fost peste media restaurantelor similare din portofoliul nostru. Pentru noi, zona Unirii va fi mereu un punct de referinţă şi sperăm ca ea să continue să se dezvolte şi să rămână un punct de interes pe harta Bucureştiului”, spun reprezentanţii reţelei de restaurante.

Dezvoltarea pieţei de retail a adus aşadar în România şi retailerii internaţionali, care au evaluat atent toate centrele comerciale din Bucureşti, alegând ceea ce li se potriveşte din punct de vedere comercial, al nivelului investiţional şi al potenţialului de vânzare. Numele noi care au apărut în piaţa mallurilor s-au transformat într-o concurenţă pentru cele două proiecte din centru, dar nu beneficiază de poziţia atât de favorabilă a acestora.

„Zona Unirii are potenţial, fiind foarte bine branşată la staţiile de metrou şi poziţionată central. E o zonă cu trafic pietonal foarte mare, care ar putea deveni echivalentă cu marile capitale ale lumii. Predictibilitatea pieţei este însă o problemă atunci când vine vorba de investiţii”, spune Andrei Pogonaru, proprietarul Veranda Mall, cel mai nou centru comercial de mari dimensiuni apărut pe scena de retail din Bucureşti, fiind deschis în toamna anului 2016.

În ceea ce priveşte costurile de închiriere, zona centrală a Capitalei, care, dincolo de zona Unirii, se extinde şi către Universitate şi Calea Victoriei, vine cu chirii de 70 de euro pe metru pătrat pentru centrele comerciale şi de 45 de euro pe metru pătrat pentru spaţii stradale, care suportă diferenţe în funcţie de suprafaţă şi de poziţionare, spun consultanţii imobiliari.

Reţeaua de librării Diverta era unul dintre chiriaşii cunoscuţi din Unirea Shopping Center, însă şi-a închis spaţiul în 2020.

„E nevoie de o politică şi de un management coerent. Întregul proiect ar fi avut un mare succes dacă ar fi fost bine gestionat”, este de părere Octavian Radu, proprietarul Diverta.

Astăzi, prin magazinul Unirea bate vântul, mai ales la etajele superioare. La parter, mai supravieţuiesc nume precum Chopstix sau Koton, dar insuficient cât să resusciteze potenţialul şi renumele de altădată.

Poziţia nu este singurul element de care depinde succesul unor proiecte. Pentru ca spaţiile centrale stradale – foarte importante, de altfel, pentru bucureşteni, pentru turişti şi chiar şi pentru primării – să devină atractive, este nevoie de investiţii.

„Trebuie să existe un interes foarte mare al autorităţilor pentru a dezvolta aceste zone şi pentru a colecta taxe la bugetul local. Trebuie gândit un mix de chiriaşi adecvat, asemănător cu cele din centrele comerciale, cu o dispunere în funcţie de zonă şi de categorie a retailerului. În alte ţări sunt proprietari unici care gândesc un mix de chiriaşi astfel încât să atragă cumpărătorii, cu suportul autorităţilor care pot controla procesul”, mai spune Cristina Toroş de la CBRE România.

Toate acestea explică de ce Bucureştiul nu are în centru un punct de atracţie, la fel cum se întâmplă cu zonele centrale ale altor mari capitale europene.

„Calea Victoriei devine, încet-încet, un punct de atracţie al Capitalei, însă nu este suficient. Este clar că se doreşte o dezvoltare şi că se poate. De ce nu şi pe Bulevardul Magheru sau pe Calea Dorobanţilor? Un refurbishment general al acestor bulevarde închide un triunghi comercial în centrul Bucureştiului, cu Piaţa Victoriei – Magheru/Dorobanţi – Unirii, şi deschide oraşul către o experienţă comercială adecvată, ce va aduce beneficii generale”, adaugă Cristina Toroş.