In vremurile bune, pe la inceputul lui 2007, bancherii de la Merrill Lynch, Deutsche Bank si alte grupuri financiare au mizat pe Xu Jiayin, un mogul imobiliar care se presupunea ca va deveni urmatorul miliardar al Chinei. Ei i-au imprumutat 400 de milioane de dolari companiei lui Xu, l-au incurajat sa cumpere suprafete mari de teren, iar la inceputul lui 2008 i-au promovat o emisiune initiala de actiuni a companiei sale Evergrande Real Estate Group din Hong Kong, emisiune in valoare de 2,1 miliarde de dolari.

Un an mai tarziu, piata imobiliara a Chinei era prabusita, Evergrande era inglodata in datorii, iar bancherii de pe Wall Street se confruntau cu mari pierderi, pentru ca firma chinezeasca nu a vandut nicio actiune investitorilor.

Acum, spun analistii, Evergrande a devenit un simbol al erei de investitii fara capatai din China, cand bancherii internationali, brokerii si managerii de fonduri de investitii cu grad ridicat de risc s-au repezit aici sperand sa profite de pe urma celui mai mare boom in constructii din lume. Din cauza pariurilor pe termen scurt, cateodata chiar hazardate, pe piata imobiliara a Chinei, unele dintre cele mai mari institutii financiare ale lumii ar putea sa fi pierdut pana la 10 miliarde de dolari, calculeaza analistii. "Au fost lacomi", spune Andy Xie, un economist independent care a lucrat ca economist-sef la filiala Morgan Stanley din China. "Toti se grabeau sa faca bani repede la bursa. Asa ca le spuneau dezvoltatorilor sa mearga si sa cumpere si mai mult pamant. Si asa au ruinat o gramada de companii bune."

Desi e inca neclara amploarea dezastrului imobiliar - vanzarile si-au revenit usor dupa ce s-au prabusit cu peste 50% in unele orase - investitiile in marile proiecte imobiliare s-au oprit. Ce este clar e ca boom-ul a fost alimentat partial de investitorii straini, care in ultimii patru ani au pompat zeci de miliarde de dolari in piata imobiliara chinezeasca, cumparand cladiri de birouri, vile luxoase si participatii la marii dezvoltatori. Un fond imobiliar al Morgan Stanley a cumparat un turn in Shanghai pentru peste 240 de milioane de dolari; grupul Carlyle a cumparat vile de lux; in 2008, J.P. Morgan Asset Management detinea 12% din R&F Properties, un mare dezvoltator chinez. Ca sa scoata profituri mari, multi investitori straini s-au folosit de instrumente complexe de investitii offshore, precum obligatiunile convertibile si actiunile preferentiale, ceea ce le-a oferit avantaje fiscale si le-a permis sa ocoleasca mai usor controlul strict al Beijingului in ce priveste investitiile in companiile chinezesti. Adeseori, pentru a eluda taxele, investitiile erau derulate prin intermediul unor firme din teritorii ca Insulele Cayman sau Insulele Virgine.

Un instrument preferat de joaca au fost tranzactiile cu actiuni inainte de emisiunea initiala de la bursa. Plini de lichiditati, investitorii straini emiteau obligatiuni convertibile prin intermediul unei entitati offshore, ca metoda de a investi sute de milioane de dolari intr-un dezvoltator imobiliar chinez. Cand dezvoltatorul era pregatit sa vanda actiuni in Hong Kong, el platea inapoi investitia sau obligatiunile initiale dand investitorului strain actiuni inainte de emisiune, la un pret preferential.

Analistii spun ca investitorii straini au devenit tot mai agresivi in astfel de tranzactii, uneori nemailuand in calcul riscurile. De obicei, investitorul gasea un dezvoltator, pompa sume mari in companie prin intermediul vehiculelor de investitii offshore, incuraja dezvoltatorul sa foloseasca banii ca sa cumpere suprafete mari de teren care sa creasca valoarea companiei, apoi il pregatea pentru o oferta publica initiala (IP O) la bursa din Hong Kong. La mai putin de un an de la oferta de actiuni, multi investitori aveau de gand sa-si faca exitul vanzandu-si actiunile cu un profit imens.

Investitorii au sperat sa profite si de pe urma monedei chinezesti, yuanul, care se aprecia in fata dolarului si atragea si mai mult capital speculativ in piata imobiliara.

"Unele dintre obligatiunile convertibile erau foarte complicate", spune Richard Sun, partener la biroul din Hong Kong al PricewaterhouseCoopers (PwC).

Strategia a fost incurajata de o avalansa de oferte publice initiale la bursa din Hong Kong, in urma carora dezvoltatorii imobiliari au strans miliarde de dolari in ultimii cinci ani. In 2007, spre exemplu, cand China a ajuns cea mai atractiva piata de IP O, dezvoltatorii chinezi au adunat o suma record de 8,3 miliarde de dolari, potrivit PwC.

Intr-una dintre cele mai mari tranzactii ale anului, Country Garden, un dezvoltator controlat de Morgan Stanley, a strans 1,9 miliarde de dolari. Fiica de 26 de ani a fondatorului a devenit rapid cea mai bogata persoana din China, cel putin pe hartie, cu o avere estimata atunci la 16 miliarde de dolari de catre revista Forbes. Cea mai mare investitie premergatoare listarii a fost incheiata cu Evergrande, firma cu sediul in provincia Guangdong, controlata de Xu Jiayin, un antreprenor respectat. Evergrande, care construia sustinut proiecte mamut, de talia complexului Royal Scenic din Guangzhou, a strans sute de milioane de dolari de la investitorii straini si apoi a inceput sa cumpere suprafete mari de teren in toata tara.