BUSINESS MAGAZIN: Au fost destule estimari pana acum, cu o plaja destul de mare. Cati bani vor intra in piata imobiliara romaneasca? Domnule Lucianu, spuneati ceva de doua miliarde de euro...

RADU LUCIANU: Anul trecut am zis ca  se vor investi in 2006 un miliard de euro, dar estimarea a fost depasita.

GABRIEL BIRIS: Dar cu cat a fost depasita, cu foarte mult?

RADU LUCIANU: Da, pentru ca investitorii s-au napustit ca berbecii.

ADRIAN CRIVII: Dar despre ce discutam? Doar despre Bucuresti? Ca mai sunt si alte piete. Si nu vorbim numai de investitori institutionali?

RADU LUCIANU: Eu m-am referit strict la dezvoltare, nu si la banii din fonduri care se plimba dintr-o parte in alta.

GEORGE TELEMAN: Costul produselor finite adica.

RADU LUCIANU: Exact. Cum ar fi, de exemplu, Grupo Lar, care a bagat "x" milioane de euro intr-un proiect. Si ca ei mai sunt inca 20, sa zicem. Si acesti 20 de dezvoltatori am estimat eu ca investesc un miliard de euro. Dar sunt banii lor, de portofoliu, pe care ii investesc si dezvolta ceva.

GABRIEL BIRIS: Vorbiti de "productie"?

RADU LUCIANU: Da, productie de imobile. Nu bani din vanzarea cladirilor.

GABRIEL BIRIS: ... ca avem deja o cladire care a fost vanduta de trei ori - City Mall.

RADU LUCIANU: Anul acesta estimez ca vor fi doua miliarde, poate chiar trei miliarde de euro, pentru ca sunt din ce in ce mai multi bani. Dar vorbesc de dezvoltare, de "productie", cum zicea domnul Biris.

BUSINESS MAGAZIN: Iar banii "plimbati" - adica tranzactiile cu fonduri sau alti investitori institutionali?

RADU LUCIANU: Vor fi, de asemenea, multi bani.

GABRIEL BIRIS: Mult mai multi.

GEORGE TELEMAN: Macar dublu, pentru ca schimbi de doua ori mainile.

GABRIEL BIRIS: Cred ca vor fi semnificativ mai multi decat cei investiti in dezvoltare, pentru ca, in momentul de fata, nu prea ai cu cine sa le construiesti.

BUSINESS MAGAZIN: Vom avea deci in continuare proiecte care exista pe hartie, dar care se vor rula si pana la urma productie nu va fi?

GABRIEL BIRIS: Da, si cladiri care vor fi vandute si revandute.

GEORGE TELEMAN: Prima data il vinzi inainte de a fi construit, apoi il mai vinzi de inca doua ori.

IONUT DOGARU: Ar mai fi o discutie. Noi vorbim de dezvoltatori, dar cine sunt dezvoltatorii? Pentru ca in momentul de fata toata lumea dezvolta, de la cei care pana ieri vindeau produse cosmetice pana la cel care avea retea de cafenele. Acum fac dezvoltari imobiliare pe terenuri de 3.000, de 5.000 de metri patrati.

ADRIAN CRIVII: Acesta este pionieratul.

IONUT DOGARU: Cred ca acum avem si pionierii si oamenii, sa zicem, mai structurati, dezvoltatori de meserie.

ADRIAN CRIVII: O sa vina si dezvoltatori straini foarte mari.

BUSINESS MAGAZIN: Care este diferenta intre oamenii care dezvoltau acum trei-patru ani si cei care dezvolta acum, care probabil - macar partial - sunt aceiasi si cei care incep acum sa dezvolte?

ADRIAN CRIVII: Profesionalismul.

GABRIEL BIRIS: Fiecare are piata lui. Sunt nise diferite. Inca e loc pentru micii investitori, la fel ca si pentru marii developeri.

BUSINESS MAGAZIN: Deci nu se calca pe picioare cei mici cu cei internationali?

GABRIEL BIRIS: In momentul de fata, nu. Peste ceva timp nu va mai fi la fel.

MULER ONOFREI: Toti dezvoltatorii se profesionalizeaza.

ADRIAN CRIVII: Da, aceasta este diferenta intre ce s-a construit acum cinci ani, ce se face astazi si ce se va ridica maine.

IONUT DOGARU: Si proiectul acela mic trebuie facut intr-un anume fel.

MULER ONOFREI: Una dintre problemele cele mai mari este ca vin fonduri care se uita la un anumit tip de produs investitional, care nu poate fi oferit decat de un anumit tip de dezvoltatori, cei care inteleg ce vrea fondul respectiv. Iar acei developeri sunt foarte putini, probabil sub zece in Bucuresti. Si tocmai aici este un decalaj foarte mare intre asteptarile clientilor, adica ale chiriasilor, asteptarile fondurilor care cumpara - de la calitatea constructiei pana la tipurile de contracte de inchiriere. Ca sa nu mai vorbim de detalii precum termenele de contractare, care sunt deja o fantezie in Romania. Initial nu am crezut, pana cand nu am inceput sa construim. Toata lumea iti spune acelasi lucru si exact asta se intampla. Toata lumea stie, toata lumea isi asuma. Singura solutie este sa faci contracte de constructie cu penalitati ingrozitoare.

GEORGE TELEMAN: Vorbeai mai devreme de lipsa de produs de pe piata. Intr-un fel e normal, toata lumea s-a grabit sa intre in produse cu rentabilitate mai mare. Cele despre care spui tu - pentru fonduri de pensii - au timp sa astepte.

ADRIAN CRIVII: Acestia sunt adevaratii bani care o sa intre pe piata - fondurile private de pensii, de sanatate, de asigurari de viata. Pentru ca se si potriveste tipul fondului cu industria. Ai asteptare peste 20 de ani sa-ti vina banii. Unde sa investesti? In imobiliar, unde ai randament nu spectaculos, dar consistent si poti sa prinzi si un ciclu de cadere a pietei si sa reziste.

IONUT DOGARU: Noi vorbim foarte frumos despre piata imobiliara. Dar cred ca vorbim de fapt doar de Bucuresti si patru-cinci orase mari, dar la nivel national nu stiu cat se percep investitiile imobiliare.

GABRIEL BIRIS: Daca nu se misca lucrurile nici in Bucuresti cum sa se miste in alta parte?

GEORGE TELEMAN: Bucurestiul se misca, este evident. Practic, este orasul cu cea mai mare crestere economica din Europa - 9%.

GABRIEL BIRIS: Dar e foarte interesant sa vezi de unde vine cresterea economica. Pentru ca acum, fara sa fi avut timpul sa diger cifrele, simt ca avem o crestere economica venita dintr-un sector economic foarte limitat - si anume constructiile. Este un motor, e clar. Dar ca motorul acesta sa aiba combustibil, este nevoie de investitii in industrie, in productia de bunuri si servicii. Care nu este la nivelul la care ne-am astepta, din pacate.

ADRIAN CRIVII: Pentru ca discutam de unde vin banii, banii intra din foarte multe fonduri speculative care, treptat-treptat, au intrat sau chiar au iesit deja. Dar trebuie sa remarc ca o suma foarte mare provine de la veniturile celor care muncesc in strainatate. Vorbim de 5% din PIB - aproape cinci miliarde de euro - care au intrat in tara. Vorbeam de constructii - 7% din PIB. Au ciocanit si au bocanit constructorii de 7% si au economisit cei care lucreaza in strainatate si au adus 5% din PIB.

GEORGE TELEMAN: Eu sunt putin mai optimist decat domnul Biris si va spun si de ce. Ma uit si unde investesc si la cine inchiriez. Vad conceptul de near-shoring (externalizare de servicii - offshoring in regiuni apropiate - n.r.) care este destul de dezvoltat. Am investit in cladiri imobiliare si vorbim de chiriasi de centre de servicii ca Wipro, HP, Oracle, Accenture. Sunt cateva companii mari care au investit deja si au planuri ca in 3-4 ani sa le dezvolte.

GABRIEL BIRIS: Domnul Teleman are marele avantaj ca vede lucrurile din prisma investitorului care a bagat bani in imobile si vede cum se misca piata. Dar cred ca are o vedere limitata la un segment superior. Ce aveti voi nu au multi. In momentul de fata nu sunt multe spatii de birouri de clasa A si atunci cererea care exista pe piata este foarte usor sa o satisfaceti. Sa vedem insa ce va fi daca maine oferta de spatii creste de cinci ori. Se vor umple? Si nu maine, ci poate intr-un an de zile se va intampla.

GEORGE TELEMAN: Intr-un an de zile nu. Eu zic ca in patru ani, oferta va fi de patru ori mai mare. Bucurestiul suporta un milion de metri patrati de birouri.

GABRIEL BIRIS: Si in momentul de fata cat sunt?

GEORGE TELEMAN: Cred ca 200-250.000.

GABRIEL BIRIS: Si ziceti ca un milion vor fi in patru ani?

GEORGE TELEMAN: In cinci ani de zile.

GABRIEL BIRIS: Eu cred ca vor fi mai repede.

GEORGE TELEMAN: Nu ai fizic cum.

MULER ONOFREI: Dar asta s-a intamplat in toate tarile din jur. La un moment dat exista un boom de oferta pe piata, dar e un mecanism normal de ajustare. Nu se mai construieste o perioada, piata se regleaza. Ce este important este sa existe o crestere economica sustinuta care sa acopere acest boom imobiliar. Ceea ce, pana in prezent, chiar am avut si cred ca vom avea in continuare.

GABRIEL BIRIS: Senzatia mea este ca segmentul imobiliar se misca foarte puternic si nu reflecta exact cresterea economica.

MULER ONOFREI: Poate e adevarat ca economia creste mai incet decat piata de real estate, dar, pe de alta parte, trebuie sa ne gandim la cum arata piata imobiliara nu de mult. Si ma refer la segmentul pe care il cunosc - spatiile industriale. Oferta era acum cativa ani extrem de mica...

GEORGE TELEMAN: Era la zero practic.

MULER ONOFREI: Erau cladiri proaste, in locatii ingrozitoare, care nu serveau scopului pentru care au fost construite.

GABRIEL BIRIS: Absolut. Care au fost sufocate de trafic, erau in centrul orasului...

GEORGE TELEMAN: Si asta acum doi ani de zile, nu mai departe.

MULER ONOFREI: Si acum in domeniul industrial, ne chinuim - ProLogis si alti dezvoltatori - sa construim. Pana se va ajunge la situatia in care sectorul imobiliar sa decoleze in raport cu restul economiei, mai e de construit. Pentru ca e o tara goala.

ADRIAN CRIVII: Asa e. Toti stiti ca pe piata imobiliara este un decalaj intre cerere si oferta. Intre cererea solvabila si oferta competitiva. Deocamdata in Romania, pe toate segmentele de piata, este foarte mare decalajul. Si acesta este motorul care urca piata imobiliara, dincolo de economie, pana ajunge piata sa se maturizeze. Cand se va maturiza piata, vor aparea reglajele fine. In orice caz, piata imobiliara nu e o piata de bunuri fungibile. La masini, la grau sau portocale daca pretul e mare, vine imediat lumea cu produse si pretul se echilibreaza. Daca e un deficit pe piata de birouri, nu poti sa-l rezolvi in trei sau sase luni, pentru ca trebuie sa construiesti un an si ceva, doi ani.

GABRIEL BIRIS: Da, pana la urma nu trebuie sa ne temem ca piata imobiliara o va lua inaintea economiei, pentru ca - asa cum ati spus - oferta de spatii, cel putin pe industrial sau logistica, era aproape neglijabila. Si atunci zicem ca nu sunt investitii in servicii de logistica. Da, dar serviciile de logistica fara spatiile adecvate nu pot sa functioneze. E normal sa existe intai oferta de spatii de calitate, care probabil vor atrage apoi si investitii in servicii.

ADRIAN CRIVII: Haideti sa revenim totusi la intrebarea "de unde vin banii?" Stiti care este, dupa parerea mea, motorul cel mai important care a dat drumul la industria aceasta imobiliara? Faptul ca pamantul este cea mai mare avere a unei tari si Romania a fost caracterizata in ultimii 17 ani de faptul ca cel mai important activ a fost in afara circuitului economic. Cate terenuri au zacut in jurul marilor orase? Vorbim de averea oraselor care nu a fost pusa in valoare. Au inceput apoi, au intrat in intravilan, a inceput putin sa se dezvolte infrastructura, au inceput constructiile. Oricine investeste in imobiliare are la baza un teren pe care construieste un mall, o cladire de birouri, relocheaza o fabrica. Eu zic ca stabilitatea economica, scaderea inflatiei si investitiile care au venit pe activele acestea importante aflate in afara exploatarii au generat banii. In plus, cred ca o parte din bani au venit si de la expati, care si-au plasat aici o parte din economii.

GEORGE TELEMAN: Cred ca au inceput sa vina si fondurile de investitii, care investesc masiv. Iar developerii construiesc, cauta noi locatii, vand proiectul si se apuca de altele.

GABRIEL BIRIS: Probabil ca cei mai multi bani vin de la fonduri de private equity.

IONUT DOGARU: Si de la developeri in sine. De exemplu, noi avem banii nostri cu care facem pana la 40% din proiect dupa care atragem finantarile si avem o alianta cu Morgan Stanley care este gata sa ne finanteze. Problema nu este insa ca nu ar exista bani, ci ca nu sunt proiecte.

ADRIAN CRIVII: Si capacitatea de a le pune pe piata.

MULER ONOFREI: Expertiza lipseste. In Romania exista cerere, exista bani, exista si straini care sunt dispusi sa se relocheze, ce nu exista insa - in afara de infrastructura - e o lipsa crasa de expertiza locala in ceea ce priveste dezvoltarile imobiliare, iar aceasta este principala frana.

BUSINESS MAGAZIN: Haideti sa facem un scenariu. Ce se va intampla in trei sau cinci ani de acum incolo? Se va satura piata, va creste fluxul de investitii?

GEORGE TELEMAN: Este evident ca randamentele nu mai sunt asa de mari. In doi ani de zile au scazut de la 14% la 7%.

GABRIEL BIRIS: Se vorbeste de 6,5%.

ADRIAN CRIVII: Asta inseamna o maturizare a segmentului de birouri.

GEORGE TELEMAN: Bucurestiul ramane pentru noi principala tinta de investitii.

RADU LUCIANU: Bucurestiul este motorul a tot ce inseamna scaderi de yield-uri (randamente anuale - n.r.) si cresteri de preturi. Si vor mai scadea randamentele. Ce se va intampla pe termen mediu? Trei ani, zic eu, ca mai dureaza pana se calmeaza tot. Cinci ani va mai dura pana se satureaza piata de locuinte si de retail.

GEORGE TELEMAN: Cate apartamente se construiesc anual in Bucuresti?

IONUT DOGARU: In momentul de fata sunt in constructie cam 8.000. Cam in trei ani se vor termina.

GEORGE TELEMAN: Si cererea cat e? Este de 60.000?

RADU LUCIANU: Oficialii anunta 2,4 milioane de locuitori in Bucuresti. Neoficial, noi credem ca sunt peste trei - 3,3-3,4 milioane - populatie aflata zilnic in oras - cu studenti, cu straini...

GABRIEL BIRIS: ... cu satelitii, ca daca stai in Pipera nu esti trecut ca locuitor al Bucurestiului.

RADU LUCIANU: Mai sunt si oameni care cumpara ca investitie.

ADRIAN CRIVII: In Bucuresti si orasele mari cumpara foarte mult si cei care lucreaza in strainatate si vor sa se mute.

GABRIEL BIRIS: Cate din unitatile noi lansate pe piata sunt cumparate de cei care efectiv o sa locuiasca in ele?

RADU LUCIANU: 40%.

IONUT DOGARU: Si asta e o problema, pentru ca frica noastra ca dezvoltator este sa nu patim ca la Budapesta unde sunt dezvoltari fantoma in care bate vantul. Pentru ca au cumparat oamenii ca investitie si nu locuieste multa lume in acele complexuri. In Romania nu suntem inca in faza asta.

RADU LUCIANU: Se vor inchiria si apoi vor scadea chiriile. Asta va fi provocarea: sa gasesti o locuinta buna la un pret rezonabil. In loc sa dai 2.000 de euro lunar, poate vor ajunge la 300-400 de euro. Si asa se va schimba mentalitatea romanului de a nu mai baga 500.000 sau un milion de euro pentru a-si cumpara o locuinta, ci va sta cu chirie. Asa cum se intampla si in alte tari. Oameni cu milioane in cont stau o viata intreaga cu chirie.

ADRIAN CRIVII: La noi este o dovada de stabilitate. Iau casa, stau aici. Societatea moderna presupune ca te muti unde gasesti de lucru.

GEORGE TELEMAN: OK, piata este in curs de maturizare, dar care vor fi performerii pietei imobiliare in perioada urmatoare?

RADU LUCIANU: Dezvoltatorii vor fi performerii, insa trebuie sa stie exact ce construiesc. Acum s-au aruncat aproape toti pe rezidential, pentru ca au sesizat ca este o cerere foarte mare. Insa vor fi si dezvoltatori care vor avea rateuri in doi sau trei ani de acum incolo.

GABRIEL BIRIS: Fondurile de investitii merg mai mult pe piata de birouri.

RADU LUCIANU: Dar iau si ele teapa. Sunt fonduri - nu dau nume - care s-au cait ca au luat cladiri de birouri si nu-si scot banii. Au avut de cheltuit niste fonduri anul trecut, s-au aruncat ca lupii si acum au trecut pe la noi ca au un portofoliu de vanzare.

GEORGE TELEMAN: Care-i riscul tau? Banuiesc ca sunt yield-uri sub piata.

RADU LUCIANU: Da, ele vand ceva rau cu ceva bun la pachet ca sa le marite. Dar asta este. Sunt foarte multi bani. Sunt prea multi bani, zic eu.

ADRIAN CRIVII: Nu-i resoarbe piata, nu poate sa-i inghita?

RADU LUCIANU: Nu stiu. Piata ii inghite, dar se duc preturile in sus. Ceea ce este de vanzare devine mai scump, si mai scump.

BUSINESS MAGAZIN: Interesanta chestiunea cu prea multi bani. Care-i riscul?

GEORGE TELEMAN: Parerea mea este ca vor fi si mai multi. Vor castiga cei care reusesc sa gaseasca proiecte la un randament acceptabil.

RADU LUCIANU: Va fi un pericol, pentru ca, daca cei care dezvolta proiecte - in nebunia lor de a obtine mai multi bani - crezand ca o sa le creasca de zece ori pretul, si nu o sa vanda proiectul pentru a face altele, banii vor disparea. Pentru ca o sa se sature si fondurile si vor pleca in Bulgaria, in Serbia.

BUSINESS MAGAZIN: Este deja o bula a preturilor despre care se tot vorbeste? O bula care se va sparge inevitabil la un moment dat?

ADRIAN CRIVII: Depinde de ce se intampla cu economia. Daca va continua sa creasca nu vor fi probleme pe piata imobiliara. Sa nu eliminam in totalitate subiectul globalizarii. Daca pica bursele internationale, vor fi efecte si la noi.

GEORGE TELEMAN: Si primul semn e cresterea dobanzilor. Si cred ca ar fi un moment bun sa mai mergem sa strangem niste bani de pe pietele financiare, pana nu mai cresc dobanzile.

BUSINESS MAGAZIN: Cat ati investit pana acum in Romania?

GEORGE TELEMAN: 150 de milioane de euro in cateva proiecte mai speciale, fara rezidential, fara speculatii pe terenuri, ca nu avem mandat pentru asa ceva.

BUSINESS MAGAZIN: Domnule Crivii spuneati ca se pregatesc multe fonduri sa intre in piata. Ce ii mana?

ADRIAN CRIVII: Eu ma refeream la fondurile de pensii care este normal sa fie prezenti pe o piata imobiliara stabila.

RADU LUCIANU: Da, in momentul acela vorbim de o piata matura.

MULER ONOFREI: Probabil ca in perioada urmatoare vor intra mai multi developeri de calitate internationala. Iar acestia vor dezvolta produse investitionale ce ar putea fi cumparate de aceste fonduri de pensii. Pentru ca acum nici nu ar avea ce sa ia.

RADU LUCIANU: Eu le spun ce sa cumpere: teren. Am ajuns sa vand terenuri mai mari, ca valoare, decat o cladire.

GEORGE TELEMAN: Degeaba, daca nu au mandat sa investeasca in asemenea proprietati, nu pot sa intre.

IONUT DOGARU: Iar treaba asta cu terenurile imi distruge mie oportunitatile de a putea investi si de a face proiecte noi. Pentru ca eu am "nesansa" ca nu pot investi intr-un teren si sa astept trei ani dupa care sa vand terenul. Eu trebuie sa am un plan foarte clar: cumpar terenul, construiesc in doi ani, dupa care vand si o iau de la capat. Iar preturile actuale sunt oarecum umflate artificial din cauza atitudinii speculative.

BUSINESS MAGAZIN: Daca bani vor fi tot mai multi in piata, exista vreun motiv sa nu creasca si in continuare preturile?

GEORGE TELEMAN: Niciun motiv.

BUSINESS MAGAZIN: De altfel, recent a fost facuta publica o informatie cum ca preturile vor continua sa creasca inca 15 ani.

GEORGE TELEMAN: 15 ani e prea mult.

MULER ONOFREI: E greu de spus. Cine are globul de cristal?

ADRIAN CRIVII: S-ar putea sa vorbim de un ciclu de 20 de ani. Noi crestem deja de sapte ani, din 2000.

BUSINESS MAGAZIN: Deci 13 ani ar mai putea, poate nu chiar 15.

GABRIEL BIRIS: Dar au scazut vreodata preturile in Romania?

ADRIAN CRIVII: Da, intre 1996 si 2000 a fost cadere libera. Ganditi-va ca era o perioada in care nu se construia mai nimic in Romania si lumea se intreba de ce nu se construieste. Cumparai o locuinta cu o treime din costuri. Cine sa construiasca. Iar acum vorbim de randamente de 50% sau chiar 100% la rezidential. Adica dai 500 de euro si vinzi cu 1.000 metrul patrat. Atunci te costa 300 de euro si vindeai cu 100.

IONUT DOGARU: Nu mai ziceti de randamente asa de mari, ca nu e chiar asa.

ADRIAN CRIVII: La dumneavoastra, cei care trateaza profesional subiectul, nu. Dar mai sunt cei care dau lovituri.

IONUT DOGARU: Cred ca si in acest caz e din ce in ce mai putin. Nu mai e ca acum doi-trei ani.

BUSINESS MAGAZIN: Este complicat sa finantezi un proiect imobiliar in Romania?

GABRIEL BIRIS: Depinde foarte mult de proiect si de expertiza dezvoltatorului. Dar cei care au facut deja un proiect care a iesit fara probleme nu au nicio problema in a gasi finantare.

RADU LUCIANU: Nici eu nu cred asta. Daca nu te duci la o banca, te duci la alta, e chiar imposibil sa nu gasesti pe cineva care sa te finanteze.

BUSINESS MAGAZIN: In concluzie, mai exista potential de crestere?

GABRIEL BIRIS: Categoric, pe piata imobiliara este un potential de crestere imens.

ADRIAN CRIVII: Cand cineva care stie imobiliare intra in tara asta si se uita cu atentie, isi da seama cati bani trebuie bagati aici. Cand vezi drumurile, cand vezi cartierele, cand vezi izolarea termica, iluminatul, tot-tot-tot.

IONUT DOGARU: In concluzie, nu stim cati bani vor intra, dar cu siguranta vor fi multi.