Consecinţele neaşteptate ale reglementărilor chiriilor din New York pun sub semnul întrebării viitorul pieţei imobiliare a unuia dintre cele mai iconice oraşe din lume.

Chiar şi în lumina puternică a după-amiezii, apartamentul cu două dormitoare din Manhattan are o paloare fantomatică, pereţii crăpaţi emanând o nuanţă gălbuie ca de fotografie învechită. Aşchii de vopsea cad din tavan. Un porumbel mort se descompune pe podeaua bucătăriei.

Proprietarul, Douglas Peterson, face aici o oprire într-un tur descurajant al unei clădiri cu 21 de apartamente pe care a cumpărat-o în 2018 pentru 4,8 milioane de dolari. Compania sa, City Skyline Realty, este specializată într-o nişă de investiţii imobiliare: proprietăţi supuse sistemului de reglementare a chiriilor din New York, cel mai vechi şi cel mai mare program de acest gen din America. Pentru acest apartament bine situat pe West 164th Street din Washington Heights, o enclavă dominicană care îmbătrâneşte rapid, el nu poate cere mai mult de 650 de dolari pe lună, poate un sfert din chiria pieţei, scrie Bloomberg.

Pentru proprietarii imobiliari, pariul a fost mult timp simplu şi profitabil. Cumpărau clădiri degradate care sunt, în limbajul din New York, cu chirie stabilizată. Le reparau. Pasau cheltuielile în sarcina chiriaşilor prin creşterea chiriilor, ceea ce era permis de lege. Încasau chiria. Repetau. Odată ce chiriile se apropiau de 2.800 de dolari pe lună, proprietarii cereau maximul suportat de piaţă, iar apartamentele deveneau o mină de aur. „Trebuia doar să ai răbdare”, povesteşte Peterson.

Dar pariul lui pe creşterea chiriilor a mers dezastruos de prost, la fel ca pentru ceilalţi proprietari din oraş. În 2019, alarmaţi de scăderea numărului de locuinţe la preţuri accesibile, oficialităţile statului New York au rescris regulile. O schimbare importantă este coborârea drastică a pragului până la care proprietarii ar putea să ridice chiriile după renovare. Într-o schimbare şi mai importantă, apartamentele nu mai părăsesc programul atunci când chiriile cresc suficient de mult.

Anul trecut, clădirile din New York cu cel puţin un apartament cu chirie stabilizată s-au vândut la un preţ mediu în scădere cu 34% faţă de 2019, potrivit Maverick Real Estate Partners, un manager de investiţii din New York. În schimb, preţul apartamentelor nereglementate a crescut cu 23%. Valoarea unităţilor cu chirie stabilizată a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari.

Peterson, care a cumpărat peste 40 de proprietăţi pentru 300 de milioane de dolari în 20 de ani, este acum în dificultate. Rămâne în urmă cu creditele ipotecare şi se chinuie să găsească bani pentru reparaţii. În octombrie, Fannie Mae, compania de credite pentru locuinţe susţinută de guvern, a început proceduri de executare silită împotriva a peste zece dintre  proprietăţile sale, inclusiv a clădirii de pe strada 164. „Cariera mea s-a încheiat”, spune Peterson. „Acum rămâne doar o întrebare: ce las în urma mea? Se va spune despre mine că am abandonat corabia când se scufunda sau că am rămas şi am luptat?”

Anul trecut, clădirile din New York cu cel puţin un apartament cu chirie stabilizată s-au vândut la un preţ mediu în scădere cu 34% faţă de 2019, potrivit Maverick Real Estate Partners, un manager de investiţii din New York. În schimb, preţul apartamentelor nereglementate a crescut cu 23%. Valoarea unităţilor cu chirie stabilizată a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari. În decembrie, Federal Deposit Insurance a vândut împrumuturi de 15 miliarde de dolari garantate în principal cu apartamente cu chirie stabilizată din New York la o reducere de 40%. Mai recent, pe fondul îngrijorării legate de expunerea la piaţa imobiliară, acţiunile New York Community Bancorp — care deţine aproximativ 37 de miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate garantate prin unităţi cu chirie reglementată — au scăzut cu 38% într-o singură zi. „Mulţi proprietari cu care vorbesc vor să scape de clădiri”, spune Lazer Sternhell, directorul executiv al Cignature Realty Associates din New York. Aceste pierderi evidenţiază o luptă în creştere pentru locuinţe la preţuri accesibile care oferă un punct de sprijin pentru clasa muncitoare într-unul dintre cele mai scumpe oraşe din lume. Pentru proprietari precum Lewis Barbanel, patronul de la Barberry Rose Management din Woodmere, New York, o reglementare mai strictă a chiriei încalcă drepturile de proprietate privată şi nu va face decât să agraveze deficitul de locuinţe descurajând renovarea şi construcţiile. Compania sa a vândut anul trecut în pierdere 21 de clădiri cu chirie stabilizată. Barberry s-a despărţit de o clădire din Harlem pentru 3,8 milioane de dolari, cu 59% mai puţin decât a plătit compania în 2016. „Politicienii opresc finanţarea pentru aceste clădiri”, spune Barbanel, care îşi mută investiţiile în New Jersey şi în alte părţi. „Ei încearcă să creeze o situaţie în care proprietarii falimentează.”

Dar pentru chiriaşi, proprietarii apartamentelor plătesc acum preţul pentru împrumuturile nesăbuite ce au la bază chiriile în creştere vertiginoasă. Noile legi nu ar fi trebuit să-i surprindă pe investitorii imobiliari, spune Cea Weaver, coordonatorul campaniei Housing Justice for All, care a ajutat la conducerea luptei. „Nu am ascuns că am încercat să schimbăm regulile”, spune Weaver. „Nu ştiu dacă a fost orgoliu sau nu, dar legile se schimbă şi asta afectează pieţele.”

Controlul chiriei are o oarecare revenire după ce devenise nepopular timp de mai mult de o generaţie. În 2019, Oregon a devenit primul stat care a adoptat o lege de control al chiriei la nivel de stat, plafonând creşterile anuale la 7% plus inflaţia. Mai târziu în acelaşi an, California a limitat creşterile la 10%. Un număr de 25 de state au luat în considerare, anul trecut, plafonări. Multe ţări, inclusiv Canada, India şi Suedia, au reglementări. Pe măsură ce chiriile creşteau în oraşele mari din întreaga lume, guvernele au căutat să extindă protecţia, cu rezultate mixte. Danemarca a instituit un plafon de doi ani în 2023.

Ca regulă, economiştii urăsc controlul chiriilor, spunând că acesta distorsionează pieţele, ducând la deficit de locuinţe şi la chirii mai mari în clădirile nereglementate. De astfel de reguli beneficiază chiriaşii de lungă durată în detrimentul noilor veniţi şi sunt o modalitate ineficientă de a-i ajuta pe cei care au cea mai mare nevoie, au descoperit analiştii. Fondul Monetar Internaţional a cerut la sfârşitul anului trecut Irlandei să renunţe la limitele de preţ în „zonele cu presiuni pe chirie”, cum ar fi Dublin, deoarece restricţiile agravează deficitul de locuinţe. În schimb, agenţia a sugerat subvenţii direcţionate pentru chiriaşii săraci.

Dar Chris Herbert, directorul general al Centrului Comun pentru Studii privind Locuinţa al Universităţii Harvard, spune că piaţa nu funcţionează pentru chiriaşi. În economia clasică, creşterea preţurilor ar trebui să conducă la mai multe construcţii şi la moderarea chiriilor. Dar terenul limitat din oraşele atractive şi regulile de zonare provoacă lipsuri persistente. În acest mediu, spune Herbert, un control mai uşor al chiriilor, cum ar fi legarea creşterilor de inflaţie, ar putea fi un compromis.

Istoria New Yorkului arată urcuşurile şi coborâşurile reglementărilor chiriei pe fondul schimbărilor în puterea relativă a proprietarilor şi chiriaşilor. Două treimi dintre locuitorii oraşului îşi închiriază casele, dublul cotei naţionale, oferind chiriaşilor o influenţă politică mai mare decât în mare parte din SUA. Eforturile New Yorkului îşi au rădăcinile în încercările din secolul al XIX-lea de a îmbunătăţi sorta imigranţilor înghesuiţi în locuinţe dărăpănate.

În decembrie, Federal Deposit Insurance a vândut împrumuturi de 15 miliarde de dolari garantate în principal cu apartamente cu chirie stabilizată din New York la o reducere de 40%. Mai recent, pe fondul îngrijorării legate de expunerea la piaţa imobiliară, acţiunile New York Community Bancorp — care deţine aproximativ 37 de miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate garantate prin unităţi cu chirie reglementată — au scăzut cu 38% într-o singură zi.

New York a avut anumite forme de reglementare a chiriei din 1943, când guvernul federal a impus controale ale preţurilor pentru a combate inflaţia în timpul celui de-al Doilea Război Mondial. După ce acele protecţii au expirat la începutul anilor 1950, statul a adoptat propriile măsuri, care se aplicau clădirilor construite înainte de 1947. Acest sistem mai vechi, cunoscut sub numele de control al chiriei, restricţionează sever ceea ce plătesc chiriaşii atâta timp cât ocupă unitatea, o caracteristică ce i-a determinat pe unii chiriaşi să-şi organizeze viaţa în jurul unei oferte imobiliare incredibil de ieftine, stârnind uneori indignare sau invidie atunci când se afla despre cineva bogat sau faimos că locuieşte cu chirie mică. Doar 16.000 dintre acele apartamente cu chirie controlată au mai rămas.

Stabilizarea chiriei, care datează din 1969, acoperă aproximativ 1 milion de apartamente, adăpostind un sfert din populaţia oraşului. (Majoritatea unităţilor nu au restricţii de venit.) În fiecare an, proprietarii trimit rapoarte cu privire la veniturile şi cheltuielile lor către Consiliul pentru Chirie, numit de primar, care utilizează informaţiile pentru a determina cât de mult pot majora chiriile proprietarii. În New York, chiriaşii au plătit cu o treime mai puţin pentru apartamentele cu chirie stabilizată decât ar plăti pentru apartamente echivalente la preţul pieţei, un discount anual de până la 5,4 miliarde de dolari, potrivit unui studiu din 2023.

În anii 1990, mai orientaţi spre piaţă, legiuitorii din oraşe şi state au votat pentru relaxarea regulilor. Proprietarii puteau creşte chiriile cu 20% de fiecare dată când un chiriaş se muta. Ei îşi puteau stabili propriile chirii. Pentru multe clădiri, proprietarii puteau majora chiria lunară cu 1 dolar pentru fiecare 40 de dolari cheltuiţi cu renovarea, ceea ce înseamnă că un proprietar care a investit 60.000 de dolari într-un apartament vacant putea creşte chiria cu 1.500 de dolari pentru următorul chiriaş.

Acest sistem a făcut apartamentele reglementate mult mai atractive. „O locuinţă cu chirie stabilizată era văzută ca o opţiune la creşterea chiriilor”, spune Shimon Shkury, preşedintele companiei de brokeraj Ariel Property Advisors.

O nouă clasă de investitori s-a adunat pe o piaţă dominată istoric de clanuri imobiliare locale consacrate. Aceşti întârziaţi includ companii mai mici, cum ar fi Peterson, precum şi unele dintre cele mai mari nume de pe Wall Street. În 2015, Blackstone  a condus achiziţia de 5,3 miliarde de dolari a Stuyvesant Town şi Peter Cooper Village, cu chirie stabilizată. Blackstone, care de atunci a cheltuit peste 375 de milioane de dolari în îmbunătăţiri, spune că rămâne încrezător în investiţie.

Dar creşterea preţurilor locuinţelor din oraş a provocat reacţii. Primarul de atunci, Bill de Blasio, şi procurorul general al New York-ului, Letitia James, au spus că controlul mai slab a încurajat hărţuirea chiriaşilor şi a promovat gentrificarea şi dereglementarea a sute de mii de apartamente. Apoi un bloc de parlamentari progresişti nou creat a pregătind scena pentru schimbările din 2019 care i-au îndurerat pe proprietarii clădirilor. Momentul a fost deosebit de dificil pentru proprietari, care la scurt timp după aceea au fost nevoiţi să se confrunte cu neplata chiriilor în timpul pandemiei de Covid-19 şi cu creşterea costurilor de asigurări şi a ratelor dobânzilor.

Unii susţinători ai chiriaşilor salută scăderea preţurilor pentru apartamentele reglementate. Cu ajutorul guvernului, organizaţiile nonprofit sau chiriaşii ar putea cumpăra clădiri la preţuri mai mici, aşa cum făceau în anii 1980, spune Sam Stein, un analist al Community Service Society din New York. Apoi ar putea percepe chirii mai accesibile.

Proprietarii au încercat, fără succes, să convingă Curtea Supremă a SUA să intervină în numele lor pronunţându-se împotriva legilor chiriilor din 2019. Pe reţelele de socializare, Jay Martin, director executiv al organizaţiei programului de îmbunătăţire a locuinţelor comunitare, îi descrie pe oponenţi ca fiind comunişti şi a promis o strategie de „pământ pârjolit” în acest an pentru a lupta cu ei. „Sunt prea multe în joc”, a spus el recent pe fostul Twitter. „Trebuie să facem tot posibilul pentru a opri ca aceşti oameni să distrugă locuinţele din New York.”

Tay Raymond, în vârstă de 35 de ani, a crescut pe West 116th Street, lângă renumitul restaurant Amy Ruth, precum şi lângă o clădire în care apartamentele se vând cu 1 milion de dolari. Pe aceeaşi stradă, apartamentul ei cu trei dormitoare poate fi închiriat acum pentru 1.300 de dolari, aproximativ o treime din costul altei unităţi de pe acelaşi hol. Dar, în ianuarie, a apărut o gaură în tavanul băii, unde problemele persistau de ani de zile, şi, spune ea, şoarecii şi gândacii sunt ca la ei acasă. „Vor să ne facă să plecăm singuri”, se plânge Tay, care vinde online haine vintage. „Fie pentru că nu avem parte reparaţii, fie pentru că ne este frică de un preţ pe care nu ni-l permitem.”

Controlul chiriei are o oarecare revenire după ce devenise nepopular timp de mai mult de o generaţie. În 2019, Oregon a devenit primul stat care a adoptat o lege de control al chiriei la nivel de stat, plafonând creşterile anuale la 7% plus inflaţia. Mai târziu în acelaşi an, California a limitat creşterile la 10%. Un număr de 25 de state au luat în considerare, anul trecut, plafonări. Multe ţări, inclusiv Canada, India şi Suedia, au reglementări. Pe măsură ce chiriile creşteau în oraşele mari din întreaga lume, guvernele au căutat să extindă protecţia, cu rezultate mixte. Danemarca a instituit un plafon de doi ani în 2023.

În 2018, proprietarul ei, o firmă de capital privat numită Sugar Hill Capital Partners, a încheiat un contract pentru a cumpăra 53 de clădiri de apartamente mici pentru 250 de milioane de dolari în ceea ce este cea mai mare afacere a companiei. Sugar Hill s-a gândit că fiecare unitate ar avea nevoie de cel puţin 60.000 de dolari pentru renovare, suficient pentru a moderniza sistemele sanitare şi electrice. Însă, odată ce statul New York a limitat cât de mult pot fi majorate chiriile pentru a acoperi renovarea, Sugar Hill ar putea aloca doar 15.000 de dolari pentru un apartament.

La sfârşitul anului 2022, Sugar Hill a fost de acord să vândă 13 dintre clădirile sale cu o reducere de 54% faţă de preţul pe care compania l-a plătit. Partenerul director Margaret Grossman spune că ar dori să vândă restul portofoliului cu chirie stabilizată, inclusiv clădirea Tayei, şi să se concentreze pe proiecte noi, cum ar fi o clădire de apartamente de lux în Brooklyn, cu o terasă cu livadă de meri pe acoperiş. Grossman spune că imposibilitatea de a percepe suficientă chirie împiedică firma să investească în clădiri, dar că aceasta face tot posibilul pentru a executa reparaţii. (Compania a reparat gaura din tavanul Tayei după ce jurnaliştii de la Bloomberg au trecut pe acolo.)

Victoria Bausch locuieşte cu o colegă de apartament pentru a-şi putea permite apartamentul cu chirie stabilizată din Washington Heights. Anul trecut, chiria ei a crescut cu 300 de dolari, la 3.300 de dolari, parte dintr-o tendinţă la nivelul întregului district care a dus tarifele din Manhattan la cote record.

Într-o seară recentă, Bausch s-a alăturat celorlalţi 15 chiriaşi în holul clădirii sale din St. Nicholas Avenue, care include atât apartamente reglementate, cât şi nereglementate. Acolo locuiesc şi un director de pe Wall Street care plăteşte mai mult de 4.500 de dolari pe lună, precum şi un şofer de autobuz pensionat şi un administrator de şcoală. Mulţimea se plânge de întreţinere proastă: ţevi de apă sparte în unele apartamente, precum şi lipsa apei calde şi prea puţină căldură. În ultimii doi ani, au depus sute de plângeri la primărie. Ei ar dori, de asemenea, să primească înapoi ceea ce ei consideră creşteri ilegale ale chiriei.

Bausch, o planificatoare de evenimente care a lucrat în teatru, are o veste bună: într-o înţelegere cu biroul procurorului general al statului, clădirea i-a readus locuinţa în programul de stabilizare a chiriei şi astfel i s-a redus chiria. „Dacă lucrurile continuă să meargă aşa cum sunt, nu ne vom mai permite să locuim în New York şi nu sunt dispusă să las să se întâmple asta”, spune ea.

City Skyline Realty a lui Peterson, care anul trecut a apărut pe o listă guvernamentală a proprietarilor cu cele mai multe încălcări ale regulilor, deţine clădirea. El spune că firma sa abordează cu promptitudine plângerile şi că oraşul penalizează în mod nedrept proprietarii mari. Decontarea chiriei se referă la un fost proprietar, spune el.

Originar din Utah, în vârstă de 49 de ani, purtând cămăşi şi pălării de golf asortate, Peterson arată de obicei ca misionarul mormon care a fost cândva, când bătea la uşi în oraşele postindustriale în declin din nordul statului New York. Îşi aminteşte de zile mai bune nu cu mult timp în urmă. În 2014, a cumpărat o clădire în Bronx pentru 8 milioane de dolari şi a vândut-o doar patru ani mai târziu pentru un profit de 50%.

Peterson nu a renunţat la rolul său de proprietar în oraşul New York. În vizita sa la Washington Heights, el avertizează un lucrător al unei cârciumi despre o aparentă scurgere de gaz şi discută puţin cu adolescenţii. Adăugând o notă de umor negru despre afacerea lui în degradare, el îi spune unuia dintre super-intendenţii săi de construcţii: „Tu câştigi mai mulţi bani din această clădire decât mine”.

Într-una dintre întorsăturile ciudate ale reglementării chiriei care îi îngrijorează pe economişti, Peterson se numără printre proprietarii care lasă apartamentele goale deoarece nu are sens să le repare şi să le închirieze la tarifele actuale. Mii de apartamente sunt goale, conform estimărilor guvernamentale şi din sector.

Pe West 164th Street, nimeni nu a locuit în apartamentul cu porumbei morţi de mai bine de doi ani. Ca şi alte locuinţe, are nevoie de 100.000 de dolari în renovări, inclusiv instalaţii sanitare noi, cablaje electrice şi ţevăraie, spune Peterson. El crede că nu poate face afacerea să funcţioneze fără a creşte chiria. „Ar trebui să avem doi chiriaşi aici şi să strângem 2.500 de dolari pe lună”, spune el, întrebându-se de ce politicienii oraşului s-au întors împotriva lui. „De ce naiba ei nu ar vrea să fac asta?”