Peste 5.000 de locuinte in ansambluri cu peste 100 de unitati ar urma sa fie gata in acest an, dintre care se mai afla la vanzare peste 11%, potrivit datelor furnizate pentru BUSINESS Magazin de catre agentii exclusivi de vanzare si dezvoltatorii imobiliari. Surpriza? Pana acum, numarul mic de proiecte lansate initial pe piata a facut ca multe din primele ansambluri rezidentiale predate in iarna si primavara acestui an sa fie finalizate cu locuintele vandute integral.

Cresterea numarului de proiecte nou lansate insa, precum si starea de asteptare manifestata de clientii finali in prima jumatate a acestui an vor face ca o serie de ansambluri rezidentiale cu termenul de predare in cursul lui 2008 sa fie gata inainte de a fi integral vandute. Consultantii imobiliari considera ca aceasta nu inseamna un semnal negativ pentru piata rezidentiala, justificand ca terminarea unui proiect abia dupa vanzarea integrala a locuintelor e o situatie specifica de fapt unei piete aflate intr-o faza incipenta de dezvoltare.

“In strainatate raman cu siguranta nevandute circa 20% din locuinte in momentul finalizarii constructiei. Este un semn de maturitate ce se in­tam­pla acum”, considera Simina Istrate, sefa echipei de investitii din cadrul departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

Pe langa posibilele explicatii de mai sus, consultantii considera ca situatia actuala este determinata si de un numar tot mai mare de locuinte incluse intr-un proiect, fiind astfel mai greu pentru un dezvoltator sa vanda cateva sute de apartamente, comparativ cu primele ansambluri rezidentiale lansate, care erau de dimensiuni mai reduse si se vindeau integral inca din fazele de constructie.

“Daca si-a acoperit costurile si dobanzile finantarii, un dezvoltator va dori sa isi maximizeze profitul, tinand mai mult la pretul afisat pentru ultimele locuinte din proiect. Si-a acoperit costurile si isi permite sa astepte un pret mai mare”, spune Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko. In plus, adauga el, un proiect de lux – spre exemplu, un ansamblu de vile cu suprafete mari si finisaje de lux - isi va gasi mai greu cumparatorii, finalizarea locuintelor fara a le vinde nefiind un element negativ, in opinia lui Bordei.

Preturile mai mici afisate la momentul lansarii unui proiect rezidential au reprezentat si reprezinta de altfel unul din principalele argumente pentru cei care au cumparat o locuinta inca din stadiul de macheta sau din fazele incipiente de constructie. Un alt argument a fost oferta redusa, doritorii fiind tentati sa cumpere rapid, pentru a fi siguri ca vor locui intr-o locuinta noua, chiar daca peste cativa ani.

Majorarile de pret de la momentul lansarii pana la finalizarea unui proiect se inscriu in general intr-o marja de 20-30%, in functie de proiect, existand si proiecte ale caror preturi s-au majorat mult mai mult, fiindca lansarea a avut loc in urma cu peste un an si jumatate. Este cazul Planorama, care va livra in toamna acestui an primele doua blocuri din complex, unde preturile s-au majorat de la 650 de euro pe metrul patrat TVA la momentul lansarii in februarie 2006 pana la 1.450 euro/mp TVA pentru cele aproximativ 10 locuinte ramase nevandute dintre cele cu termen de finalizare in 2008. Alt exemplu este Asmita Gardens, unde preturile au crescut de la 1.000 euro/mp TVA in mai 2006 la 1.600 euro/mp pentru ultimele circa 30 de locuinte nevandute.

Majoritatea dezvoltatorilor au majorat insa preturile cu aproximativ 25%, cum este cazul proiectelor Ten Blocks (de la 850 euro/mp TVA in mai 2007 la 1.100 euro/mp TVA) sau Lacul Morii (de la 990 euro/mp TVA in decembrie 2007 la 1.150 euro/mp TVA).

Exista totusi si proiecte care vor livra primele locuinte in acest an si ale caror preturi au crescut cu mai putin de 20% sau au ramas chiar la acelasi nivel ca in momentul lansarii pe piata. Este cazul proiectelor Bonjour Residence din Cluj-Napoca si Estia Residence din Capitala, lansate la vanzare in octombrie 2007, respectiv mai 2008.

Un cumparator ar putea achizitiona deci o locuinta noua a carei finalizare sa fie programata peste minim un an la acelasi pret sau un pret nu cu mult mai mai mare fata de cel afisat in momentul lansarii. Cu toate acestea, costurile locuintei ar fi mai mari in prezent comparativ cu in urma cu un an, spre exemplu, avand in vedere majorarea dobanzii medii anuale efective la creditele in euro pentru cumpararea de locuinte.

Creditele in valuta reprezinta peste 90% din totalul creditelor destinate achizitionarii de locuinte, iar dobanda medie a crescut de la 7,75% in mai 2007 la 8,24% in luna mai a acestui an, potrivit studiului de comportament financiar al populatiei si al agentilor economici, publicat de BNR.

Pentru a analiza posibilele pierderi financiare pentru cine isi cumpara locuinta mai aproape de momentul finalizarii ei trebuie avuta totusi in vedere si rata lunara pe care clientul ar plati-o la banca finantatoare. Rata s-ar urca la cateva sute de euro si ar putea aduce un randament anual de 2,12% in euro daca ar fi directionata catre un depozit, desi dobanda medie la depozitele in euro este mai mica fata de cea din luna mai a anului precedent (2,91%, potrivit statisticilor BNR).

In acelasi timp, o investitie la bursa in ultimul an ar fi adus o pierdere de 50% a sumei investite, daca ne uitam la scaderea principalului indice bursier al BVB. Orice posibil castig financiar s-ar fi supus impozitarii.