Încă de la prima vizită pe meleaguri româneşti, în anii ’90, austriacul Clemens Petschnikar a sesizat potenţialul pieţei locale de a se transforma într-un hub de business care să atragă jucători din toate colţurile Europei şi nu numai, aşa că a decis să se stabilească aici, pentru a fi el însuşi parte DIN această metamorfoză. După o experienţă variată în top managementul corporatist, România a devenit nu numai ţara sa de adopţie, ci şi pariul lui ca antreprenor, odată cu fondarea grupului Square 7 Properties, unul dintre cei mai importanţi dezvoltatori de parcuri de retail de pe plan local. Cum s-au desfăşurat primii 20 de ani de activitate ai jucătorului şi ce obiective are pentru viitor?

„Am venit în România la finalul anilor ’90, când am fost recrutat pentru rolul de CEO al Billa. Au fost nişte ani cu multe provocări, dar am realizat şi potenţialul fantastic al acestei pieţe aflate atunci la început de drum. Mi-a plăcut ţara foarte mult şi am decis să rămân aici, dând curs şi altor propuneri, precum cea de a conduce Unirea Shopping Center sau de a prelua rolul de CEO al Artima. Am intuit creşeterea cererii de spaţii moderne comerciale precum şi nevoia unui jucător profesionist care să ofere servicii integrate: dezvoltare, administrare şi mentenanţă imobiliară. Aşa a apărut grupul Square 7”, povesteşte Clemens Petschnikar, fondator şi CEO al Square 7 Properties, care a închis anul 2022, la nivel de grup, cu o cifră de afaceri de 5,1 milioane de euro.

Cu un istoric de 20 de ani pe piaţa românească, grupul are 35 de angajaţi şi este alcătuit din trei companii: Square 7 Properties, Squarebox şi Switchboard.

Square 7 Properties este compania specializată în dezvoltare imobiliară. Gestionează întregul proces de dezvoltare a proiectului, începând cu studiul şi analiza pieţei şi continuând cu procesul de selecţie şi achiziţia de terenuri, proiectarea şi autorizarea centrului, managementul construcţiei, definirea mixului de chiriaşi şi coordonarea procesului de închiriere, până la livrarea proprietăţii finalizate către investitor şi chiriaşii acestuia. Jucătorul este, totodată, partenerul de ţară pentru România al fondului de investiţii de origine belgiană Mitiska REIM. Parteneriatul dintre cele două entităţi a pus bazele unuia dintre cei mai dinamici jucatori pe piaţa de retail din Romania, cu un portofoliu  de 25 de parcuri de retail, în suprafaţă totală de 142.000 de metri pătraţi. „Modelul de business al parcurilor de retail are ca atuuri ancorele de food, locurile de parcare în aer liber şi accesul direct în magazine. Modelul este mult mai eficient decât cel al mallurilor, implicând costuri semnificativ mai mici de dezvoltare. Acest model şi-a dovedit rezilienţa pe durata pandemiei, fiind mai puţin afectat de restricţii”, susţin rerprezentanţii Square 7. Square 7 Properties oferă şi servicii de project management (autorizare şi managementul construcţiei) pentru parteneri cu renume, cu care derulează colaborări pe termen lung. Printre aceştia se numără Immofinanz/CPI (cu proiectele Vivo Baia Mare, Victoria Park, IRIDE) şi Supernova (pentru tot portofoliul din România, respectiv Jupiter Piteşti şi galeriile Cora). De asemenea, compania oferă servicii de dezvoltare pentru partenerii tradiţionali din domeniul FMCG: Kaufland şi Lidl, alături de care au dezvoltat zone comerciale foarte atractive în fiecare dintre oraşele unde este prezent (Kaufland – 22 magazine şi Lidl – 9 magazine).

Squarebox este compania care se ocupă de administrarea activelor imobiliare (property management), oferind servicii precum: contabilitate şi administrare SPV (special purpose vechicle), reprezentarea proprietarului în faţa autorităţilor, planificare, raportare şi control, trezorerie şi operaţiuni bancare, structurarea finanţării proiectului imobiliar, managementul relaţiilor cu chiriaşii.

Switchboard este compania specializată în servicii de mentenanţă a activelor imobiliare (facility management): întreţinere, reparaţii şi curăţenie.

Compania este prezentă cu parcuri de retail, ce sunt ancorate de Lidl sau Kaufland, în 24 de localităţi: Arad, Bacău, Baia Mare, Bistriţa, Brăila, Bucureşti (cu două parcuri – Mihai Bravu & Pipera Plaza), Buzău, Câmpina, Caransebeş, Drobeta-Turnu Severin, Giurgiu, Iaşi, Medgidia, Mediaş, Mioveni, Odorheiu Secuiesc, Paşcani, Ploieşti, Reşiţa, Sighetu Marmaţiei, Slatina, Slobozia, Târgu Mureş şi Tulcea.

Despre clienţii din portofoliu, antreprenorul spune că aceştia sunt investitori cu experienţă îndelungată pe piaţa imobiliară şi cu cerinţe extrem de clare în privinţa aşteptărilor legate de randamente, calitatea produselor care le sunt livrate şi coordonarea eficientă a bugetelor de investiţii şi administrarea produselor imobiliare gestionate de grup.

Lista de chiriaşi include brandurile Fressnapf, DM, Sinsay, Kik, Sportisimo, Jysk, Pepco, Xpress, C&A, Numero Uno, TEDI, Hervis, New Yorker, Dr Max, Takko, CCC, Noriel, KFC, C&A, Deichmann, Flanco, House, Altex, LEMS, Techno, MaxiPet, Medimfarm, Merkur, Optica Otipfarm, Superbet, Attitude, Starbucks, Casa Berarilor, BT, Barber Shop, 5 a sec, PetMag, Porto Gallo, Real Food, HOT Woks, Catena, Lensa, Dinner Food, Pizza Bonita, Maria Pharmamed, El Pescador, Alioli El Pescador, Alioli, Sensiblu, Beijing Garden, Pasta Bar, Tabac Xpress, Tip Top, World Class, Auchan, Casa cu flori, Dovani, Atlantis Gold, H&M, Lc Waikiki, Klarmann, Plafar, Mon Jardin Patisserie, Exchange Office, Moonlight Club, Orange, Pepco, Animax, Metropolis, SMYK, Humana şi Jazz Serv.

În ceea ce îi priveşte pe cei care trec pragul parcurilor de retail gestionate de companie, numărul acestora depăşeşte 150.000 de persoane, incluzând de la liceeni la familii cu venituri mici şi medii (25-45 de ani), pensionari şi persoane şi familii cu venituri peste medie şi chiar mari

(35-55 de ani).

Pipera Plaza. Ca timp, durata dezvoltării unui parc de retail poate varia de la doi la patru ani, luând în considerare ca primă etapă selecţia şi identificarea terenului pretabil pentru o astfel de dezvoltare.

Baia Mare Shopping Park. Munca pentru dezvoltarea unui nou parc de retail începe de la procesul de selecţie a oraşelor şi identificarea terenurilor pretabile unei astfel de dezvoltări.

Capitalismul sălbatic, educat pe parcurs

Vorbind despre evoluţia pieţei de la venirea sa aici şi până în prezent, antreprenorul observă că, „având în vedere că lucrez pe piaţa locală încă de la finalul anilor ’90, schimbarea este una majoră în bine”. Astfel, dacă e să ne uităm la inflaţie, adaugă el, anul 1997 a avut un record negativ de 154,8%, în timp ce nivelul inflaţiei pentru 2022 a fost la 13,8%. „Chiar dacă anii postpandemici au fost extrem de dificili din această perspectivă, lucrurile nu se pot compara cu anii ’90, sau cum au fost denumiţi «anii capitalismului sălbatic?». Integrarea în Uniunea Europeană, precum şi în NATO a adus noi oportunităţi de dezvoltare economică, România şi-a construit o infrastructură nouă, salariile au crescut exponenţial, oraşele s-au dezvoltat. Pe lângă Bucureşti şi marile centre regionale – Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Braşov, Constanţa şi Craiova – mai multe oraşe au cunoscut şi ele o dezvoltare substanţială, oamenii au devenit activi din punct de vedere comercial, iar nevoia de spaţii comerciale moderne a apărut firesc.”

Potrivit lui Petshnikar, ceea ce s-a întâmplat în alte ţări din zona CEE, mai bine dezvoltate decât România, ne arată că este nevoie de parcuri de retail în suprafaţă de aproximativ 5.000-10.000 de metri pătraţi pentru oraşe sau comunităţi de 15.000-20.000 de locuitori. „Din acest punct de vedere, mai este încă loc de expansiune şi creştere pe piaţa locală.”

Cât despre principala provocare întâmpinată în dezvoltarea businessului, antreprenorul spune că aceasta, şi cea care, „din păcate, rămâne în vigoare şi acum în România”, este lipsa unui cadru legislativ şi fiscal predictibil. „Schimbarea regulilor în timpul jocului, fără o perioadă tampon de pregătire, nu aduce avantaje României din perspectiva atragerii a noi jucători cu capital extern. Noi suntem investitori pe termen lung şi gândim planurile de afaceri pentru 5-10 ani. Operăm 25 de parcuri de retail şi lucrăm la autorizarea a alte cinci astfel de centre. Modificările recent discutate în coaliţie ne afectează serios business planurile anterior stabilite.” La aceasta aminteşte că se adaugă şi provocările ultimilor ani, cu care piaţa nu se confruntase anterior: pandemia de COVID, restricţiile îndelungate care au afectat direct industria de retail, războiul şi explozia costurilor. „Cred că adaptabilitatea a reprezentat cheia în depăşirea acestor situaţii, dublată de răbdare şi empatie pentru nevoile chiriaşilor noştri.”

La capitolul „competiţie”, pe lângă investitorii specializaţi în parcuri de retail cum ar fi Prime Kapital sau Scallier, executivul aminteşte şi de jucătorii cu portofolii de malluri, precum AFI Europe sau Iulius, care au început să fie atraşi de parcurile de retail şi dezvoltă astfel de produse. Vede însă concurenţa drept un aspect benefic, ce duce la ridicarea per total a nivelului de calitate pentru produsele finale livrate către consumatori. „Noi avem un portofoliu unic de parcuri de retail prin dimensiune şi diversitate. Investim constant în clădiri noi, sustenabile, în concepte moderne de retail, adaptate la cerinţele din ce în ce mai exigente ale consumatorilor şi investitorilor.”

De la concept la inaugurare

În ceea ce priveşte tedinţele remarcate în piaţă, executivul notează că, în contextul postpandemic şi al inflaţiei galopante, oamenii şi-au modificat obiceiurile de consum, devenind mai prudenţi. „Cu toate acestea, este notabilă performanţa retailerilor de tip discount şi de tip pet shop în toată această perioadă, la care se adaugă magazinele de tip home & deco, pe fondul menţinerii sistemului de muncă hibrid. Pe fondul menţinerii tendinţei inflaţioniste, anul 2023 a accentuat preferinţa românilor către parcurile de retail, unde se regăsesc cu precădere chiriaşi tip discounter. Totodată, se remarcă faptul că în 2023 retailerii au continuat să susţină puternic investiţiile în modernizarea conceptelor de retail, ceea ce demonstrează încrederea în acest format de business.”

Din rândul proiectelor şi obiectivelor viitoare, reprezentanţii companiei lucrează, printre altele, la definirea conceptelor şi autorizarea a încă cinci parcuri de retail atât în oraşe unde grupul este prezent, cât şi în oraşe noi, termenele de finalizare avute în vedere fiind 2024 – 2026. „Vom demara în scurt timp un nou proiect în Piteşti şi avem securizate mai multe locaţii în oraşe precum Arad, Galaţi, Constanţa sau Ploieşti.”

Munca pentru dezvoltarea unui nou parc de retail începe de la procesul de selecţie a oraşelor şi identificarea terenurilor pretabile unei astfel de dezvoltări. „Continuă cu negocierea şi semnarea contractului de achiziţie a terenului, iar apoi toate etapele de dezvoltare: definirea conceptului şi a mixului de chiriaşi, proiectare, autorizare, negocierea şi semnarea contractului cu antreprenorul general, supervizarea procesului de construcţie şi respectarea termenilor agreaţi în contract, identificarea şi semnarea contractelor cu retailerii, finalizarea, predarea şi inaugurarea centrului.”

Fiecare din această etapă este la fel de importantă, spune Clemens Petschnikar. „Dacă pot face o comparaţie mai plastică se aseamănă construcţiei unui set Lego. Dacă ai greşit o piesă trebuie sa te reîntorci să corectezi pentru a avea produsul final dorit.”

Ca timp, durata dezvoltării unui parc de retail poate varia de la doi la patru ani, luând în considerare ca primă etapă selecţia şi identificarea terenului pretabil pentru o astfel de dezvoltare. „Etapele de negociere şi autorizare sunt cele mai îndelungate, construcţia durează în medie 9 luni. De cele mai multe ori când demarăm şantierul parcul are deja un grad mare de închiriere.”

Executivul mai spune că şi „sustenabilitatea face parte din ADN-ul  a grupului de companii, pentru că gândim pe termen lung”. În acest sens compania investeşte în construcţii sustenabile, prietenoase cu mediul, ce aduc o valoare adăugată pe termen mediu şi lung. În prezent, 100% din totalul portofoliului este certificat BREEAM (scor Very Good) – un sistem „cu o reputaţie excelentă”, care certifică clădirile sustenabile. „Un pas în plus pentru componenta de mediu din strategia noastră ESG, am semnat de curând un parteneriat cu Eldrive Romania prin care vom monta staţii de încărcare electrice în tot portofoliul până la finalul anului viitor. Primele staţii sunt deja funcţionale în Giurgiu Shopping Park: patru staţii, marca ABB, de 50 kW Ă 22 kW, unde pot fi încărcate opt maşini electrice simultan.”

Brick & mortar vs. online

Despre viitorul industiei de retail tradiţional versus digital, antreprenorul este de părere că experinţa online este complementară celei de tip brick & mortar, iar cele două mai degrabă se completează, nu se concurează. „Avem deja mai multe exemple pe piaţa locală de retaileri e-commerce care au făcut pasul către magazine fizice, tocmai pentru că acest tip de comerţ oferă o interacţiune cu clientul pe care nu o poţi regăsi în cumpărăturile online.” În ceea ce priveşte parcurile de retail, spune că acestea încep să vină cu o ofertă din ce în ce mai diversificată atât de produse, cât şi de servicii, captând o gamă largă de cosumatori începând cu tineri liceeni sau studenţi până la pensionari. „Nu vedem în acest moment pentru piaţa românească o categorie care să fie 100% dedicată unui anume tip de comerţ. Aşa cum menţionam anterior, cele două tipuri de retail, offline şi online, sunt complementare. Pentru români mersul la shopping este o metodă de relaxare. Pe lângă cumpărăturile propriu-zise, se pot relaxa la o cafenea sau pot lua masa în familie sau alături de prieteni.”

În viziunea sa, parcul de retail al viitorului va evolua spre conceptul de „convenience center”, care oferă clientului toate serviciile necesare zi de zi, într-un mediu modern, plăcut, confortabil şi care se diferenţiază de parcurile de retail obişnuite, prin ofertele suplimentare de servicii, gastronomie şi entertainment.   

Carte de vizită

Clemens Petschnikar, fondator şi CEO, Square 7 Properties

• Născut în Austria, el deţine un master de la Universitatea de Economie din Viena;

• Înainte de a-şi începe propria afacere a lucrat ca director executiv pentru Aldi şi REWE; în activitatea sa, a gestionat dezvoltarea şi inaugurarea a peste 500.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale;

• În 2003 s-a lansat în antreprenoriat cu un prim business, Square 7 Properties.