Litoralul românesc a experimentat o serie de schimbări importante în ultimii ani, în special în ceea ce priveşte preţurile locuinţelor. Dacă în trecut dezvoltarea în acest sector a fost limitată, acum vedem o expansiune a proiectelor şi o creştere rapidă a preţurilor, când vine vorba ATÂT despre locuinţele de vacanţă, cât şi despre celelalte segmente ale pieţei imobiliare. 

Litoralul românesc s-a schimbat în întregime în ultimii 6-7 ani. Proiectele mari s-au concentrat în Mamaia şi extinderea Mamaia Nord şi Năvodari, unde s-au construit mii, chiar zeci de mii de locuinţe, schimbând faţa litoralului”, a spus Andrei Botiş, CEO al NAI România, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, referindu-se la creşterea activităţii rezidenţiale din judeţul Constanţa. Această efervescenţă imobiliară este determinată atât de creşterea interesului din partea investitorilor locali şi internaţionali, cât şi de dezvoltarea unor mari proiecte comerciale şi turistice în zonă. De asemenea, baza militară NATO de la Mihai Kogălniceanu şi portul Constanţa au jucat un rol important în creşterea economică a regiunii, ceea ce a condus la o cerere mai mare pentru locuinţe şi investiţii imobiliare în oraşul Constanţa, a observat el. Botiş a subliniat că această regiune are un potenţial uriaş de dezvoltare datorită poziţionării sale strategice şi a operaţiunilor portuare în continuă creştere, aspect evidenţiat şi într-o analiză recentă publicată de Appraisal & Valuation SA, firma deţinătoare a brandului NAI Romania & Moldova (şi emitent listat pe BVB - simbol: APP), din care reiese că preţurile pentru proprietăţile imobiliare (apartamente, case, terenuri, spaţii comerciale şi industriale), dar şi chiriile din municipiul Constanţa au cunoscut o dinamică ascendentă, în ultimii şapte ani, înregistrând creşteri de la 49% – pentru spaţii comerciale, 66% – pentru apartamentele situate într-un cartier nordic, respectiv un maxim de 120% – pentru terenurile aflate în zone ultracentrale. Andrei Botiş a explicat că, în general, cele mai frecvente creşteri de preţuri s-au situat între 40% şi 50%, ceea ce, deşi poate părea considerabil, este relativ modest comparativ cu alte zone mari, precum Bucureştiul, unde creşterile au depăşit adesea 100% în perioada de şapte ani analizată în raportul lor. Aceasta se explică prin faptul că în zonele centrale ale oraşelor, locurile sunt limitate, iar preţul terenurilor creşte vertiginos. În Constanţa, în special, cererea pentru locuinţe a fost alimentată de renovările importante, precum a cazinoului şi amenajarea falezei, care au adus o valoare adăugată semnificativă oraşului. Totuşi, expertul subliniază că, în ultima perioadă, în Mamaia Nord şi alte zone de pe litoral, preţurile nu au mai crescut la fel de abrupt, iar „creşterea s-a stabilizat”. Un aspect important menţionat de Andrei Botiş este impactul pandemiei asupra pieţei imobiliare. În timpul pandemiei, a existat o cerere crescută pentru locuinţe de vacanţă, fiindcă „toată lumea vrea la mare”, ceea ce a generat o explozie în numărul proiectelor de construcţie. Totuşi, acum, ritmul de finalizare a lucrărilor a scăzut, şi „interesul s-a diminuat puţin”. O provocare observată de expert în una dintre cele mai efervescente zone din perspectiva dezvoltărilor rezidenţiale din Mamaia Nord/Năvodari este lipsa locurilor de parcare, în special în cazul construcţiilor premium. Expertul a explicat că, deşi „legal, proiectele sunt întocmite conform planurilor de urbanism”, în practică, lipsa locurilor de parcare a devenit o problemă. Aceasta se datorează faptului că multe proiecte rezidenţiale nu au fost iniţial gândite pentru a oferi facilităţi hoteliere, şi „dacă nu sunt locuri de parcare, clientul rămâne nemulţumit”. De asemenea, există un contrast între dezvoltările noi şi infrastructura existentă. Expertul observă că sistemele de apă şi canalizare şi lăţimea străzilor au fost proiectate acum 15-20 de ani şi sunt acum insuficiente pentru cerinţele actuale. Această problemă subliniază nevoia de o viziune pe termen lung în planificarea urbană. În ceea ce priveşte cererea pentru locuinţele de vacanţă, expertul menţionează că “există foarte mulţi bani prin depozitele bancare şi foarte mulţi bani la saltea”, ceea ce explică interesul pentru achiziţionarea de locuinţe de vacanţă. Comparativ cu alte destinaţii de litoral din regiune, precum Bulgaria şi Ucraina, România a rămas în urmă în ceea ce priveşte construcţia de noi locuinţe, ceea ce sugerează că există încă potenţial pentru dezvoltare. În concluzie, dacă eşti în căutarea unei locuinţe de vacanţă, expertul sugerează că ar fi bine să fii atent la evoluţia pieţei şi să iei în considerare faptul că achiziţia unui loc de parcare şi alte facilităţi pot deveni din ce în ce mai importante pe termen lung. Pe de altă parte, dacă ai în vedere achiziţia de locuinţe, este important să monitorizezi tendinţele pieţei şi să iei în considerare atât cererea actuală, cât şi dezvoltările viitoare. În ceea ce priveşte evoluţia pieţei în general, potrivit lui Andrei Botiş, anul 2024 a început mai promiţător decât anul anterior, în special datorită conştientizării tot mai mari din partea investitorilor şi a clienţilor finali cu privire la stabilitatea pieţei imobiliare. De asemenea, au apărut noi produse bancare care au permis achiziţii la dobânzi mai avantajoase faţă de anul precedent. „Prima parte a anului a început mult mai bine decât anul anterior, în special datorită conştientizării investitorilor şi a clienţilor finali că piaţa imobiliară este un peisaj sigur”, a explicat Botiş, subliniind că dinamica tranzacţiilor a fost mai vizibilă în prima jumătate a anului.Un alt factor important care a influenţat piaţa imobiliară în 2024 a fost scăderea dobânzilor bancare, care a stimulat achiziţiile imobiliare. „Dintre oamenii care au nevoie de locuinţe, o mare parte au depăşit sentimentul de incertitudine şi au început să facă achiziţii, bineînţeles, susţinuţi şi de dobânzile bancare care au scăzut”, a explicat Botiş. El a adăugat că reducerea dobânzilor la depozite a avut, de asemenea, un rol în reorientarea oamenilor către investiţii imobiliare, considerând că nu este avantajos să păstreze economiile în bănci pe termen lung. O schimbare semnificativă pe piaţa financiară a fost reintroducerea creditelor ipotecare cu dobândă fixă, chiar dacă pe perioade mai scurte, de 3-7 ani. 

Carte de vizită Andrei Botiş:

1. Andrei Botiş dezvoltă, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pieţei de evaluări, firmă listată la BVB din sept 2021;

2. Este, de asemenea, preşedinte al Romania Green Building Council (RoGBC - organism care oferă certificări pentru locuinţe „verzi”);

3. A studiat Marketingul şi Afacerile Economice Internaţionale (2006 - 2009) şi şi-a consolidat pregătirea cu un MBA în Finanţe Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, şi Institutul Român Bancar (2009 - 2011).

3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andrei Botiş, CEO, NAI România

1. Ce părere ai despre promovarea intensă de către bănci a dobânzilor fixe pentru creditele ipotecare?

Aceste dobânzi fixe, practic, creionează o traiectorie bună, mai ales pentru cei care au deja un credit unde dobânda a ajuns la 8%-9% , să ai alternativă în piaţă la 5%- 5,5% mi se pare o soluţie foarte viabilă pentru contextul actual, care, bineînţeles, oferă pieţei imobiliare o uşoară creştere, nu doar pe partea de refinanţare. Un credit nou la o dobândă de 5,3% mi se pare că este foarte bun în condiţiile actuale, ţinând cont de toate creşterile şi de tot ce se întâmplă în economie. Băncile tot timpul trebuie să fie aliniate la piaţă, pentru că altfel nu au business. Anul trecut au avut multe dintre ele un profit semnificativ, în mod special pe fondul creşterilor dobânzilor de referinţă şi au fost un pic mai relaxate din perspectiva creditării, dar nu poţi s-o duci la nesfârşit aşa şi atunci trebuie să te adaptezi consumatorului. Consumatorul are nevoie de bani, are nevoie de o locuinţă şi atunci trebuie să-i deserveşti nevoile.

 2. Cine sunt românii care îşi cumpără locuinţe de vacanţă?

Datele oficiale spun că există foarte mulţi bani prin depozitele bancare şi foarte mulţi bani la saltea. Un imobil întotdeauna este ceva foarte sigur, mai sigur decât să-ţi banii într-o bancă sau într-un seif sau într-o saltea. Şi atunci, dacă există exces de lichidităţi, e normal să investeşti şi într-o locuinţă alternativă, a doua, a treia locuinţă la munte, la mare sau pe strada din vecinătate. Şi bineînţeles că la noi litoralul a rămas în urmă - pe măsură ce locuinţele vechi s-au renovat, au trecut printr-un proces amplu de reabilitare, de extindere, a apărut şi nevoia dezvoltărilor noi, pentru că a apărut segmentul de piaţă care a cerut un apartament la mare. Sunt unii dezvoltatori care au făcut un marketing foarte bun naţional, dar şi internaţional, care au atras şi un segment de piaţă din afară – adică pe acei români care sunt de mult plecaţi să lucreze în străinăttae, poate vin o dată pe an sau nu vin în România, dar au o locuinţă de vacanţă. Dacă ne comparăm cu Bulgaria şi Ucraina, din perspectiva locuinţelor noi de pe litoralul lor, noi încă şi acum suntem în urma lor şi mai avem loc de creştere.

3. Este momentul unei achiziţii imobiliare acum?

Dacă vrei să aştepţi o oportunitate, s-ar putea ca ea să nu vină niciodată sau să vină peste trei ani. Când alegi să investeşti într-un imobil o faci atunci când când ai nevoie şi când când consideri că îţi este util. S-ar putea să te ajute mai mult să cumperi un imobil acum, să-l închiriezi 7 ani, să încasezi o chirie şi să-l vinzi peste 7 ani cu 30-40% mai mult, timp în care încasat şi o chirie. În piaţa imobiliară, dacă scad preţurile, rămâi cu activul; pe bursă, dacă scad preţurile şi ai vândut acţiunile, rămâi doar cu pierderea. Depinde ce alegi, ce tip de investitori eşti - e bine, poate să ai şi nişte bani pe bursă, dar să ai şi nişte imobile care să-ţi genereze ceva sigur. Iar dacă nu ai banii necesari achiziţiei şi optezi pentru un împrumut, sugerez achiziţia unui apartament vechi, care arată deplorabil şi căruia să îi aduci tu valoarea pentru că vei avea timp să-l renovezi şi să-l faci aşa cum îţi place ţie şi să creşti valoarea prin aportul tău.