Piata imobiliara romaneasca a intrat intr-o noua etapa. Milioane de euro aflate in portofoliul mai multor fonduri de investitii nu asteapta decat aparitia unor proiecte viabile, numai bune pentru a fi cumparate.

Dupa ani in care piata imobiliara a fost privita drept instabila, din cauza variatiilor mari de pret, dar si a lipsei unei oferte la standarde internationale, in ultimul an cateva tranzactii au semnalat faptul ca piata este suficient de matura.

Primul semn de stabilitate al unei piete imobiliare este intrarea investitorilor institutionali, adica a fondurilor de investitii, a fondurilor de pensii, a companiilor de asigurari, care cauta investitii pe termen lung, cu un randament usor mai ridicat decat pe piata financiara. Acestia cumpara de la developeri, adica investitorii primari, care investesc in constructia cladirilor de birouri, a centrelor logistice sau a complexurilor comerciale, pe care incearca ulterior sa le inchirieze. Deschizatorii de drumuri sunt de obicei fondurile de investitii, pentru ca mai prudentele companii de asigurari, de exemplu, nu pot risca banii asiguratilor pe o piata pe care o considera inca imatura, chiar in schimbul unei rentabilitati sporite. Totusi, mai multe tranzactii realizate in ultimii doi ani arata ca piata imobiliara romaneasca devine sigura si atractiva.  

Saptamana trecuta, un holding austriac - Meinl European Land Ltd. - a cumparat de la Liebrecht & wooD proiectul Militari Shopping Center (MSC) cu 20 mil. euro. Poate ca suma in sine nu este foarte mare. 20 mil. euro reprezinta un sfert din veniturile incasate intr-o singura zi de Microsoft. Cu aceasta suma se poate construi o fabrica de componente auto care genereaza o mie de noi locuri de munca.

Insa tranzactia prin care MSC a fost preluat de firma austriaca reprezinta prima achizitie a unui proiect comercial de pe piata romaneasca. Asta dupa ce, in ultimii 2 ani, mai multe companii imobiliare au cumparat centre de afaceri sau parcuri logistice. Compania austriaca CA Immo, membra a grupului HVB, a facut doi pasi uriasi. CA Immo a preluat jumatate din imobilul Charles de Gaulle Plaza, viitorul sediu al Connex, aflat la acea data (sfarsitul anului 2002) inca in stadiul de proiect. Ulterior, austriecii au cumparat primul imobil de birouri construit si inchiriat in totalitate - Opera Center, pentru 29 mil. $.

Un alt investitor important, fondul de investitii imobiliare Europolis - detinut de banca austriaca Investkredit si de BERD - a achizitionat, in schimbul a circa 30 mil. $, cel de-al doilea centru de afaceri important din Bucuresti, Europe House (care gazduieste sediul Orange).

Inceputul acestui an a adus o noua premiera. Immofinanz, un alt fond de investitii imobiliare din Austria, a preluat parcul industrial IRIDE, situat in nordul Capitalei. Tranzactia este estimata la circa 40 mil. euro. Iar in urma cu mai putin de o luna, Europolis si-a anuntat cea de-a doua investitie de pe piata imobiliara bucuresteana, intrand intr-un parteneriat cu compania italiana Cefin pentru construirea unui parc logistic in valoare de 75 mil. euro.

Ce inseamna insa achizitia MSC? Complexul gazduieste un magazin al lantului german de bricolaj Praktiker si unul al lantului autohton de electrocasnice Domo. Proiectul prevedea insa construirea unui complex comercial de mari dimensiuni, format din mai multe magazine. Surse din piata erau totusi de parere ca proiectul nu merge foarte bine, deoarece nu a fost inchiriata nici un sfert din suprafata propusa.

Investitia Meinl European Land Ltd. arata ca investitorii occidentali sunt dispusi sa achizitioneze chiar si proiecte mai putin interesante la prima vedere, care indeplinesc totusi unele criterii. Potrivit comunicatului remis de Meinl bursei din Viena, rata de rentabilitate a proiectului este de 11%. Pe de alta parte, Mircea Cleciu, directorul firmei imobiliare Neocasa, agent exclusiv al MSC, spune ca cei doi chiriasi au incheiat contracte pe termene lungi: Praktiker pe 15 ani, iar Domo pe 10.

De altfel, in piata s-au simtit nenumarate semnale de la diverse companii de investitii imobiliare dispuse sa mizeze de la cateva sute de mii pana la zeci de milioane de euro in cladiri romanesti.

Si chiar daca printre investitori inca nu se numara fonduri de pensii sau asiguratori, totusi tranzactiile care au insumat 200 mil. euro arata ca piata imobiliara mai are numai putin pana sa iasa din adolescenta. Iar dupa ce se va maturiza vor aparea si mai multi investitori.