Birourile goale din prezent nu se reflectă şi în evoluţia segmentului office în viitor, acesta fiind în continuare unul dintre cele mai mari pariuri ale investitorilor din real-estate. Cel puţin aşa cred specialiştii de la CBRE România.

Clădirile de birouri sunt cel mai vandabil tip de proprietate imobiliară, reprezentând cea mai mare parte din volumul investiţional din ultimii trei ani”, răspunde Gijs Klomp, Head of Investment Properties la CBRE Romania, întrebat care este viitorul acestui tip de investiţii în context pandemic. Potrivit departamentului de cercetare al companiei de servicii comerciale şi investiţii în real estate, în anul 2020, caracterizat de provocări de ordin economic şi sanitar bine-cunoscute, clădirile de birouri au reuşit să atragă 80% din volumul total tranzacţionat, iar „investitorii şi-au arătat încă o dată încrederea faţă de acest tip de proprietăţi în vremuri nesigure”. Potrivit sondajului Romanian Investment Sentiment Survey citat de CBRE, birourile rămân cel mai căutat produs imobiliar de către investitori, chiar dacă există şi un interes în creştere pentru sectorul industrial în ceea ce priveşte viitoarele investiţii.

Per total, volumul investiţiilor imobiliare din România s-a situat la 588,5 milioane de euro în 2020, jumătate din valoarea realizată în 2019, dar similară cu cea din 2015, un an de reîncepere a dezvoltării pieţei imobiliare după criza financiară, arată raportul de cercetare CBRE Romania Real Estate Market Outlook, publicat recent.

Chiar dacă anul trecut 68% din volumul total de investiţii imobiliare a fost tranzacţionat în primele şase luni, a doua jumătate a anului a adus cea mai mare tranzacţie din 2020, marcând intrarea unui nou investitor chinez în România – Fosun, care a achiziţionat clădirea de birouri Floreasca Park din Bucureşti pentru suma de 101,5 mil. euro, reconfirmând astfel atractivitatea pieţei de birouri din Bucureşti.

Tot în 2020, cea mai mare tranzacţie de investiţii negociată în 2019 s-a încheiat când AFI Europe a finalizat acordul cu NEPI Rockcastle pentru trei clădiri de birouri din Bucureşti (Floreasca Business Park, The Lakeview şi Aviatorilor 8) şi una din Timişoara (City Business Park), cu un volum total estimat de 308 milioane de euro (CBRE a înregistrat vânzarea portofoliului NEPI Rockcastle în 2019, conform Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi. Dacă acea tranzacţie, care s-a finalizat în 2020, ar fi fost înregistrată în 2020, volumul tranzacţiilor din 2020 s-ar fi ridicat la 897 mil. euro, reprezentând o creştere cu 22% faţă de 2019, precizează reprezentanţii CBRE).

În ceea ce priveşte gradul de ocupare al clădirilor de birouri, Gijs Klomp observă că la finalul anului 2020, rata de neocupare înregistrată la nivelul stocului modern de birouri din Bucureşti era de 12,4%, într-o uşoară creştere comparativ cu sfârşitul anului 2019. „Această creştere a fost influenţată şi de contextul creat de pandemia de COVID-19 care a dus la ameninţarea deciziilor de relocare pentru multe companii, însă, un alt factor care a contribuit a fost livrarea de noi clădiri  de birouri care aveau la momentul inaugurării o rată medie de ocupare de 70%”. El  previzionează că rata de neocupare a spaţiilor de birouri moderne din Bucureşti va înregistra în prima parte a anului 2021 un nivel similar celui de la sfârşitul anului anterior. „Începutul vaccinării anti-COVID şi relaxarea restricţiilor impuse de autorităţi dau startul unei remodelări a spaţiului de lucru care va aduce din ce în ce mai mulţi oameni la birou.”

De asemenea, specialistul CBRE este de părere că nu există posibilitatea  transformării într-un trend reconfigurarea anumitor clădiri de birouri în scop rezidenţial sau în alte scopuri, proiecte în care s-au implicat anul trecut unii dintre dezvoltatori. „Până în prezent, aceste reconversii au fost limitate ca număr şi au ţinut mai mult de strategia de business a dezvoltatorilor în cauză. Piaţa de birouri se află într-un moment de reconfigurare, însă aceasta se referă la adaptarea spaţiului de lucru la noile norme impuse de pandemie şi nu la reconversia acestuia pentru alt tip de utilizare.”

Perspectivele CBRE pentru 2021 sunt optimiste, reprezentanţii companiei fiind de părere că România continuă să atragă atenţia investitorilor, iar mixul dintre oferta limitată şi cererea mai bună faţă de estimările iniţiale ar putea declanşa schimbări neaşteptate de preţuri – dar ei nu se referă neapărat la o scădere.

„Spre deosebire de percepţia majorităţii, s-ar putea să vedem creşteri ale preţurilor în perioada următoare. Ne aşteptăm ca cererea pentru produse de investiţii pe segmentul office  să rămână robustă, desi investitorii sunt mai atenţi la media termenului de închiriere şi mai conservatori când vine vorba despre lansarea de presupuneri în special pentru locurile vacante în prezent sau cele care au un termen de expirare mai scurt.”

De asemenea, cei mai mulţi dintre investitori plănuiesc să achiziţioneze clădiri de birouri în următoarea perioadă, contrar aşteptărilor, aşa cum reiese dintr-un chestionar realizat de CBRE, Romanian Investment Sentiment Survey şi publicat în noiembrie. „Pentru 2021 ne aşteptăm la un trend similar în ceea ce priveşte componenţa de birouri, ţinând cont şi de faptul că anul 2020 s-a încheiat cu o tranzacţie majoră în lucru, respectiv cumpărarea clădirilor de birouri Campus 6.2 şi 6.3 de către S Immo de la Skanska într-o tranzacţie de 97 de milioane de euro. În acest context, cel mai probabil, piaţa românească de investiţii imobiliare va beneficia în continuare de cerere din partea investitorilor străini, arată CBRE. Investitorii se vor confrunta şi în 2021 cu dificultăţi privind utilizarea fondurilor proprii, deoarece oferta de capital depăşeşte oportunităţile de investiţii din întreaga lume, iar concurenţa pentru proprietăţi de tip prime pe alte pieţe din Europa Centrală şi de Est rămâne acerbă şi indică faptul că România rămâne pe radarul investitorilor. „Să nu uităm că în România oferta de produse imobiliare aflate la vânzare este în continuare scăzută, în special sectorul industrial se confruntă cu o lipsă majoră de produse, asociată cu o cerere mare (latentă). Mixul dintre oferta limitată şi cererea mai bună decât cea estimată iniţial poate declanşa fluctuaţii surprinzătoare de preţuri în 2021”, a subliniat Gijs Klomp. În Europa, volumul investiţiilor imobiliare comerciale a atins 275 de miliarde de euro în 2020, reprezentând o scădere cu 17% faţă de 331 de miliarde de euro în 2019, o performanţă mai bună decât se anticipase iniţial, având în vedere pandemia COVID-19, potrivit CBRE.