Acesta este doar cazul unui investitor de calibru mic, care a cumparat o singura proprietate si a decis sa o revanda, impulsionat de cresterea preturilor din Capitala. Cazurile investitorilor straini care cumpara mai multe apartamente intr-un ansamblu, uneori chiar zeci, sunt insa mult mai numeroase, in opinia directorului departamentului rezidential al companiei imobiliare Regatta, Sorin Lacusta. „Piata cumparatorilor este dominata categoric de investitorii straini care au experienta acumulata in tarile central-europene, precum Polonia sau Cehia. Noi estimam ca 60% din totalul cumparatorilor sunt investitori si fonduri de investitii straine care revand apoi cumparatorilor romani locuintele, la preturi mult mai mari“, a spus reprezentantul Regatta, in cadrul seminarului „Cat de profitabila este investitia intr-un apartament“, organizat saptamana trecuta de BUSINESS Magazin cu ocazia lansarii catalogului „Ansambluri Rezidentiale“.

Investitorii care cumpara apartamente „off plan“ (inainte de inceperea constructiei) pentru a le revinde ulterior au sansa sa obtina un randament de minim 15%. „Desi s-au mai redus in ultima perioada perioada, profiturile de la momentul achizitiei unei locuinte in stadiul de proiect pana la vanzarea ei la finalizarea constructiei se situeaza intre 15 si 50%“, spune Sorin Lacusta. Aceasta situatie a transformat Bucurestiul intr-o „adevarata banca imobiliara“, in opinia arhitectului-sef al sectorului 3, Stefan Dumitrascu, investitorii preferand sa isi plaseze fondurile in sectorul rezidential, comparativ spre exemplu cu depozitele bancare, ce ofera randamente mult mai mici.

Investitorii care cumpara mai multe apartamente inca din faza de proiect reprezinta un balon de oxigen pentru dezvoltator, care capata astfel fonduri dinainte de a incepe constructia; tot ei pot aduce insa si dezavantaje, dupa cum explica Sorin Lacusta. „In cazul unui proiect mare, care se construieste in mai multe faze, acesti investitori vor deveni practic competitori pentru dezvoltator la momentul revanzarii. Un potential client va avea de ales dupa doi ani intre un apartament finalizat sau unul care inca se afla in faza de constructie.“

Chiar si asa, niciun dezvoltator nu obtine la momentul actual un profit mai mic de 35% din dezvoltarea unui ansamblu rezidential, uneori chiar pana la 50%, potrivit lui Dorinel Cazacu, delegatul pentru Romania al dezvoltatorului GEA Prasa Internacional. „Profitul dezvoltatorului este insa puternic influentat de momentul si de pretul de achizitie a terenului, precum si de situatia fortei de munca din constructii. Primele zece companii de constructii pot finaliza anual maxim 300.000 de metri patrati de locuinte“, a afirmat Cazacu in cadrul aceluiasi seminar, organizat de BUSINESS Magazin in parteneriat cu Regatta si cu societatea de avocatura NH Dr. Monika Hirsch.

Capacitatea de constructie este unul dintre factorii care influenteaza evident preturile si implicit randamentele pietei rezidentiale. Potrivit unui studiu al Erste Bank despre piata imobiliara din Europa Centrala si de Est, in Bucuresti exista o cerere potentiala pe termen scurt pentru aproximativ 3,3 milioane de metri patrati de spatii noi, echivalentul a circa 41.000 de apartamente. La sfarsitul lunii iunie erau in constructie 38 de ansambluri rezidentiale cu peste 100 de locuinte in Capitala, care totalizau aproximativ 25.000 de apartamente. Cu toate acestea, numai aproximativ 7.000 se aflau la vanzare, avand in vedere ca proiectele se vor realiza in mai multe faze, unele avand ca termen de finalizare deceniul viitor.

Astfel, preturile vor continua sa creasca in continuare, chiar daca ritmul se va mai tempera in timp. „Pentru locuintele noi, preturile nu vor scadea niciodata. Doar ca nu vor mai creste in acelasi ritm“, sustine Ionut Bordei, partener in cadrul companiei imobiliare Eurisko. Chiar si asa, Sorin Lacusta considera ca randamentele obtinute de cei care vor cumpara apartamente din faza de proiect pentru a le revinde la finalizare nu vor scadea nici peste cativa ani sub 15%, pentru ca efectul acelorasi factori care acum imping preturile in sus nu va disparea. E vorba de cererea mare (inclusiv pe partea de inchirieri), de cresterea salariilor, de imbunatatirea ofertelor de creditare din partea bancilor, dar si de majorarea preturilor pentru terenuri, materiale de constructii si forta de munca. „Noi estimam ca in urmatorii 5-10 ani se vor efectua 500.000 de tranzactii imobiliare in Bucuresti, ponderea principala fiind detinuta de proiectele noi“, a mai spus reprezentantul Regatta.

Pana acum, toti acesti factori au facut ca preturile sa creasca in primele sase luni din acest an cu o medie de 25%, potrivit Siminei Istrate, senior residential consultant in cadrul Colliers. Recent, Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential al companiei imobiliare Coldwell Banker, estima ca apartamentele s-au scumpit in primele noua luni cu 50%. Cu asemenea estimari, Silvia M. are motive de bucurie: mica ei investitie in sectorul rezidential are toate sansele sa ii aduca un profit bun in doar un an de zile.