Interviul cu Ian Worboys, britanicul aflat la conducerea companiei P3, ce deţine de anul trecut cel mai mare parc logistic şi industrial de pe piaţa locală, P3 Bucharest (fostul Europolis Logistic Park), începe cu o monitorizare live prin intermediul unor camere de filmat a terenului pe care se dezvoltă hubul logistic al retailerului Carrefour, unul dintre cei mai importanţi clienţi. Compania pe care o conduce, prezentă pe piaţa locală încă de acum cinci ani prin activităţi de consultanţă (compania a avut anterior numele PointPark Properties – n.r.), a cumpărat anul trecut parcul logistic Europolis de la austriecii de la CA Immo, după finalizarea unei tranzacţii de aproximativ 120 de milioane de euro (potrivit unei estimări), reprezentând una dintre cele mai mari mişcări de pe piaţa imobiliară locală.

Parcul logistic P3 Bucharest s-a alăturat astfel unui portofoliu de depozite al companiei ce se întind pe o suprafaţă de trei milioane de metri pătraţi în 9 din cele 11 ţări europene pe care este activă compania - deţinută de fondul de investiţii american TPG Real Estate şi cel canadian, Ivanhoé Cambridge. Grupul deţine de asemenea terenuri ce permit dezvoltarea de noi spaţii, de peste 1,3 milioane de metri pătraţi, şi, potrivit lui Worboys, plănuieşte să se extindă în continuare, inclusiv în România. Worboys povesteşte pasionat cum monitorizarea video se face în toate proiectele companiei, unul dintre motive fiind câştigarea încrederii clienţilor, ce pot astfel să observe în ce stadiu se află construcţia clădirii contractate, cu scopul asigurării standardelor de siguranţă, dar şi pentru o mai bună productivitate a celor implicaţi în proiect. „Nu pot să spun cu cât mai eficient este un proiect cu o astfel de soluţie, dar pot să spun că toată lumea ştie că există o cameră acolo“, povesteşte el în timp ce ne uităm la monitorul din sala de conferinţe.

Cu o experienţă de 35 de ani în domeniul imobiliar, Ian Worboys şi-a început cariera în 1981, când a început să lucreze pentru agenţia imobiliară cu sediul în Londra Strutt & Parker. A lucrat vreme de 16 ani în cadrul acesteia, iar apoi s-a alăturat dezvoltatorului industrial Gazeley, unde a evoluat până la funcţia de managing director, având în responsabilitate ţări precum Belgia, Franţa şi Spania. Intrarea sa pe piaţa logistică paneuropeană s-a petrecut atunci când s-a alăturat dezvoltatorului de spaţii logistice american Panattoni, ca managing director pentru Europa Vestică, de unde a fost recrutat în funcţia de CEO al PointPark Properties, în 2009. Pasiunea pentru domeniul în care lucrează îl face să fie şi foarte conectat la tot ce se întâmplă în ţările în care compania pe care o conduce are activităţi astfel că este familiarizat şi cu piaţa locală, aflată în coordonarea directă a managing director-ului pentru Europa Centrală şi de Est şi country head-ului din România al companiei, Peter Becar.

Prima impresie despre România a CEO-ului P3 s-a conturat în urmă cu cinci ani, când compania şi-a început activitatea de consultanţă pe piaţa locală. „În prima seară în care am ajuns în România am luat cina pe terasa hotelului Howard Johnson, iar pe Calea Dorobanţilor se vedeau maşini de lux trecând în viteză – mi-am spus: «This place is mad, absolutely mad».“ A observat de asemenea că românii se îmbracă bine, cu stil, iar aceste indicii sugerau o populaţie în plină dezvoltare. „Românii probabil că ar cheltui mai mult pe maşini frumoase şi pe haine decât pe apartamentul lor şi ceea ce mănâncă, un comportament similar cu cel al polonezilor.“ Ulterior, a remarcat nivelul excelent de engleză al populaţiei. „Topul primelor trei ţări care vorbesc engleza sunt, din punctul meu de vedere, Olanda, Suedia şi România, iar unul dintre lucrurile pe care companiile germane şi americane le iubesc este că aici pot să organizeze întâlniri ale echipei în care să vorbească limba engleză - poate voi nu valorificaţi acest lucru suficient.“ A observat astfel rapid că potenţialul de creştere al pieţei locale era imens, mai ales în domeniul distribuţiei, despre care spune că era cu 5-10 ani în urma Germaniei: „Deşi existau numeroase unităţi, am sesizat nevoia unor parcuri logistice mari“.

După experienţa anterioară în consultanţă a companiei pe piaţa locală, dar şi ca o consecinţă a capitalului disponibil după achiziţia companiei cu sediul în Praga de fondul de investiţii american TPG şi de cel canadian Ivanhoé Cambridge (în 2013), cumpărarea parcului Europolis din România a fost o decizie logică, mai ales că aceştia le‑au oferit capitalul pentru a creşte cu adevărat afacerea. Astfel, în 2014 au investit 1 miliard de euro la nivel de grup, din care a făcut parte şi investiţia în achiziţia Europolis. Dacă proprietarul anterior al parcului logistic, compania austriacă CA Immo, a ales să nu facă noi dezvoltări pe proprietate vreme de doi ani, spune căabordarea lor este una diferită, axată pe dezvoltarea acestei proprietăţi. Astfel, dacă parcul P3 Bucharest avea la achiziţie opt depozite întinse pe o suprafaţă de 214.000 de metri pătraţi, terenul din cadrul acestuia permitea dezvoltarea a încă 115.000 de metri pătraţi de spaţii suplimentare.

În plus, Worboys consideră că parcul achiziţionat a fost cea mai bună alegere din punctul de vedere al locaţiei şi al infrastructurii - la kilometrul 13 pe autostrada A1 Bucureşti – Piteşti şi conectat printr-o linie ferată cu portul Constanţa. „Majoritatea crede că dacă ai un port precum cel din Constanţa trebuie să ai un depozit lângă port, or acest lucru nu este adevărat – totul vine în containere astăzi şi este uşor să le transporţi într-un tren sau într-un tir şi să le aduci în zonele centrale. Poţi să trimiţi containerele încărcate cu altceva – cred că oamenii ar fi şocaţi spre exemplu dacă ar şti cât dintr-o maşină Mercedes este făcută în România, spre exemplu. Dacă vagoanele se întorc goale, logistica e proastă“, explică Worboys unul dintre principiile fundamentale ale domeniului.