Liana Dumitru, director retail agency în cadrul Colliers International, observă cum potenţialul de dezvoltare al zonei a generat o activitate tranzacţională dinamică, indiferent că ne referim la vânzări sau la închirieri. „Datorită specificului structural al clădirilor, în general, suprafeţele tranzacţionate variază destul de mult şi sunt dispuse pe mai multe niveluri. Printre tranzacţiile care se remarcă în ultimii ani avem deschiderea magazinului H&M prin închirierea a aproximativ 2.000 mp, la sfârşitul anului 2013, precum şi achiziţia de către Koton a unei clădiri de 1.200 mp unde urmează să deschidă un magazin. Deşi dominat în mod «tradiţional» de cafenele, restaurante şi puburi, Centrul Vechi încearcă să devină şi o destinaţie de shopping prin prezenţa ancorelor de fashion“, descrie Liana Dumitru potenţialul tranzacţional al zonei.

Faptul că Centrul Vechi este în continuare la stadiul de „încercare“ de a se transforma şi într-o destinaţie de shopping, nefiind încă interesant pentru fondurile de investiţii sau pentru cei mai mulţi dintre dezvoltatori, este condiţionat şi de aspecte precum durata scurtă de dare în folosinţă a spaţiului, faptul că stabilizarea unui business în această zonă, cât şi transformarea lui într‑unul profitabil durează cel puţin un an.

Mai mult decât atât, dat fiind faptul că procedurile de acordare a autorizaţiilor şi cadrul legislativ se schimbă de la an la an, nu ajută în conturarea unui business plan pe termen lung, necesar în cazul unor investiţii de anvergură. Poziţionarea centrului comercial Unirea pe aducerea ancorelor mari, în apropierea Centrului Vechi, cu spaţii ocupate de retaileri precum Inditex la parter, nu încurajează iarăşi astfel de investiţii, în condiţiile în care traficul de potenţiali clienţi al Unirea Shopping Center îl întrece pe cel din Centrul Vechi.

CONSOLIDĂRILE, O LUPTĂ CU MORILE DE VÂNT

„Principalele probleme întâmpinate în cazul reconsolidării clădirilor vechi sunt legate de costurile mari pe care proprietarul trebuie să le suporte, precum şi de cadrul legislativ care impune o perioadă lungă pentru obţinerea unui număr mare de autorizaţii. În plus, o parte dintre clădiri intră în categoria monumentelor istorice sau au o situaţie neclară din punct de vedere juridic, ceea ce îngreunează şi mai mult întregul proces de consolidare a imobilelor“, explică Liana Dumitru.

Un exemplu relevant în acest sens este Grand Hotel Continental, hotelul de cinci stele din grupul românesc Continental Hotels, un reper al Capitalei. Daniela Mirea, soţia omului de afaceri Radu Enache, de profesie arhitect şi responsabilă de strategia, calitatea serviciilor şi dezvoltarea lanţului hotelier vorbeşte despre hotelul boutique ca despre propriul copil, implicarea sa în toate etapele proiectului fiind maximă. Clădirea, aflată în proprietatea Fundaţiei Elias, funcţionează în baza unei concesiuni. Cu o istorie ce porneşte din 1846, nu putea fi folosit în stadiul în care se afla la achiziţionarea societăţii Continental, odată cu privatizarea acesteia. Familia Enache a decis astfel să suporte costurile proiectului. „Proprietarul nu a participat cu niciun leu, ceea ce e puţin neobişnuit, deoarece lucrările de amploare, de consolidare se fac de obicei de proprietar. Valoarea investiţiei a fost de 9 milioane de euro şi este prevăzută să se amortizeze în 15 ani“, explică Mirea, unul dintre motive fiind numărul mic de camere al acestuia, de 59. Potrivit arhitectei, au fost două lucruri dificile în dezvoltarea proiectului: prima parte, documentaţia – „A fost extrem de birocratică toată problema, iar în Cluj am încercat să demarăm un proiect similar, pe care l-am oprit din cauza unor lucruri iraţionale cerute de Comisia Monumentelor Istorice.“ Cel mai dificil a fost însă găsirea meseriaşilor care să facă reabilitările necesare, foarte costisitori. În ce priveşte durata proiectului, aceasta a fost de patru ani – din care doi au fost dedicaţi procedurilor birocratice.

Centrul Vechi devenise un fel de brand pentru Bucureşti, spune Daniela Mirea, „dar problema este că cineva trebuia să urmărească toată dezvoltarea aceasta, nu să descrie Centrul Vechi ca pe o gură ştirbă, în care câţiva dinţi nu sunt, nu arată bine şi nu dă bine. Am avea o altă discuţie acum dacă la nivelul primăriei generale ar fi existat interes şi s-ar fi creat un grup care să coordoneze şi să urmărească aceste dezvoltări care au fost puţin haotice, puţin necontrolate.“

ÎN AŞTEPTAREA NOULUI CENTRU VECHI

Arhitectul Ichim Matius spune că nu s-ar referi numai la Capitală şi la polul distracţiei şi consideră că în viitor se vor dezvolta zone de loisir în mult mai multe locuri. „Cred că se vor dezvolta mari centre comunitare în afara urbelor, în jurul unor «fântâni urbane», fără a mă referi aici doar la accepţiunea clasică a fântânii.“ Proprietarii localurilor din Centrul Vechi vor căuta să se relocheze tot în zonă, sau în imediata vecinătate a acesteia, potrivit Lianei Dumitru. „Considerăm că, în perioada următoare, clădirile vor beneficia de reconsolidări, iar Centrul Vechi îşi va păstra statutul de «pol al distracţiei». Pentru moment, nu vedem conturarea clară a unei alte zone care să concureze cu Centrul Istoric al Capitalei din acest punct de vedere, cu o ofertă pentru toate categoriile de consumatori“, explică Dumitru.

Ea observă că, deşi partea de nord a Capitalei, în special zona Floreasca-Herăstrău, este o zonă de atracţie, aceasta se adresează pentru moment exclusiv segmentului de consumatori cu venituri peste medie. „Încercăm alte zone, dar nu cred că se va crea un pol – nu văd unde s-ar putea muta un astfel de pol, într-o vreme era în Dorobanţi, dar era pentru o anumită categorie de oameni, acum s-a mutat în centru de câţiva ani şi nu văd un alt loc înflorind. Spre exemplu, pe Bulevardul Unirii, în faţa Casei Poporului, am văzut multe spaţii de închiriat, problema e că toate au blocuri deasupra, nu poţi să muţi un centru al distracţiei lângă nişte locatari pentru că va exista în permanenţă un conflict. Tocmai de asta spun că un spaţiu ca Centrul Istoric, cu puţină lume care să poată fi deranjată de asta, nu prea se găseşte în Bucureşti“, argumentează şi George Remeş. „Nu exista alternativă la Centrul Istoric şi nu cred că poate apărea prea curând un alt pol cu acelaşi potenţial aşa că rămân consecvent cu locul şi genul de ofertă promovată în ultimii cinci ani“, spune Anda Barbu, de la The Bankers. Pe de altă parte, Alexandru Nagy, responsabil de comunicare pentru True Club spune că zonele astea de interes se schimbă la 3-4 ani, „probabil Decebal şi Dorobanţi vor fi din nou la putere“.

Şi Biutiful, parte a grupului Fratelli, a anunţat deja că va avea „o nouă casă, un nou concept şi o propunere excelentă de ieşire în oraş, o experienţă de delicii culinare, cocktail-uri, look pub ce se transformă în club la miezul nopţii“. Este de fapt mutarea conceptului în locaţia Fratelli, aflată pe Glodeni 1-3. Marian Alecu spune că City Grill va paria în continuare pe Centrul Istoric, mai ales prin prisma faptului că locaţii precum Caru’ cu Bere şi Hanul Berarilor nu se confruntă cu probleme şi îi atrag în continuare pe turişti. „La Caru’ cu Bere e o excepţie pozitivă în primul rând datorită clădirii care a fost în totalitate consolidată, verificată, e o clădire OK din toate punctele de vedere. Acolo s-au făcut investiţii complexe de către proprietarul clădirii, s-a făcut o întreagă modernizare, nu consolidare, adaptare, s-a făcut un centru expoziţional nou“, descrie el investiţiile făcute de proprietarul clădirii, Mircea Nicolae, care sunt de ordinul milioanelor de euro. Grupul City Grill are în proprietate Hanul Berarilor, tangenţial Centrului Vechi, unde investiţia a fost, din nou, „de câteva milioane de euro“, potrivit lui Alecu. El consideră că proprietarii lanţurilor mari de restaurante vor continua să mizeze pe această zonă: „Ştii care e povestea? Nu cei care deschid restaurante fixează zona, ci publicul o fixează. Sunt nişte lucruri foarte «tricky» – poate să ţi se pară ţie că îndeplineşte toate condiţiile, pentru că, dacă publicul nu vine, totul e degeaba.“